摘 要
2009年11月5日，恒大于香港联交所成功上市。上市当日，公司股票收盘价较发行价溢价34.28%，创下705亿港元总市值的记录，成为在港市值最大的内地房企；
2010年，公司先后成功发债13.5亿美元，创造了中国房地产企业全球发债的年度最大规模记录；
截至2010年8月，恒大土地储备总量达7238万㎡，开发项目达73个，开工项目比例达92%；其土地储备可滚动开发3-5年；
2010年9月，恒大以80.16亿元的品牌价值夺得中国房地产品牌价值第一名；
2010 年前三季度，恒大地产以销售面积597万㎡的成绩独占鳌头。
傲人的销售业绩和发展速度、全面标准化产品、前瞻性的战略部署和超强成本控制能力，让恒大成为全国领先房企。为了更好的学习、借鉴恒大的运营模式、发展策略，本报告从恒大的发展历程、发展战略、公司架构、核心优势、土地策略、资本运作、产品线等方面对恒大进行了全面、深入的分析，为我集团的扩张发展提供参考性样本。
目录
第一章 恒大发展历程 4
1.1 企业发展历程 4
1.2 企业文化 7
第二章 恒大发展战略 11
2.1 企业战略演变 11
2.2 发展战略赏析 12
2.3 发展战略评价 20
第三章 恒大公司架构 22
3.1 重组前的准备 22
3.2 重组涉及步骤 23
3.3 重组后集团架构 24
第四章 恒大核心优势 29
4.1 运营优势 29
4.2 规模优势 32
4.3 产品品牌优势 33
4.4 产品结构优势 34
4.5 成本优势 34
4.6 开发优势 35
4.7 团队管理优势 36
第五章 恒大土地策略 38
5.1 当前土地储备情况 38
5.2 项目分布区域 39
5.3 拿地策略 41
第六章 恒大资本运作 44
6.1 融资渠道发展演变 44
6.2 借壳琼能源 46
6.3 海外IPO 48
第七章 恒大产品研究 58
7.1 产品线梳理 58
7.2 精品实现和成本控制 61
第一章 恒大发展历程
从第一个项目奠基到拓展全国30多个城市，恒大地产集团不断创新，快速发展，实现滚动开发，高效运作。十五年来，恒大保持高速稳健发展，综合实力不断上升，已成长为全国房地产企业的精品领袖。
1.1 企业发展历程
恒大地产集团，1996年创立于广东省广州市。2004年，恒大集团已经发展为集地产、钢铁、石油、电力、交通、能源、物业经营等行业的大型现代企业集团。于2009年11月5日在香港联交所主板上市，并创下705亿港元总市值，同时将发展重点转移，成功转型为包含房地产规划设计、开发建设、物业管理为一体的地产开发商。如今凭借其“规模优势、品牌优势”成为国内首屈一指的标准化运营的精品大型房地产综合企业。截止2010年6月底，恒大地产拥有土地储备5100万㎡，年开发能力超过1000万㎡。从第一个项目奠基到扩展全国30多个城市，恒大集团如此惊人的发展速度，让我们不得不关注其发展历程：
? 艰苦创业 高速发展（1997-1999年）
值亚洲金融风暴之际，恒大地产集团逆市出击，采取“短、平、快”的策略，从首个项目“金碧花园”以“环境配套先行”的开发理念，创造了广州日进亿元的销售奇迹。其后，恒大经过三年艰苦奋斗，于1999年从当时广州的1600多家房地产企业中脱颖而出，首度跻身为广州地产企业10强。
? 苦练内功 夯实基础（2000-2002年）
从2000年开始，恒大地产集团与时俱进提出“有效整合资源，规范开发流程，狠抓管理促效益，支持未来发展”的工作方向。在广东地区同时开发及储备多个项目，陆续开发销售金碧华府、金碧新城、金碧世纪花园等多个金碧系列楼盘。2000年，在广州房地产企业排名中跃升至第6位。
? 二次创业 拓展全国（2003-2005年）
经过7年的快速发展，恒大地产集团综合实力显著提高，发展潜力日益凸显。2003年，恒大被评为广东房地产企业竞争力第1名。于2004年，恒大提出“二次创业”的号召，着力实施“立足广州、布局全国、全方位拓展产业发展空间”的经营战略。与此同时，恒大首度跻身中国房地产10强企业，在开发经验、品牌美誉度以及规模实力等方面，初步具备了全国拓展的条件。
? 迈向国际 跨越发展（2006-2008年）
2006年起恒大战略性的进入上海、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京等20多个主要城市，拥有50多个项目，规模与品牌取得实质性的跨跃。恒大一流的管理团队和成功的发展模式，取得了令人瞩目的超常规发展，吸引了国际资本巨头青睐。恒大累计在国际资本市场募集资金10多亿美元，成为中国房地产企业迈向国际化的典范。
? 稳健经营 再攀高峰（2009年至今）
如今恒大已战略性的进入广州、上海、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京、西安、长沙、太原、昆明、合肥、贵阳、南宁、南昌、石家庄、济南、洛阳、郑州、兰州、长春、海口、呼和浩特等全国36个主要城市，拥有项目73个，规模与品牌已取得实质性的跨跃。2009年11月5日，恒大于香港联交所成功上市。
上市当日，公司股票收盘价较发行价溢价34.28%，创下705亿港元总市值的记录，成为在港市值最大的内地房企。2010年，公司先后成功发债13.5亿美元，创造了中国房地产企业全球发债的年度最大规模记录，上半年实现销售面积334万㎡，位列全国第一；实现销售金额210亿元，位列全国第二。
未来，恒大将以“规模一流、品牌一流、团队一流”为集团奋斗目标，将进一步开拓国际市场，并在现有基础上，寻求更多、更广泛的顶尖国际合作伙伴，立志打造“全球化地产航母”。
1.2 企业文化
1.2.1 冒险家许家印
许家印，男，生于河南周口太康县，一个靠8年积累迅速拥有120亿元资产的民营企业家。他是第一个登上中国内地首富‘宝座’的河南人。全国劳动模范、中国十大慈善家，2005胡润百富榜第十一位，2005年福布斯中国慈善榜第三位。 广州恒大集团恒大地产董事长。
1958年出生于河南省周口太康县。
1982年他在国营大型企业河南舞阳钢铁公司工作期间，成为了一名高级经济师；
1997年创办了以房地产开发为基础，以能源、交通为两翼，以民族基础工业为龙头综合发展的大型民营企业集团--广州恒大实业集团，并出任董事局主席、兼党委书记；
2001年8月27日，许家印同志因带领广州恒大集团在地产界取得了令人瞩目的成就，与李嘉诚等100名著名华人企业家一起，荣获中华人民共和国国务院及联合国计划开发署联合颁发的"21世纪封面人物"英才称号。
2003年8月当选为中国企业联合会、中国企业家协会副会长；
2003年10月，被欧洲货币组织列入“中国百富排行榜”，位居第38名显要位置。
2006年胡润排行榜第7位，财富72亿元。
2007年10月10日胡润百富榜许家印排名第六，身价达到400亿。
2009年许家印的身价达到295.89亿港元，其夫人的身价达到58.75亿港元，夫妻二人的身价合计达354.64亿港元。许家印夫妻成为2009年内地新首富。
许家印信奉儒家思想，他认为成功是一种“富则兼善天下”的境界。恒大上市期间，许家印以其强硬的铁腕风格，通过与外资大行们一轮轮的“对赌”，借“资本”之力跑马圈地，度过重重危机，快速“催熟”恒大。一部恒大的曲折上市史，也是一场许家印个人惊心动魄的“冒险之旅”。
◎“做别人不可能做的事情，做别人想不到的事情，做别人不敢去做的事情。”
◎房产开发商合理利润应为5％，在灾难面前，爱心无国界。
◎对企业负责，就像养孩子一样，我想的是如何把它养大，去爱护它，让它茁壮地成长。
◎财富源自社会，亦应回馈社会。做好“企业公民”的角色，勇于承担社会责任，这是驱使我热衷于慈善事业的信念。
◎我是黄土地的儿子，我的梦想就是希望以自己的努力为更多的人营造一个温暖的“家”。
1.2.2 恒大企业精神
? 企业宗旨——“质量树品牌，诚信立伟业”
质量是企业树立品牌的基石，诚信是企业发展的保证。品牌代表着产品质量和服务质量，体现企业知名度、美誉度和客户对企业品牌忠诚度。诚信贯穿于经营管理、客户服务、沟通合作、发展共赢等每一个环节。以诚信为核心的企业文化将伴随铸造“百年恒大”全过程。
? 企业精神——“艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取”
艰苦创业：优良传统。集中体现在勤俭朴实、坚韧不拔、吃苦耐劳，是恒大集团实现超常规、跨越式发展的源动力。
无私奉献：价值取向。树立主人翁意识，胸怀广阔、奉公正己、献身事业、回报社会，以实现企业和个