房地产金融专题研究
    （文摘整理）
    SYS-TAN赛斯顾问
    2002-5
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    目  录
    一、解读房地产金融
    二、中国住房金融的发展与改革
    三、构建我国住房消费信贷风险防范体系的条件、难点和对策分析
    四、关于我国房地产证券化的若干思考
    五、加快房地产投融资与国际接轨
    六、政府干预房地产金融的范围设置
    七、房地产投资基金的设立壁垒及经营瓶颈因素分析
    八、房贷证券化未成曲调先有情
    九、房地产证券化的可行性分析
    十、房地产证券化的两种类型
    十一、关于证券化启动我国房地产有效需求的若干思考
    十二、美国政府在住房贷款证券化中的作用及其对我国的借鉴
    十三、培育基金新品种，推动住房抵押贷款证券化
    十四、浅谈房地产证券化
    十五、如何发展房地产证券化
    十六、我国住房抵押贷款及担保体制现状
    十七、形成住房抵押信贷良性循环的主要矛盾及其对策
    十八、房地产公司发行股票特别规定(附全文)
    十九、房地产拉动经济增长的原由及策略
    二十、房屋银行运行风险及规避
    二十一、城市土地证券化
    二十二、银行债务重组与资产证券化
    二十三、台湾不动产证券化展望
    二十四、房地产证券化的可行性分析
    二十五、浅议ABS融资方式与中国证券市场的发展
    二十六、资产证券化在我国可行吗？
    二十七、中国推行资产证券化的难点及对策
    二十八、信贷资产证券化的交易结构
    二十九、住房抵押贷款证券化的模式
    三十、MPF挑战MBS——一种新的住房融资选择
    三十一、荷兰LABSII公司的资产证券化
    三十二、中色建设房地产公司资产重组回顾
    三十三、资产重组、资本市场与投资银行
    三十四、房地产开发企业融资渠道分析
    三十五、论银行不良资产剥离和资产管理公司的运作
    三十六、资产证券化与其他融资方式的比较
    三十七、资产证券化的基本交易过程
    三十八、服务商在证券化交易中的作用
    三十九、资产证券化与机构投资者
    四十、银行担保贷款支撑债券（CLO）
    四十一、RTC与资产证券化
    四十二、资产证券化的案例分析——讨论稿
    四十三、亚洲的资产证券化发展与原因剖析
    四十四、论资产管理公司的运作——金融过滤工程分析
    四十五、资产证券化与金融资产管理
    四十六、中国房地产投资基金主攻权益性投资 
     
    解读房地产金融
    在我国，住宅产业还刚刚起步，需要一个发育、成长、完善的过程，在这一过程中资金融通始终是房地产交易的基础，是困扰开发商和购房者的难题。解决房地产企业的资金问题，没有房地产金融的参与是做不到的……
    一、我国房地产金融业的发展现状
    随着国家加快住宅产业的发展，居民住房消费商品化水平的提高，房地产金融业的规模正在不断扩大，占商业银行业务的比重不断提高；中国人民银行也更加注重住房金融体系的完善，住房金融业务的经营机构也由过去建设银行等少数银行经营发展成为多家商业银行共同经营，住房金融市场已经开始由过去少数银行垄断经营发展到多家银行为重新分割市场份额而进行激烈的竞争。
    　　1、住房消费贷款蓬勃发展，但各地发展态势不平衡。 
    为深化住房制度改革，促进住房建设与消费，国家先后出台了一系列的住房与金融政策，为住房消费贷款业务提供了良好的发展契机。各家商业银行根据国家的政策导向相继采取各种措施，加大住房金融业务的经营力度，使得住房消费信贷业务取得前所未有的快速发展，但由于受当地经济发展状况及房改进程的制约，个人住房贷款业务发展较快的地区多集中于东南沿海地区，上海、广东、北京、浙江、江苏、福建和厦门等省市，占到贷款业务量的50％以上。中西部地区发展虽有起色但仍较落后，这与该地区经济发展状况、居民收入水平、个人商品意识和资信度等紧密相关，体现了资金运动的特征和规律。
    2、住房信贷结构发生很大变化，重点向住房消费贷款倾斜。 
    根据国家宏观政策和住房市场的发展需要，商业银行住房信贷结构呈现重心转移，由过去重点支持住房开发贷款转为重点支持住房消费贷款。截止1999年底，工、农、中、建四家国有商业银行当年自营性个人住房贷款余额占房地产贷款余额的比重分别为65．29％、21．36％、72．69％和35．38％，且有继续增大的趋势。
    3、住房金融市场竞争激烈，经营开始规范，内部结构开始走向协调。 
    近几年来，国家加快住房制度改革步伐和重点发展住宅产业，使各商业银行逐渐认识到住房金融在推动整个国民经济增长和消费需求扩张的重要性，以及住房金融的巨大发展潜力和广阔的发展前景。因此，纷纷从不同的角度且以不同的方式介入住房金融市场竞争，特别是自l998年起，在国家产业政策和人民银行金融调控政策的引导下，各家商业银行都纷纷承诺拿出几百亿，总量上千亿的信贷规模，支持住房建设和住房消费，在品种创新、服务网络、服务质量等方面的竞争都更趋激烈。同时银行的住房信贷业务更加理性、规范地遵循贷款通则，严格依照贷款程序办事，防范贷款风险的意识进一步增强。
    二、制约我国房地产金融业发展的主要因素 
    1．商品房房价太高，经济适用房政策不完善。
    多年来，与其他商品大打价格战的经营策略不同，商品房价格居高不下直接影响着人们的购房倾向。而经济适用房政策不明确，造成大量高收入阶层涌入经济房市场。据了解，目前，国内绝大多数地方经济适用房已成为住房供应的主渠道。应当说，经济适用房的发展平抑了过高的商品房价格，适应了停止住房实物分配后个人购房的需求，对拉动经济增长起到了重要作用。但由于政策方面的不完善，在各地还普遍存在着诸如中低收入家庭的收入界限、购买对象的条件、购买程序、价格确立办法等方面的问题。 
    2.住房消费贷款额度低、期限短、利率高。
    我国抵押贷款的期限短则3－5年，最长的也只有20－25年。这与我国目前收入低、房价高的国情相比，使中低收入家庭难以承受，贷款期限过短就更令需要贷款的居民无法涉足。而当前一些银行机构推出的所谓“零首付”，由于进入的条件太高，对普通购房者来讲没有实际意义。
    3．缺乏风险转移机制、贷出款项没有保障,抵押贷款形式单一、限制条件多的状况并存。
    目前，我国住房贷款的形式主要是职工抵押贷款，形式单一，且限制条件非常严格，束缚了购房者消费贷款的选择性和自由度。住宅抵押贷款二级市场至今尚未形成。二级市场的缺乏造成证券化程度低，融资工具缺乏，银行不能通过转让贷款债权的方式来转移资金风险。 　　 
    4.住房金融法规不够健全，对住房资金的筹集、运用缺乏有效的管理与监督。
    目前，虽然涉及房地产抵押的法律已出台了一些，如《民法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》等，但总的来说住房消费贷款运作的法律环境尚不够完善，表现为有些法规缺乏可操作性，特别是作为住房消费贷款的重要形式——住房按揭贷款，更是缺乏法律方面的保证，这不利于住房金融的进一步健康发展。 
    此外，融资结构的不合理，住房消费信贷地域分布的不平衡，住房金融配套服务体系发展的滞后也都是我国房地产金融发展的制约因素。 
    三、政府在房地产金融中的作用及其宏观调控
    政府要想在住房金融发展中有效地发挥作用，首先必须给自己一个准确的定位。当前我国确立的经济体制改革目标是建立社会主义市场经济，其基本特征是参与市场交易的各主体地位都是平等的。如果政府作为一交易主体参与市场，则必定与其他市场主体处于不平等的地位，这是由政府拥有市场的管理权性质决定的。所以政府作用的定位应该是：在市场中为各主体顺利进行交易提供支持和保障，只有这样，才能保证市场行为的公平、公正和公开。从世界各国住房金融的发展来看，一般都是以市场机制为基础，即金融机构的资金大部分通过市场来筹集，且贷款对象、贷款偿还期限、偿还方式、贷款利率等也不是由政府指定的。政府作用体现在对住房金融的支持上。 
    政府扶持和干预市场有两种方式，一种是直接干预，政府不仅直接出巨资来参与住宅融资活动，而且通过制定利率等措施来对住房金融市场实行多方面的干预。另一种是间接干预，主要有两种形式：一是制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展；二是通过为抵押贷款提供保险和发起设立若干准政府机构，并通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。从我国经济改革目标和政府定位来看，我国政府干预市场应该采取第二种方式，即转变一成不变的指令性的监管为积极的引导，通过完善市场的基础设施和体制建设来促进改革的深化，并尽可能避免扭曲市场信息和破坏市场在资源配置方面的基础功能。
    加强政府对住房金融发展的支持和调控力度。
    首先，要促进住房规模化发展，就需要政府允许、鼓励、支持以商业银行为主体，包括人寿保险公司在内的各种中外金融机构参与商业住房抵押贷款的金融业务，要积极推出符合住房消费要求的住房金融朝规模化发展；
    其次，只有政府向住房抵押贷款提供担保或保险保证，才能减轻贷款人的后顾之忧；
    第三，只有通过有关政策对中低收入家庭实施一系列补助计划，如还款补助、利息减免计划等，才能让中低收入层次的家庭，尤其是经济欠发达地区的居民，通过抵押贷款形式进入商品房市场，从而促进住房金融的发展；
    第四，只有通过政府加强对住房的监管与协调，建立与住房金融相配套的政策措施、法律法规制度，才能避免住房金融秩序出现混乱。
    四、入世：房地产金融业快速发展的契机
    根据我国金融业务开放的时间表，加入WTO后，要立即允许外资银行经营所有国外客户的外汇业务；一年以后允许经营中国客户的外汇业务；两年内允许外资银行经营人民币批发业务；五年后可以对中国居民开展个人业务。虽然，住房金融特别是个人消费信贷业务外资银行介入相对较晚，给了中国银行业较充分的时间去调整经营策略，改进经营管理，改善服务质量，争取与国际惯例早日接轨。因此只有开拓性地摸索适合我国国情的住房金融营销策略，积极进行住房金融品种的创新与业务的整合，并在合适的时机有效地进行资产重组与银行间的购并，才能在加入WTO后，具备与跨国银行竞争的实力。
    （1）积极推进住房金融产品的创新，提供全方位的金融支持。 
    金融业和住房开发的关系是非常密切的。随着我国住房市场的不断壮大，目前的金融工具不足以满足市场的需要。住房信贷资产，特别是住房消费信贷资产的流动性风险逐渐突现，要有先进的金融工具来开通住房一级融资市场与二级融资市场的通道。另外，随着居民对住房金融服务的要求呈现多元化趋势，不仅对传统销售环节中个人住房抵押贷款仍保持旺盛需求，而且覆盖到变现、转贷等以住房为中心的所有相关经济活动中，所以我们要积极吸取国外先进成熟的品种，合理运用，完善住房建设与消费的金融支持。
    （2）增强开放意识，把握市场走向。 
    入世以后，投资增加将使非住宅类房地产需求增加，随后住宅类房地产需求也将增加。住宅需求的激增将使我国的住房金融市场面临着超常规、跳跃式发展的机遇，但境外金融机构的大量涌入又使这种跳跃式发展在一个封闭的金融体制中难以得到实现。因此，开放型住房金融结构是我国住房金融现代化唯一的战略选择。应以市场需求为准绳，以业务创新为突破口，满足所有制多元化，消费个性化的需求以提高整个住房金融的服务能力和业务水平。同时应改善制度环境，建立信用文化。这将为国有商业银行住房金融业务的稳健运行创造良好的外部环境。
    （3）房地产金融管理机构要制定相应的政策，为国内金融业创造良好的外部竞争环境。
    国外金融机构的进入，将使国内房地产金融市场主体复杂化、交易工具多元化。为了使我国的房地产企业能在竞争市场上站得住脚，房地产金融管理机构应抓紧这一段宝贵的时间，保护和培育国内产业，逐步探索有力又有利的监管方式。要放松对房地