郑州市房地产
7月份市场监控报告
深圳市泰辰置业顾问有限公司
2010年8月16日
1.行业新闻 4
1.1房地产类热点政策 4
1.1.1全国动态 4
1.1.2郑州动态 4
1.1.3郑东新区动态 5
1.2行业动态 5
1.2.1全国动态 5
1.2.2郑州动态 6
1.3观点声音 6
2.土地市场分析 8
2.1土地供应分析 8
2.2土地成交分析 8
3.郑州商品房市场分析 9
3.1商品房月度预售分析 9
3.1.1商品房月度预售走势 9
3.1.2商品房月度预售区域分布 9
3.1.3商品房不同物业类型月度预售情况 10
3.2商品房月度成交分析 11
3.2.1商品房月度成交走势 11
3.2.2商品房月度成交区域分布 11
3.2.3商品房不同物业类型月度成交情况 12
3.2.4商品住宅户均成交面积分析 13
3.3商品房月度成交价格分析 13
3.3.1商品房月度成交价格走势 13
3.3.2商品房月度成交价格区域比较 14
3.3.3商品房不同物业类型月度成交价格分析 14
3.4商品房月度供需比分析 15
3.4.1商品房月度供需比变化情况 15
3.4.2各区域月度商品房供需比情况 15
3.4.3商品房不同物业类型月度供需比情况 15
3.5二手房市场月度成交情况 16
3.5.1郑州市二手房各区域成交面积 16
3.5.2郑州市二手房各区域成交均价 16
3.5.3郑州市二手房各物业成交面积 17
3.5.4郑州市二手房各物业成交均价 17
4.郑东新区商品房市场分析 18
4.1郑东新区商品房月度预售分析 18
4.1.1区域商品房月度预售走势 18
4.1.2区域商品房不同物业类型月度预售情况 18
4.2区域商品房月度成交分析 19
4.2.1区域商品房月度成交面积走势 19
4.2.2区域商品房不同物业类型月度成交情况 19
4.3区域商品房月度成交价格分析 20
4.3.1区域商品房月度成交价格走势 20
4.3.2区域商品房不同物业类型月度成交价格分析 20
4.4区域商品房月度供需比分析 21
4.4.1商品房月度供需比变化情况 21
4.4.2商品房不同物业类型月度供需比情况 21
5.重点项目监控 22
5.1城市综合体项目监控 22
5.1.1城市综合体项目动态表格 22
5.1.2城市综合体销售套数监控图表 23
5.1.3城市综合体销售均价监控图表 23
5.1.4城市综合体可售、已售监控图表 24
5.2住宅项目监控 24
5.2.1住宅项目动态表格 24
5.2.2住宅销售套数监控图表 28
5.2.3住宅销售均价监控图表 30
5.2.4住宅可售、已售监控图表 31
5.3写字楼项目监控 33
5.3.1写字楼项目动态表格 33
5.3.2写字楼销售套数监控图表 34
5.3.3写字楼销售均价监控图表 34
5.3.4写字楼可售、已售监控图表 35
5.4公寓项目监控 35
5.4.1公寓项目动态表格 35
5.4.2公寓销售套数监控图表 37
5.4.3公寓销售均价监控图表 38
5.4.4公寓可售、已售监控图表 38
6.媒体监控 39
6.1报广总体投放分析 39
6.1.1报广总量分析统计 39
6.1.2报广投放时间分析统计 39
6.2企业形象报广分析 40
6.3软文广告分析 40
6.4硬广分析 41
6.4.1投放媒体分析 41
6.4.2投放版面分析 42
6.4.3分物业类型投放量比较 42
6.4.4住宅类物业诉求分析 43
6.4.5商业类物业诉求分析 44
6.4.6各区域投放量比较 44
6.4.7广告投放项目排行榜 45
7.月度监控总结 45
1.行业新闻
1.1房地产类热点政策
1.1.1全国动态
? 国土部酝酿再提拿地门槛 保证金比例或增至三成
国土资源部总规划师胡存智在7月初召开的2010房地产夏季峰会上指出，国土资源部将严格规范土地出让制度，对于已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价70%，保证金不低于出让最低价30%。
这与距离今年3月国土部出台的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(“19号文”)中规定“竞买保证金不得低于出让最低价的 20%”的规定仅仅相隔3个月。业内人士认为，此举显示国土资源部运用土地政策调控楼市的决心，对地产商资金链也是一个不小的考验。
国土资源部的目标明确，意在控制目前市场上开发商的“囤地”、“炒地”行为。通过提高土地出让金门槛，严格监管土地出让制度等一系列措施，有效 地遏制开发商的非理性行为、调控过快上涨的房价。
点评：通过提高土地出让金门槛，严格监管土地出让制度等一系列措施，有效地遏制开发商的非理性行为、调控过快上涨的房价。
? 国土部:实施征地补偿新标准 确保补偿费落实
据中国国土资源报消息，7月初，国土资源部发出《关于进一步做好征地管理工作的通知》，多措并举，进一步规范征地管理工作。
《通知》要求，推进征地补偿新标准实施，确保补偿费落实到位。
《通知》要求，要采取多元安置途径，优先进行农业安置，规范留地安置，推进被征地农民社会保障资金的落实。
《通知》要求，切实做好征地涉及的拆迁补偿安置工作，先安置后拆迁，坚决制止和纠正违法违规强制拆迁行为；合理进行住房拆迁的补偿安置，因地制宜采取多元化安置方式，妥善解决好被拆迁农户居住问题；统筹规划有序推进征地拆迁。
点评：规范土地市场，从根源上规范房地产市场，明确指出安置补偿的工作要求。
? 楼市调控进入新阶段 重点由住宅转向土地市场
中央对住宅市场的调控进入平静期，开始将重点转向土地市场。日前，土地市场再有新动作。国土资源部称将修改完善土地出让招拍挂制度，此外，对于土地交易中可能存在的关联交易，也会完善相关商业规则予以约束。有市场人士分析，国土资源部的举措如果最终兑现，将有利于土地有效供应及控制地王的出现。
除了政策，国家在土地出让上的力度也非常大。国土资源部7月27日公布的数据显示，今年上半年，全国31个省（区、市）房地产开发用地供应同比增加98.4%，其中住宅用地供应量同比增长112.5%。至于上半年土地供应不足的广州，下半年土地供应步伐也大大加快。8月份，广州将再卖3幅住宅地，其总用地面积达到36万平方米。
点评：开发商期望通过小地王的高地价，拉高开发商在地王旁边的大体量项目的售价，以此获得更大收益。如果这种关联交易被约束，则会有效减少地王，同时也能降低地价，达到降低房价的效果。
1.1.2郑州动态
? 8月1日起 郑州市契税征收将转归地税部门
今年8月1日起，原由财政部门征收的契税和耕地税，将开始转交给我省地税部门征收，短时间内，市民还可以按照原来的办法去缴税。目前正在进行对接工作，短时间内，这种缴纳方式不会改变，购房者还是应该到房产交易中心办事大厅缴税，税率不变。
1.1.3郑东新区动态
本月无重大政策出台。
1.2行业动态
1.2.1全国动态
? 上半年一线城市住宅成交跌幅近50% 调整将延续
中国指数研究院发布报告显示，2010年上半年，重点城市住宅成交面积同比普遍下跌。其中，一线城市跌幅接近50%，杭州、深圳、南京等二线城市的跌幅甚至超过50%。对于下半年，业内普遍认为，在调控压力下，楼市调整趋势有望延续。
上半年一线城市成交量变化趋同，都是1月同比上涨，2月受春节影响经历一个回落期，3、4月环比上涨但同比下降，5月成交量更是同比环比均出现大幅下跌，6月同比跌幅与5月基本持平，而2-5月同比跌幅逐月增大。
二线城市与一线城市的区别在于，一线城市成交量的同比变化为上半年一直下跌，而二线城市多是从4月才开始下降，相比一线城市有一个滞后期，这反映出一线城市对调控的反应更为迅速。
点评：买卖双方的博弈格局会随着时间推移发生转换。在保持现有政策环境的情况下,当前部分企业领头降价现象。
? 深圳6月以来房租涨势加速
据《羊城晚报》报道深圳市出租屋综合管理系统近日发布《深圳第二季度深圳市出租屋抽样调查情况》。据调查显示，3月到6月，深圳二季度房租保持着微涨态势。但6月份以来，住宅租金涨势加速。
根据出租屋抽样调查结果，深圳市二季度全市住宅租金均价为39元／平方米，环比上涨2.6%，同比上涨8.3%。其中涨幅最大的是龙岗区，环比上涨4.3%，同比上涨14.3%。
依据住宅租金价格走势，6月份以来，深圳住宅租金涨势加速，成交量也明显放大。市场调查数据显示，全市住宅租金6月份均价上涨5%至8%。
点评：新政影响和中介借机哄抬是房租上涨的主要原因。
?&