房地产市场月报
     
     
     
    市场营销部
     
    2010年11月
     
     
     
     
     
    2010年11月房地产市场月报
    目        录
    第一部分：宏观面扫描----------------------------------------------P3~18
    一、政策法规热点追踪
    二、市场动态要闻
    三、南京楼市快讯
     
    第二部分：南京房地产市场------------------------------------ ----P18~33
    一、土地市场
    二、商品房市场
    三、商业办公用房市场
     
    第三部分：南京部分代表性楼盘销售动态-------------------------- P34~36
    一、南京11月份住宅推盘情况
    二、南京11月份楼盘营销活动
    三、长三角楼市周成交套数一览表
     
    第四部分：房价不可能下降的19个无以辩驳的理由----------------P37~43
     
     
     
     
    第一部分：宏观面扫描
    1、      政策法规热点追踪
    ?      南京新标准出炉 商品房地面停车位禁超总停车位20%
    ?      城区停车难的问题，今后有望进一步缓解。新修订的《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》昨天已结束公示，将自今年12月1日起正式施行。按照要求，我市各类区域内新建建筑配建停车位的数量都有了一定增加。
    ?      新建住宅配建标准提高
    ?      【标准】根据用地发展和交通条件，新《标准》将全市划分为三类停车区域。其中，一类区域为：长江大桥南堡—京沪铁路—红山路—龙蟠路—北安门北街—明城墙—中山门—护城河—大明路—宁铜铁路—中山南路—集合村路—凤台路—秦淮河—长江围合的区域；二类区域为：长江以南、绕城公路以内除一类区以外的其他地区；三类区域为：市区范围内除一类区、二类区以外的其他地区。
    ?      各类区域内新建建筑配建停车位的标准都有所提高。如：100平方米左右的住宅，在二类区域内，配建标准由原来的每户0.8个，提高到了每户1.0—1.1个；而小于90平方米的小户型住宅，配建标准由原来的每户0.3个，提高到每户0.8—1.0个。
    ?      【解读】由于历史欠账较多，老城内居住小区停车位严重短缺，平均每户只有0.15个，加上利用小区周边支路街巷挖掘的停车位，平均每户也只有0.25个。新《标准》提高各类区域新建筑配建停车位的数量，是为了进一步缓解停车难。
    ?      商品房地面停车位禁超总停车位20%
    ?      【标准】建筑物配建停车设施，可采用地下停车库、停车楼、机械式立体停车库、地面停车场等多种形式，严禁占用规划批准为绿地和道路的部分设置停车位。经适房、廉租房、政策性租赁住房、集体宿舍等建筑，机动车地面停车位数不得超过配建总停车位数的40%。商品房等其他建筑机动车地面停车位数，不得超过配建总停车位数的20%。
    ?      【解读】该要求是为了节约用地，鼓励配建地下停车库。而经适房等保障房，由于受建设总经费的制约，因此要求作了适当放宽。
    ?      大型公共建筑禁建机械车库
    ?      【标准】建筑物配建停车设施需设置机械停车设备的，住宅类建筑其机械停车泊位数，不得超过停车位总数的90%；各类公共建筑一类区不得超过80%，二类区不得超过70%，三类区不得超过60%。剧院、商业、展览馆、体育场馆等大型公共建筑，不得采用机械式停车设施。
    ?      【解读】住宅及一些大型公共建筑人流、车流集中，对机械式停车设施进行适当限制，是为了便于人流、车流疏散，避免发生意外事故。
     
    ?      四部门：二套房公积金贷款首付不得低于50%
    ?      住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。住房公积金个人住房贷款的基础是制度的互助性和公平性。按照《条例》规定，职工有缴交住房公积金的义务，也享有住房公积金贷款的权利，应支持缴存职工购买首套普通自住房享受低首付、低利率贷款政策的需求。《通知》规定：
    ?      1 使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%;套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。
    ?      2 第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。
    ?      3 停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
    ?      目前南京公积金贷款政策：
    ?      1、夫妻双方最高可贷40万：公积金个人最高可贷额度为20万，即夫妻双方最高可贷额度为40万。
    ?      2、暂时停放二次（含）以上公积金贷款：在资金紧张情况下，为保证相对公平，夫妻双方任何一方曾经办理过住房公积金贷款的职工，无论贷款是否结清，再次购房申请公积金贷款的均暂不办理。
    ?      新建12层以下住宅 将统一安装太阳能热水系统
    ?      2010年11月8日，记者在南京市人大常委会召开的新闻发布会上获悉，《南京市民用建筑节能条例》将于2011年1月1日正式施行。条例规定，改扩建大型公共建筑不装室内温度调控装置的，可处以一万元以上五万元以下罚款。
    ?      《条例》规定，新建十二层以下住宅以及新建、改建、扩建有热水需求的公共建筑，应当按照规定统一设计、安装太阳能热水系统。新建国家机关办公建筑和大型公共建筑，建设单位应当结合实际，统一设计、安装可再生能源利用系统。
    ?      《条例》规定，建设单位应当在施工现场，根据审查合格的施工图设计文件，公示使用的节能技术、产品信息和采取的节能措施。未公示的，可处以二千元以上一万元以下罚款。
    ?      《条例》规定，城市基础设施改造、旧城区改造等，应当结合进行既有民用建筑节能改造。居住建筑和公益性公共建筑的节能改造，市、县（区）人民政府应当适当给予补贴。
    ?      改建、扩建大型公共建筑，应当同步实施节能改造。采用集中制冷供热方式的，应当安装用能、用水分项计量装置和室内温度调控装置。未按规定者由住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正，拒不改正的，可处以一万元以上五万元以下的罚款。
    ?      2010年央行多次上调存款准备金率
    ?      2010年1月18日，央行第一次上调存款准备金率0.5%；2010年2月25日，央行第二次上调存款准备金率0.5%；2010年5月2日，央行第三次上调存款准备金率0.5%；2010年11月16日，央行第四次上调存款准备金率；11月10日，全面上调存款准备金率的同时，部分银行也收到了来自央行差别准备金率的通知，包括交通银行、光大银行在内的多家银行被要求差别上调存款准备金率0.5个百分点，自11月16日起实施，为期三个月，即上述银行被要求差别准备金率与央行前日宣布的整体上调存款准备金率“叠加”执行；从2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
    ?      南京将展开商品房明码标价专项检查
    ?      为防止出现乱标价和乱涨价的行为，11月中旬全市物价系统还将开展商品住房明码标价的专项检查。
    ?      目前，物价部门对开发商的定价虽然是“备而不核”，但对于申报价格明显过高的，还是会“过问”一下的。此外，物价部门还将对楼盘的明码标价行为来一次大检查，如发现存在不明码标价、标价不全或漏项、缺项、不在显著位置标示等违反规定的行为，将按价格违法行为予以处罚。
    ?      日前有报道说，有关部委正着手制定相关管理办法，根据该办法，价格主管部门将可以对房价进行直接行政调控，当房价出现较大幅度上涨时，经省级人民政府同意，省级物价部门有权直接出手限制商品房销售价格，如直接限制利润水平、直接限定销售价格等。
    ?      "限购令"扩至外资 境外个人在境内只能购一套房
    ?      外资购房要做出境内无其他住房的书面承诺
    ?      该文件要求，各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有的房屋情况外，还要增设查验资质环节，其中包括：有关部门出具的境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明；境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺。
    ?      对境外机构，文件也同样增设了查验资质环节，包括：有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明；境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。
    ?      限制热钱涌入
    ?      早在2006年7月，建设部等六部门就发布171号文，规定境外个人在境内不得购买非自用、非自住商品房。但该政策并未严格限定境外及港澳台民众置业套数，更没有对境外机构进行专门设限。而如今，“限购令”适用范围也延伸到外资领域，并对具体套数和置业领域做出明确说明。
     
     
    2、      市场动态要闻
    ?      地铁17号线何时开建成悬疑 南京媒体说法不一
    ?      已经开工的地铁3号线和6号线，备受市民关注，不过对于这两条线路的确切建