衡水市市场调研报告
     
    一、衡水市城市概况
     
    地理位置
    衡水地处华北平原的黑龙港流域，位于河北省东南部，东与山东德州毗邻，省内与邢台、石家庄、保定、沧州接壤。桃城区为衡水市政府驻地，近邻京、津、石等大中城市，地理位置优越。
    交通状况
    铁路交通，京九铁路石德铁路在城区交汇，形成铁路交叉黄金十字，衡水站为京九铁路京南第一大站，是石德线联接京广、京沪、京九三条铁路大动脉的中心枢纽；公路交通，106国道纵贯市区，石黄、石青高速公路穿境而过，各级交织成网，四通八达。从远期规划分析，将建设联系中心区和次中心以及产业集群的快速城际交通网络，具体为“二环七线”，所谓二环，一是环湖大交通圈，将由郑昔线，枣武路，横井路，宝衡公路，赵码公路相互连接而成；另一是主城区外环。“七线”为七条放射性高标准道路网，包括衡保公路、衡德公路、S040路、肃临路、西外环以及延长线、106国道。将大大加强主城区与个郊县的交通联系。
    人口状况
    衡水辖2市8县1区，118个乡镇、办事处，4994个行政村。全市总面积8815平方公里，总人口415万。统计显示，桃城区下辖四街道2镇4乡，全区总人口约为43万。
    医疗教育
    桃城区为全市文教卫生中心，医疗条件良好，共有大型综合医院五所，中医院一所，其中市第一医院，市第二医院分别为三级甲等医院和三级乙等医院，服务质量优良。城区共有大中专院校十所，中学19所，其中衡水第一中学河北省乃至全国重点中学。
    城区规划
    据衡水市城市规划显示，根据衡水空间发展战略，衡水主城区将向南部衡水湖自然保护区靠拢，与衡水湖自然保护区形成城市群的主核心，整体形成一个“城湖一体，水城相连”的布局，重点打造冀州、枣强、武邑等“卫星城”。
    近期重点
    根据城市发展战略规划，衡水正在形成以衡水湖休闲度假区为主体，以冀州历史文化古城和滏阳河现代都市娱乐为两翼的城市发展格局，概括为“一湖、一州、一城”。其中“一城”指衡水主城区滏阳河为中心，通过改造滏阳河市区段及其沿线，建设商业、文化、教育、教育、商贸、居住五大中心，打造湖滨休闲渡假城市的城市客厅，在产业体系上，大力发展休闲旅游，休闲会议，会展中心，教育培训等。
    其它发面
    衡水具有丰富的水电资源及地热资源，全区无重大污染性企业，人文底蕴深厚，相对较小的城市体量促使区内生活节奏放缓，加之衡水市“北方滨湖城市”的功能定位，为城区打造宜居城市提供优良条件。
     
    【小结】
     
    ◇从区域位置上分析，衡水市具有优良的地理位置，同时结合衡水湖旅游资源，为有效吸纳周边目标人群定居城区创造可能，同时更大程度的加强城市的吸纳力和张力。
    ◇从文化教育及医疗角度分析，优越的文化底蕴及教育环境，使区域文化素质进一步加强，尤其全国知名中学－衡水中学，促使城市知名度进一步提升。
    ◇从远期城市规划分析，“大衡水”的城市格局凸显，远期将形成主城区向衡水湖连为一体的格局；路网方面，随着各交通线路的全部展开，将更大程度是吸纳郊县居民城区置业，城市功能进一步加强。
     
     
    二、衡水市总体社会及经济发展状况
     
     
    衡水市2007年经济发展背景
     
    经济总量：
    据衡水是统计局资料显示，2007年全年实现地区生产总值564.4亿元，比上年增长3.6%，其中第一产业增加值106.1亿元，下降6.2%；第二工业增加值274.2元，增加3.0%；第三产业增加值184.2亿元，增长10.1%。
    GDP指标
    GDP完成564亿元，增长3.6%；全部财政收入完成35.3亿元，增长8.2%，占GDP的比重较上年提高0.3%。
    人均GDP总值实现13247亿元，在省内各地级市排名为第八位，在全国各县市中排名192位，城镇居民人均可支配收入达到10954元。
    固定资产投资
    全年全社会固定资产投资完成197.3亿元，其中，城镇固定资产投资完成112.5亿元，在城镇固定资产投资中，建设项目投资96.2亿元，房地产开发投资16.4亿元，分产业数据显示，第一产业投资0.6亿元，第二产业投资完成72.5亿元，第三产业完成39.4亿元，第三产业投资比重逐渐加大。
    全年城镇施工项目509个，其中新开工项目375个。
    影响经济发展的主要因素
    一方面，从宏观经济形式持续从紧，国家宏观调控力度进一步加大，主要体现在严控项目用地指标、连续多次提高利率及存款准备金、项目报批门槛进一步提高，制约了城市经济尤其是投资和项目建设的增长；另一方面，发展瓶颈和生产要素制约依然存在；从投资看，受土地和资金等瓶颈因素制约，发展速度有所放缓；从工业看，生产要素制约依然突出，受原材料涨价，出口退税政策影响，在很大程度上制约可工业快速发展。
    衡水市2008年经济发展环境
    经济环境
    全市深入实施“工业立市、农业强市、商贸兴市”的三大主题战略，既面临国家宏观调控政策从紧等诸多压力，也面临着良好的发展机遇，全市将围绕“解放思想”的总体思路，推动高速公路、邯港铁路、电厂三期等项目的推进。使区位交通优势进一步显现，政策方面，不断加大政策支持力度，为衡水加快发展创造良好的外部条件，2008年城市将进入快速发展期。
    经济增长
    确定全年经济发展预期目标为：全市生产总值增长8%，全部财政收入增长11%以上，全社会固定资产投资增长22%，城镇居民人均可支配收入增长10%。
    发展重点
    2008年将围绕打造工业核心竞争力，发展重点建设项目，以“机械加工、化学工业、食品加工、纺织服装四大主导产业为重点，挖掘主导产业发展潜力；推动城区重点项目建设，实现“三年大变样”工程。
         衡水市经济发展政策
    产业政策
    衡水市目前的产业政策——重点发展四大支柱产业，打造城市工业核心竞争力，逐步提高第三产业，塑造“北方湖滨休闲渡假城市”核心竞争力。
        金融政策
    多管齐下破解资金制约，积极搭建建银企业对接平台，大力争取上级资金支持，加大招商引资力度，畅通社会资本渠道，确保项目建设资金保障。
         房地产政策
    努力破解瓶颈制约，多措并举破解土地瓶颈制约。一是用足用活上级各项政策。按照省要求，包装好项目，抓紧完善各项前期要件，加大跑办力度，积极争取国家和省年度土地计划指标。二是鼓励开发未利用地。盘活存量：拓展建设用地空间，充分利用和挖掘未利用地资源。三是引导项目集约用地。对投资强度低的项目严格限制，提倡集约用地；引导企业谋划实施高科技项目，提高项目容积率。四是积极推进土地利用总体规划和城市总体规划的修编调整和规划衔接，为解决建设用地难题奠定良好基础。
    【 小  结 】
    ◇各项经济指标显示，07年衡水市经济运行处于良好状态，08年将保持持续增长状态；
    ◇按国际经济组织统计表明，当一个地区的经济增长速度大于5%的时候，当地的房地产也就存在着极为广阔的发展前景；
    ◇城镇居民收入及城市居住前景进一步显现；
    ◇“滨湖城市”的功能定位为衡水市打造“宜居城市”提供支柱；
    ◇政府各项政策在不断的规范房地产市场，为房地产业的持续发展提供了有效支持。
     
     
    三、衡水市总体市场现状及走势分析
     
     
    衡水市目前在售楼盘统计
    （后附调研总表）
    市场供应
    从调研情况分析，06年中至目前市场供应总量约在250万平米左右，目前去化面积在一半左右，约125万平米，市场存量约125万平米（在售统计）。
    从市场销售情况分析，一年之内消化约125万平米项目，对于拥有40万人口的市区而言，消费体量较大（2007年，石家庄市人口约200万，去化面积约在500万平米），反映出购房需求强劲，其中受县域居民购房影响，衡水周边县城在去化市区项目面积方面将占据不小体量。
    未来1－3年市场形势
    随着城市扩张及“三年大变样”部分拆迁建设用房及政策性经济适用房廉租房放量， 4月中旬，衡水市公布了市区3年十项重点城建工程，其中包括新区开发、旧城改造（目前衡水中心城区城中村39个，占地约4.83平方公里，3年内将完成31个城中村的拆迁改造，同时3年内将建设廉租房340套，建筑面积1，7万平米，建设经济适用房1800套，约12万平米）等，预计未来1－3年，衡水市场将表现为市场放量进一步加大，房地产市场竞争格局进一步加强。
    衡水市楼盘特征显性分析
    总体特征
    衡水市房地产开发整体表现为处于房地产开发的初级阶段，项目开发参差不齐，由于受土地成本影响，个别项目表现为大盘边缘化开发。规划设计方面大盘较注重项目开发整体性、景观性及后期延展性等方面；产品供应方面以经济实用为主，创新户型设计鲜有出现；营销手段方面，由于多为较大城市代理商运作，所以在包含价格策略，开盘策略，营销组合策略等方面均照搬大城市方法，但更多停留在概念性宣传，并未由实质性突破。
    楼盘规模及开发模式
    衡水市房地产开发楼盘规模差异化较大，呈现两级分化特征，大盘及超大规模楼盘与独栋项目形成鲜明对比，如东方太阳城168万平米及怡水花园50万平米等，大盘开发有助于推进销售跟进；开发模式方面大盘开发均采用分期开发模式，一般项目分为2－3期开发完毕。
    区域分布
    由于受城市发展方向及老城区整体形象影响，衡水市房地产开发项目80％集中在河西区及中心区位置，河东区开发楼盘数量较少，且居民居住倾向更青睐于河西区域。
    价格涨幅
    从05年的销售均价1800元/平米，到08年的均价3000元/平米左右，价格走势基本持平于全国其它区域同等级市场。
    户型设计
    户型面积供应方面主要为经济实用性，以两室小三室供应为主，面积集中在70－80平米（两室），90－110平米（小三室），少量跃层项目出现，无错层建筑形式，从调研情况分析，造成此种产品供应形式，主要受居住观念、收入水平及家庭结构组成等几方面影响。
    产品规划
    大盘项目较注重项目产品规划的整体性，大盘一般采用组团设计，各组团表现的个性差异及景观优越度为项目后期开发预留管线，社区景观设计成为项目设计的重要组成部分，如怡水花园的市政水景公园及东方太阳称项目的150亩社区内部花园等，同时景观的优化程度成为影响价格提升的主要因素，如怡水花园项目整体在售价方面要高出周边价格500－800元/平米。
    建筑形态
    衡水市05年之前产品供应多为6＋1层砖混结构，表现为一层为储藏间或车库形式，05年衡水市第一个小高层建筑——新大陆商业广场的部分住宅出现，开发商开始注重高层建筑形式的推广及理念宣传，衡水市民也开始逐步关注高层建筑，目前市场表现为多层及高层建筑交叉供应，从调研资料分析，各项目在后期供应方面，均主要以小高层及高层建筑为主，可以预计未来市场消费者对于高层建筑的居住认识将会进一步提高。
    建筑风格
    衡水市产品供应建筑风格方面，主要以现代简约建筑为主，外在形式及外立面表现方面以中规中矩，风格创新主要表现为外立面颜色及屋顶设计方面，同时在后期营销方面，鲜有对建筑风格进行包装推广的营销理念。
    营销策略
    销售策略及推广策略方面，由于一般为外来代理商进行操作，故操作方式上大同小异，价格制定一般采用低开高走，大盘较注重整体项目品质的培养，包含售楼部装修，内部沙盘，认购流程，推广设计等方面较为规范，同时项目形象设计，包括LOGO、VI等方面设计更为精致，在一定程度上促进项目整体品质提升。
    物业管理
    现阶段，衡水市整体物业管理水平不高，一般为开发商自行进行管理或开发商自己的物业公司，个别项目聘请专业物业公司充当顾问；衡水市消费者开始逐步关注开发商的物业管理水平，同时物业管理的好坏，成为影响消费者购买决策的重要因素。
    衡水市重点项目分析
    东方太阳城（略）
    怡水花园
    位置：衡水市人民路怡水园西侧
    开发商：衡水天元地产
    开盘时间：06年中旬
    建筑面积：50万平米
    户型面积：90－240平米
    项目规划：一二期共30栋小高层
    销售价格：一期均价2800元/平米，现售价3300－3500元/平米，价格涨幅在25％左右。
    销售情况：一期仅剩余部分大户型跃层，二期预计销售在50％左右。
    项目卖点：衡水最大水景公园（400亩），国际都市，生态社区，高品质生活。
    项目点评：
    水景建筑，景观制胜
    项目最大特色为紧邻怡水园，且项目售价基本为衡水市最高项目（除中央花园），一定程度上代表衡水市最好的项目形式，从项目一期良好销售态势分析，景观对于衡水居民而言已经成为重要的决定因素，且景观的实际展现性更加促进项目销售。
    中央公园
    位置：衡水市休闲广场北侧
    开发商：衡水富必居地产
    开盘