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    2009年石家庄房地产住宅市场调研报告
     
    结论一： 
    改革开放以来，省会居民的人均住房面积指标上实现近3倍的增长，且房屋质量及配套设施也得到了根本性的改变。
    【数据支持】
    党的十一届三中全会以来，石家庄市城镇住宅建设以前所未有的速度持续快速发展，城镇居民住房条件明显改善。统计部门调查显示，到2007年末，石家庄市市区居民人均建筑面积已经达到29．29平方米，比1980年增长了2．9倍。 
     
    
     
     
    改革开放之初，城市市区居民不仅住房面积小，而且房屋结构简单，辅助设施不足。调查资料显示，1980年，石家庄市居民人均建筑面积仅为7．53平方米。
     
     
    结论二：
    年轻人的婚房及城市居民改善性需求是省会住宅市场需求的主体， 而未来三年的需求总量最高可以达到1005万平方米、11.17万套，平均每年335万平方米、3.72万套。
     
    【数据支持】
    （1）刚性需求
    步入婚龄的本市户口青年人、外来定居人口以及在本市居住一段时间的流动性人口对住房的需要构成刚性需求的主要来源。据省会统计局、民政局提供数据进行测算，省会未来五年内的刚性需求将超过1116.4万平方米、12.36万套。www.hebfdc.com
    （2）改善型需求
    改善型需求主要从两个方面考虑，一是家庭人口多，人均居住面积小，需要增加面积；二是由于房屋老化、结构不合理、配套设施不全等居住条件欠佳，需要淘汰旧房换新房。据房管信息中心统计数据进行测算，省会未来五年内的改善型需求将超过558.40万平方米、6.25万套。
    （3）被动拆迁需求
    考虑到城市建设过程中，会涉及到大量被动拆迁户的安置需求，这里面大部分需求会原地、原项目消化，但也有部分因公建设施、市政建设的拆迁后而产生的安置问题需要市场来消化，但考虑到数量比重不大，不做单独讨论。
    （4）市场需求总量评估
    未来五年内需求总量为1674.8万平米、18.61万套，考虑到和三年大变样的周期相符，我们以此计算出未来三年市场的需求总量为1005万平方米、11.17万套。
     
    结论三：
    城中村改造所产生的供应量，将是未来三年省会住宅供应的重要组成部分。未来三年住宅市场呈现供求基本平衡态势。
     
    
     
     
     
     
    【数据支持】
    （1）商品房供应量
    据省会房管信息中心相关数据显示，据计算后得知省会2005-2008年6月已经开工建设尚未售出的剩余商品房为168.52万平方米，合2.07万套。
    据省会建设局统计，截止2008年6月，已获批准但尚未取得开工许可证的商品房为67.55万平方米，按每套90平米计算，约7500套。
    前述两项合计，则未来两、三年商品房市场的供应能力为236.07万平方米、2.82万套。
    （2）城中村改造产生的市场供应量
    根据三年大变样办公室提供的数据，未来城中村改造计划拆除面积为1034.52万平方米（总占地：1297万平方米）。扣除满足村民住房需要外，将会产生新增市场供应量811万平方米、9.01万套。
    （3）因危改所产生的新增供应量
    据省会国土资源局、房管局统计数据，两、三年内因危房改造所带来的新增市场供应量可以达到25万平米、2800余套住房。
    综上所述：
    我市未来三年商品房市场供应、城中村改造、危房改造共产生新增市场供应1072.07万平方米、11.91万套。三年内年均供应量为357.36万平方米、3.97万套。相比未来三年平均每年335万平方米、3.72万套的指标预期，整个省会住宅市场呈现供略大于求，且两者相差极小，仅为22.36万平米每年，合2500套不到。
     
    结论四：
    年轻人婚房需求受购买力局限而呈现减弱趋势，实际购房能力评价中，改善居住环境群体要明显强于婚房群体。
    【数据支持】
    根据此次抽样调查结果显示，在接受调查的适龄年轻人情侣共2834组样本中，表示目前具有购房能力的比重仅为40.26%，即三年内可产生449.46万平方米、4.99万套住宅的需求。
     
    
     
     
    52.01%的样本明确表示短期内不具备购房能力，只能租赁或者寄住解决婚房问题，另有7.73%样本表达不够明确，需要具体分析。
    本次调查结果显示，目前石家庄住房需求仍然强劲，购房者购房的目的主要集中在改善居住环境以及结婚用房两大板块，其中改善居住环境群体比例为58.26%，结婚用房所占比例为21.55%。
     
    
     
     
     
    结论五：
    工薪阶层是目前省会楼市最大的需求群体，其购房潜能十分巨大。
     
    
     
     
    【数据支持】
    在给出的9个职业类别中，工人/公司职员所占的比例最大，占总体32.28%；其次，个体私营者占20.03%、经理管理层占16.23%，其他职业个体比重均不到10%，比较分散。
     
     
    结论六：
    城市东南的裕华区仍是省会购房者最愿意置业的区域，城市西北方向作为市场热点区域而被广泛关注，而桥西区具有较大的改造潜力。
     
    【数据支持】
     
     
     
     
     
     
    在置业区域的选择上，石家庄市裕华区域因具有较为充分的土地储备、完善的市政配套及不断形成的城市高档住宅聚集区而成为首选区域，占总体的37.02%；其次为桥东、桥西、长安、新华等区域，分别占总体17.56%、15.74%及12.33%；而开发区作为新区的房地产市场发展并不如意，究其原因主要是生活配套还是欠缺，而且区域内供应强度过大，这些都是致使开发区住宅市场发展不好的主要原因。
     
    结论七：
    幼儿园及小学等初级教育配套成为广大置业者的首选参考因素，而社区商业及健身场馆配套也有足够的关注。
     
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    【数据支持】
    调查数据显示，被访者认为应该具备的前三项设施依次表现为幼儿园、小学等教育设施、社区商业、健身设施及场所，分别占总体的41.60%、16.92%、13.21%。在小区配套设施的问题上，购房者对车库、广场及智能化的条件也较为重视。
     
     
    结论八：
    80-100平米套型产品成为主流需求，其次是100-120平米套型产品，这基本反映出工薪阶层购房的客观需要。
     
     
     
    
     
     
     
     
    【数据支持】www.hebfdc.com
    本次调查受访群体对住宅面积的需求主要集中在80-120㎡之间，占总体的69%之重；其中对80-100㎡的需求较高，占总体的43.74%。
    以往市场供应主流是120-140㎡的舒适型大套型产品，购房者被迫进行“过大需求”行为。而当市场去化不如以往顺畅的市场环境下，购房者的需求表现为经济型小套型的需求为主。
    在“90、70”政策下，如何将中小套型产品的功能多元化、延展化，将成为当前产品设计的重点所在。
     
     
    结论九：
    绝大多数购房者认为合理的房价水平应该在4000元每平米以下，这与目前省会商品房销售均价十分接近。
     
    
     
     
     
    【数据支持】
    调查结果显示，潜在购房群体对商品房价格的接受程度较低，55.84%的被访者能够接受的商品房价格在3000元/㎡以下，有35.67%的购房者认为3000-4000元每平米比较合理。仅有不到10%的被访者接受的价格能够达4000元/㎡以上。 而据省会有关部门数据显示，2008年底省会产住宅市场平均销售价格已经不足4000元每平米。
     
     
     
    结论十：全面盘活存量房市场，将是省会住宅市场迅速复苏的重要手段和措施。
    【数据支持】
    经调研得知，目前并入统计样本的购房需求者，有56%的群体需要将原有住房进入流通变现后，才能具备新房的购买能力，因此，盘活存量房市场是促进新房市场交易的重要手段。www.hebfdc.com
        盘活存量房市场有助于迅速提高购房需求群体的购买能力，而购买力和购买意愿正是制约楼市复苏的两个重要因素。
     
    结论十一：
    相对稳定的政策环境，是房地产市场迅速复苏的前提条件。
    【数据支持】
    市场的稳定对广大置业者最为重要，其次才是房价的高低问题。经调查得知，有42%以上的被调查者认为房价偏高是其暂不考虑购房的原因，而超过66%的被调查者则表达出对市场波动的担忧，致使其无法放心购房。
     
    结论十二：对省会2009年住宅市场走势分析
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