1．      海门整体分析
    1．1 人员分布情况
    海门市民营经济发展迅速。即至2006年底，全市个体工商户、私营企业总数达到近6万户，从业人数达到17万人，注册资本金达到270亿元。特别是西部家纺板块近年来发展较快，2006年共形成近100个超千万元项目，2006年仅三星镇就新发展个体工商户4981户、私营企业371家，95%以上从事家纺和服装加工贸易。
    2007年海门在岗职工及城镇个体私营人员数量表：

    从表中总体在岗人员数量为6.18万人，而个体私营从业者为21.36万人，同整个南通其他市县相比，比重较大，海门私营从业人员较多。
     
    海门连续四年在岗职工及城镇个体私营人员数量表：

    个体私营业者逐年增长 ，增幅较大。
    5．消费与物价：
    社会消费品零售总额：2009年第一季度，海门市社会消费品零售总额40.63亿元，同比增长16.3%，与海安并列南通六县市之首。一季度，市以上实现消费品零售额22.34亿元，同比增长16.4%，市以下实现消费品零售额18.29亿元，同比增长15.7%，城乡市场基本领“半壁江山”。我市文峰大世界、农工商超市、时代超市三家企业一季度分别实现销售额1.1亿元、0.33亿元、0.32亿元，同比增幅分别为23.9%、8.9%和5.5%。
     
    海门市消费品市场运行趋势呈现三大特点：
    一是城乡市场发展更趋均衡。随着“万村千乡”工程和“家电下乡”等一系列富农政策的实现，农村消费品市场逐渐活跃。
    二是市民消费信心进一步恢复。虽然国际金融危机对消费市场带来巨大冲击，但广大市民出于对海门经济发展的良好预期，消费信心快速恢复。
    三是餐饮消费持续扩大。市民消费观念的更新和“倾向经济”的刺激，我市餐饮市场十分火爆。餐饮业成为消费市场增长幅度最高行业。
     
    6．人民生活：
    2007年南通市人民生活数据分析：

    海门市近四年情况分析：

     
    职工年平均工资：海门市城镇集体以上单位从业人员达64883人。在岗职工平均工资有所增加，达到25491元，比上年同期的15899元，增长了3232元，增长幅度为20.3%，仍然延续了前两季度增长趋势，平均增幅达20%以上。
     
    人均消费性支出：海门市人均消费性支出一由2000年的4962元，上升为2008年的11380元，同2007年相比，八大类消费支出现六升二降。增幅最大的是家庭设备用品及服务支出。
    居民可支配性收入：海门市城镇居民人均可支配收入为16062元，比上年增长17.2%，四大类收入水平全面增长。
    恩格尔系数：海门恩格尔系数为38.7% ，城市已经达到小康水平。　　
    人均可居住面积：海门市人均可居住面积已从2001年的24.2㎡发展为2008年的39.98㎡，整个江苏城镇居民人均住房建筑面积为30.15平方米，由此可见海门的房地产市场还是有很大空间的。

（二）海门房地产概况

    1、土地出让情况：
    江苏省海门市位于长江入海口，人口102万人，土地面积1149平方千米，其中耕地面积60039公顷，2006年全年全市协议出让国有土地使用权巧7宗，出让土地面积386.23公顷，合同土地出让金3.5亿元。
    从近期海门市土地供应来看，主要以住宅和商业及商服设施配套性质为主。
    海门市08年上半年出让土地27.2万平米，市中心区域由于土地资源限制，供应量相对较小，随之市区土地价格也逐步上涨。
    2．固定资产投资总额：
    2008年海门固定资产投资总额为182.8亿，比07年同期增长了15.99%，其中房地产13.2亿。
    
    由上表可以看出海门固定资产投资总额稳步增长，显示了海门市经济呈现稳步上升趋势，民间投资信心增强，各项社会投资也会跟进，这将促进海门经济繁荣 。

     
    3．房地产开发比重：
    2008年海门房地产开发施工面积为178.3万平方米，其中住宅150.9万平方米，占84.6%。住宅投资10.88亿元，占82.2%.
    2007年海门房地产开发施工面积为125.39万平方米，其中住宅100.73万平方米，占80.3%。住宅投资8.17亿元，占81.9%.
    4、海门房地产销售额统计

    
    从上表可以看出，海门的房地产销售额除2008年速度放缓以外，其余各年都是大幅度提升的。
    5．房地产开发现状：
    2008年上半年，海门房地产市场仍处在发展阶段。海门楼价所呈的稳定状态还将持续一段时间，但房价下挫的可能性不大。开发商新开房源降价的余地越来越小；海门楼价“居中”，与周边县市特别是苏南及浙江等地市场相比，还有很大上升空间。
     海门区位优势提升和海门经济发展，将促进住房价格进入新的增长期。目前海门房地产市场供应放量较大，而市场起步较晚，房价偏低是目前自用者和投资者的首选。

二、中观市场研究

（一）海门市区域规划定位及发展方向

    
    1、城市性质：
    长江三角洲北翼新兴工贸城市，现代化的滨江宜居城市。
     
    2、城市发展目标：
    将海门建设成为布局合理、功能完善、环境优美、设施先进、现代开放的滨江宜居城市。
     
    3、城市结构形态：
    城区逐步形成“一主一次”（主城区、滨江新区）组团式城市结构形态。
     
    规划确定2个组团功能定位为：
    （1）主城区：全市的政治、经济、文化、教育和商贸物流中心，科研创新研发基地和高新技术产业基地。
    ?      东片区：南到通秀路，北至镇北路，东到镇东路，西至湛江路所围合的范围。
    ?      西片区：南到南环路、朝霞路、市场用地南，北至海门河、北环路、公交保养场北、海门站南，东到湘江路东290m、民生路、嘉陵江路、西至日新路、江海路、岷江路、富江路及以西300m所围合的范围。
    ?      青龙化工园：东南至长江，西北至青龙河所围合的范围内。
    （2）滨江新区：南到长江、圩角河，北至大通路，东到恒山路，西至长安路所围合的范围。
    以高新技术为先导，发展电力、新材料等大用水量、大运输量的工业和商贸流通、休闲等服务业。
     
    4、城区各类建设用地规划：
    （1）居住用地：
    规划居住用地1582.55hm2，占建设用地的31.24%，人均居住用地36.80m2。规划布局：规划确定10个居住区，其中主城区9个，滨江新区1个。主城区划分9个居住区，其中圩角河以西2个，海门河以北1个，南环路南1个、以长江中路、秀山路为界分为4个，三厂1个。滨江新区居住区集中在浒通河以东、圩角河路以北。
    （2）公共设施用地
    规划指标：规划公共设施用地635.34hm2，占建设用地的12.54%，人均用地14.78m2。
    规划布局：公共设施按照市级中心、居住区级中心二级布置。在解放路、静海路沿线地区及南海路、长江路、朝霞路、静海路的范围内布置市级中心；结合居住区设置8个居住区级中心。
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