连云港国际汽车城策划方案
目录
目 录 7
市场调查篇 9
调查目的 9
调查时间 9
调查方式 9
调查结果 9
一、项目所在城市调研——连云港概况 10
（一）、城市地理 10
（二）、城市经济 10
（三）、城市交通 12
（四）、城市房地产现状 12
二、项目调研 13
（一）、项目简介 13
（二）、连云港国际汽车城基本信息 14
（三）、项目周边情况 15
三、中国汽车行业发展远景 15
中国将跨入全球三大汽车市场 16
快速增长的市场空间 16
加速度的市场趋势 16
中国汽车产量统计 16
中国私人汽车情况 17
未来有利于中国汽车市场增长的重要因素： 18
四、中国汽配行业市场的现状 19
汽车分销和汽车服务的空间更大 20
专业汽车市场的带动效应 21
五、连云港汽车消费现状 22
（一）、连云港汽车保有量。 22
（二）、汽车城的存在前提。 23
就业市场 23
公共配套设施 24
人口统计 24
收入及消费水平 24
六、连云港现有汽车、汽配市场调研分析 25
（一）、各主要汽配、汽车集中街道调查 25
a、海连东路统计 25
b、汽配市场统计 26
c、陇海东路统计 27
d、瀛洲路统计 27
e、朝阳路统计 28
f、幸福路统计 28
g、解放东路统计 29
（二）、连云港汽配、汽车市场总计 30
（三）、调研结论： 31
1、政府职能部门对汽车市场布局的政策引导力度较弱 32
2、汽车市场经营理念与市场消费特点不一致 32
3、业内各销售服务企业整体实力不强 32
4、业内各销售服务业态未能协调发展 33
5、业内缺乏龙头性或指标性市场（或企业）的领航员角色 34
七、连云港竞争性商业项目调研 35
（一）、汇金购物广场 35
（二）、中德商业广场 36
（三）、宝安商业广场 36
（四）、上海服饰城 37
（五）、宝利商业街 37
（六）、其他专业市场调查 38
八、国内各主要汽车城比较 40
（一）广东汽车市场——广物汽贸的加盟连锁模式 40
（二）北京亚运村车市的大“4S”服务模式 41
（三）保定市建国汽车城 42
（四）天津保税区国际汽车城 43
（五）江西国际汽车城 45
（六）北京东方基业汽车城 46
（七）上海国际汽车城 48
国内各汽车城统计表格： 51
八、调查总结 54
市场定位篇 55
一、项目概况 55
（一）、项目简介 55
（二）、开发商背景简介 57
振兴集团简介 57
（三）、项目SWOT分析： 58
优势（S）： 58
a、连云港城市区位优势 58
b、连云港城市交通优势 58
C、城市历史文化优势： 59
d、项目地段优势： 59
e、项目交通优势： 59
f、规模优势 59
g、产业优势 59
h、政策优势 60
i、管理优势 60
j、开发商优势 60
k、配套优势 60
m、价格优势 60
n、规划设计优势 61
o、销售模式优势 61
p、市场唯一性优势 61
q、购买力优势 61
劣势（W）： 61
a、商业氛围劣势 61
b、配套劣势 61
c、租金水平劣势 62
d、市场环境劣势 62
e、道路交通劣势 62
f、功能规划劣势 62
威胁（T）： 62
A、行业竞争威胁： 62
b、商业房产销售竞争威胁： 63
机会（O）： 63
a、市场机会 63
b、区域发展机遇 63
c、行业机会 63
d、政府支持机遇 63
（四）、开发构想 64
“一站式消费”是现代商业发展的必然趋势 64
二、项目定位 66
（一）、项目的市场定位 66
1、定位的意义 66
2、定位的目的 66
3、项目定位 67
（1）针对目标客户市场的定位——商业投资功能和经营前景。 67
（2）针对消费者及竞争对手的定位 67
（3）针对区域的定位 67
（4）形象定位 67
（5）规模定位 67
（二）、目标客户定位 68
1、目标市场定位分析 68
（三）、购买商铺的目标群分析 69
1、项目目标客户类型（投资心理特征） 69
2、项目目标客户细分 69
3、项目目标客户分析——群体个性 70
4、项目目标客户特征 71
5、目标客户锁定 72
（四）、租赁使用商铺的目标群分析 74
1、项目目标经营客户类型 74
2、按经营户地域划分 74
3、按经营户经营面积划分 74
（五）、项目目标经营客户招商途径 75
a.本地综合媒体推广； 75
b. 连云港本地知名经营户优惠性吸纳； 75
c. 外地专业汽车展会； 75
d. 国内知名汽车产业的媒体； 75
e. 汽车产业基地定点招商； 75
f. 目前港城尚未进驻汽车相关品牌的直接接洽； 75
商铺的目标消费群定位及分析 75
三、商铺的经营功能定位 75
（一）、项目功能划分建议 75
1、店铺的配置 76
2、商业业态定位 76
3、交通组织及道路规划 78
4、配套设施规划 78
5、景观绿化规划 79
（二）、规划设置建议 79
（三）、商业服务与商业文化软件建设 80
（四）、商铺特色定位 80
（五）、竞争定位 80
（六）、价格定位 81
1、定价影响因素 82
2、价格制定原则 84
3、价格制定方法 85
4、总体价格定位 85
5、分期价格定位 85
6、每期价格走势 85
营销推广篇 87
一、整体营销推广思路 88
二、项目核心推广理念 91
（一）项目整体定位理念 92
（二）区位价值定位理念 92
（三）经营模式功能定位理念 92
（四）行业层次定位理念 92
（五）经营产品定位理念 92
（六）经营规模定位理念 93
（七）品牌形象定位理念 93
（八）名利主义定位理念 93
（九）投资定位理念 93
（十）招商定位理念 94
（十一）项目文化定位理念 94
（十二）项目价格定位理念 94
（十三）城市优势定位理念 94
三、营销推广策略 95
（一）、总体销售策略 95
（二）、价格策略 96
1、定价策略 97
2、价格走势策略 97
3、价格周期策略 98
4、客户付款方式 99
（三）、蜂鸣人脉营销策略 100
1、何谓蜂鸣人脉营销？ 100
2、蜂鸣人脉营销成功的例子 101
3、本项目如何采用蜂鸣人脉营销策略？ 101
（四）、促销策略 103
1、提高投资回报率，给予投资者投资保证； 103
（五）、招商策略 104
1、整体招商思路 104
（1）、营销操作上执行租售并举、招商先行 104
（2）、招商与销售联动 104
2、本项目招商的目的和对象 104
3、招商机构的建设和招商人员培训 104
4、招商策略原则
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