西何家村城中村改造开发项目（凯旋城）                   商业全面市场调研及价值分析
     
     
     
     
     
     
     
     
    西何家村城中村改造开发项目（凯旋城）
     
    商业全面市场调研及价值分析
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
                            二〇〇七年十一月
     
     
     
    西何家村城中村改造开发项目（凯旋城）
    商业全面市场调研及价值分析

第一部分．西何家村城中村改造开发项目（凯旋城）概况

    ………………………………………………………………………3—4
     

第二部分．商圈调查及分析

    ………………………………………………………………………4—14
     

第三部分．行业调查及分析

    ……………………………………………………………………14—123

第四部分  市场分析总结

    ……………………………………………………………………124-
     
     
     
     
     
     

第一部分：西何家村城中村改造开发项目（凯旋城）概况

    西何家村城中村改造开发项目（凯旋城）（以下简称凯旋城）位于太白路与南二环交汇处，东接小寨，西连土门，南邻西高新。项目总建筑面积约46万平方米， 1层至4层裙楼”，建筑面积约6万平方米；5层至30层塔楼为高尚住宅“凯旋城”， “凯旋城”由12栋塔楼组成，建筑面积约30万平方米， 西何花园建筑面积约10万平米。
     本案商业所指：北侧，一、二号楼商业部分约2万平方米；三、四、五号楼商业部分约2万平方米；南侧六、十二号楼商业部分约2万平方米。
    项目西侧为太白盛世：“太白盛世”位于太白路与南二环交汇处，东接小寨，西连土门，南邻西高新。项目占地面积约70亩，总投资6亿元，总建筑面积约22万平方米，-1层至5层裙楼为“太白盛世家居广场”，建筑面积约12万平方米；6层至28层塔楼为“太白盛世?格调公寓”， “太白盛世?格调公寓”由4栋塔楼组成，建筑面积约10万平方米，户型面积为50---130平方米多种户型，部分为商住，让你拥有办公、投资多种选择。其中家居广场地下2层为停车场，地下1层至地上5层为建材家居卖场。整个建筑高达100米，与太白路立交桥交相辉映，宏伟夺目，犹如镶嵌在南二环财富金腰带上一颗璀璨的“商业明珠”，项目主楼西边沿太白路拥有13000平米绿化休闲广场，裙楼顶部拥有10000平米超大屋顶花园。
     
     
    开发商西安毅达房地产开发有限公司创建于1998年4月，注册资本3千万元，固定资产近亿元。主要经营范围有：房地产开发及信息咨询服务，电器机械、金属材料（不含专营）、建筑材料、装饰材料、水暖器材的批发、零售。 该公司秉承建设产品质量与经济和社会效益并重的理念，追求高质高效。已建成的开发项目，如“梧桐朗座”、“汉杰·枫尚”、“天赐良苑”以及市政府小区部分住宅等，建筑面积有17万多平方米，上缴国家利税过千万元，得到社会各界广泛赞誉。目前，该公司积极响应政府关于旧城改造的号召，开发承建的西何家村城中村改造项目“西荷花园”、“凯旋城”，规划建筑面积46万多平方米，布局配套合理，品质高尚典雅，工程进展良好。 该公司人才济济，实力雄厚，奉行以人为本、质量成效服务优先、诚信正义为怀。十分注重发挥社会效益，积极协调多方力量倾心支持社会公益事业，积极资助市政配套建设。仅目前正在开发的西何家村城中村改造建设中，为何家村小学搬迁一项，就给新校址建设无偿投资近千万元。
     
     
     
     
     
     

第二部分：西安市商圈调查

    康复路商圈
    康复路轻工市场地区是西安市重要的商品批发集散地，该地区已经逐渐形成了由大规模批发商城和批发市场组成的，并以批发兼零售为经营销售主体的次商业中心商圈。由于该商圈内主要以经营大众性消费品为主，产品价位较低，比较适合中低收入阶层的消费水平，所以该商圈所辐射的范围不仅仅局限于周边居民区，同时也吸引了西安市众多的中低收入水平消费阶层的光顾。
     
     
    
    土门商圈主要由国美家电购物广场、土门民生商厦、家世界购物中心、丰登路商场、爱家超市等规模稍大的商场或超市为主力店，加上一些临街小商铺和专营店组成，涵盖了专业卖场、综合百货、超市、品牌专营店等经营业态。
     
    
    小寨商圈由民生国际购物中心（综合百货）、智圣电器广场（电器）、飞炫购物中心（时尚服饰类）、好又多（超市）、小寨服装城（服装）、小寨家具城（家具）、军人服务社（日用百货）、百汇综合市场（服饰）、嘉汇汉唐书城（图书）等大中型商场、超市，以及近百家临街商铺、专营店（包括KFC、音像店、品牌服装、通讯器材等，其中以品牌服装店和通讯器材店居多）组成。
    小寨的人流、客流主要来自周边的各大专院校、附近居民区和企事业单位。鉴于高校集中的特点，其业态组成就有着比较明显的倾向特征：满足周围居民和师生迁近式购物需要的中低档价位商品组合。
    
    电子广场商圈体现出了四大特点：①属社区消费型商圈；②商圈内消费力较高；③商圈内大型卖场较少；④商圈以步行街商业经济为主导；
    
    钟楼区域集合购物、娱乐、休闲、餐饮、旅游等功能为一体，形成了一个大型的“都市Shopping Mall”。钟楼商圈作为西安市的中央商业区，其具备的优势条件是其他区域性商圈不可比拟的，该商圈已经成为西安市商业区域的“名牌”，是西安本土居民、外地旅游者首选的都市旅游景观。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

对比分析

重点描述钟楼商圈

    表1.1东大街统计如下： 

     
    表1.2西大街统计如下：

    表1.3南大街统计如下：