衡阳市南岳国际大酒店项目可行性研究报告
     
     
    第一章     总  论
     
    1.1  项目提要
    1.2  编制的依据和范围
    1.3  主要技术经济指标
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一章     总  论
     
    1.1  项目提要
    (1)项目名称：衡阳市南岳国际大酒店工程项目
    (2)建设单位：湖南祥顺置业有限公司
    (3)项目单位法人代表：李祥禄
    (4)建设地点：衡阳市南岳区祝融南路与广济路交界处西北角
    (5)项目单位所有制形式：民营企业
    (6)项目建设性质：新建
    (7)项目建设总投资：8800万元
    (8)项目建设期限：2004年7月至2006年7月
    (9)可行性研究报告编制单位及资质
    编制单位：衡阳市投资咨询中心
    资质证书：国家计委乙级工程咨询资格证书1030123006
    法人代表：易建江
    (10)项目的背景及建设目标
    旅游业是国民经济具有重大拉动作用的支柱产业。国家、省、市都对旅游业的发展制定出了许多鼓励政策。历届中央领导对旅游业的发展作出了重要指示，邓小平同志指出：“旅游事业大有文章可做，要突出地搞，加快地搞”。江泽民同志也明确指出：“必须采取有力的政策和扶持措施，加快信息、文化、教育、旅游、社区服务和中介服务的发展。”2002年7月，国家旅游局将南岳衡山风景名胜区的生态环境问题专题报告了朱镕基总理，朱总理在报告上批示：“重新规划，重整山河，旅游业才有真正的前途。”为了落实中央领导同志对旅游业发展的指示精神，衡阳市政府贺仁雨市长在2002年12月28日的《政府工作报告》中提出：衡阳市要以“开发南岳为龙头的大旅游”为目标，加快发展全市旅游业，用五年的时间，把衡阳市建设成优秀的旅游城市。
    五岳独秀的南岳衡山，可谓聚天地之灵气，集佛道文化于一体，自古以来游人如织，留下了无数骚客文人的墨宝和真迹，有着厚重的历史底蕴和文化内涵，为了提升南岳旅游品位，进一步贯彻落实中央和省、市领导对南岳做出的“重新规划，重振山河”和“显山、露庙、见秀”的指示精神，全面贯彻执行《南岳风景名胜区总体发展规划》，经南岳区委、区政府研究，决定对南岳古镇分步实施全面改造。作为2003年度南岳区五项重点工程之一的四星级豪华宾馆建设项目被提上政府工作的重要议事日程。
    该宾馆建成将极大地提升南岳旅游服务设施的档次和总体水平，具有较大的经济效益和社会效益。对衡阳的经济社会发展起到积极的促进作用。
     
    1.2  编制的依据和范围
    1.2.1 编制的依据
    (1)衡阳市人大常委会通过的《衡阳市城市总体规划（2002—2020）》；
    (2)衡阳市人大常委会2003年6月27日通过的《关于加快民营经济发展的决定》；
    (3)国家和地方制订的有关法规、规范和标准；
    (4)南岳国际大酒店用地现状图；
    (5)国家计委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；
    (6)建设单位提供的有关资料。
    1.2.2 编制的范围              
    (1)调查、了解建设项目及项目区现状；
    (2)对项目建设的必要性、有利条件进行分析，确定建设规模；
    (3)提出项目建设的指导思想，建设的原则、目标，建设的内容及方案；
    (4)对项目招标的范围，招标的形式，组织机构及定员做出说明；
    (5)拟定项目建设进度；
    (6)对项目建设总投资进行估算，对效益进行分析；
    (7)对项目的可行性提出结论性意见和建议。
     
     
     
     
    1.3  主要技术经济指标
    主要技术经济指标详见表1-1。
    表1-1              主要技术经济指标

     
     
    第二章    项目区域概况
     
    2.1  项目区域概况
    2.2  建设单位简介
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第二章    项目区域概况
     
    2.1  项目区域概况
    (1) 地理交通
    衡阳市位于湖南省中南部，因居南岳衡山之南而得名，它北背衡岳，南面五岭，西连黔滇，北通鄂豫，距广州约600公里、长沙近200公里、桂林300余公里，素有“南北要冲、两广咽喉”之称，是湖南省第二大城市；全市1.53万平方公里，人口712万人，其中市区面积374km2，城市人口75万多人，现辖衡南、衡阳、衡山、衡东、祁东五县和耒阳、常宁两市及珠晖、雁峰、石鼓、蒸阳、南岳五区。衡阳市是我国南方的重要交通枢纽，京广、湘桂线交汇于市区，境内通车里程250公里，有火车站33个。公路纵横交错，四通八达，北京至广州的京珠高速公路、衡阳至广西、衡昆高速国道、连接湘赣闽三角的“三南公路”贯穿全境。全市100%的乡镇、88%的村通了公路，通车总里程7643公里。其中，高等级公路3140公里，高速公路149公里。水上运输也很便利。湘江上溯潇水，下入洞庭、耒水、蒸水等一级支流四季通航。
    (2) 社会经济
        近几年来，衡阳市的经济有了较大的发展，2003年全市经济发展速度明显加快。据统计，2003年全市实现地区生产总值444.18亿元，按可比价格计算，比上年增长10%，为1998年以来增长最快的一年，比上年快0.6个百分点。2003年，全市经济结构有了明显改善，经济运行总体质量和效益不断提高。二、三产业在全市经济中的比重上升，农业的比重下降；规模以上工业占全市工业的比重上升，主导产业、优势企业发展势头强劲；民营经济总量占全部经济总量的比重上升，私营、个体经济不断发展壮大。2003年全市实现财政总收入21.45亿元，按可比口径计算，比上年增长11.07%，高于GDP增长1.07个百分点。2003年衡阳市城市居民人均可支配收入为7205元，比上年增长10.41%，农村人均可支配收入2999元，比上年增长4.78%。2003年全社会完成固定资产投资110.71亿元，增长19.96%，投资规模的扩张在近几年来是少见的。
    (3) 气候概况
    本项目属亚热带半湿润季风大陆性气候，夏季炎热干燥，冬季严寒湿润，冬季少雪，基本雪压0.4KN/m2，年最低气温出现在2月份，极值为-7℃；夏季平均温度在28℃，最高平均气温在39℃左右。本区主导风向受季风控制，冬季多北风和东北风，以东北风最强；夏季多南风和东南风，以东南风为盛行风，全年平均风速3.5M/S，最大风速东北风，风速可达15M/S，基本风压W=0.35KN/M2。
    (4) 南岳简介
    南岳衡山，位于湖南省中部偏东南，素有“文明奥区”、“五岳独秀”、“宗教圣地”、“避暑天堂”之美育，是全国著名的风景名胜区，现称为湖南的中心花园。
    南岳区以南岳古镇为中心点，东至衡山城15公里，南至衡阳市区51公里，西至邵阳市170公里，北至长沙市区146公里。对外交通依靠107过国道、京珠高速公路道路和京广铁路，衡山火车站距南岳仅15公里，由长沙黄花机场经京珠高速公路到南岳两个小时路程，衡阳市到南岳约40分钟；全区下辖3乡1镇，31个行政村、358个村民小组，5个居民居委会，17个居民小组；总面积181.5平方公里，总人口52312人，人口密度185人/k㎡，其中南岳镇人口31459人，人口自然增长率为7.72%；全区国民生产总值35025万元。
    南岳衡山，人杰地灵，钟灵毓秀，拥有许多得天独厚的旅游资源。尤以“佛道并存，共荣一山（庙）”和“五岳独秀，秀在其林”的特色，而被广大海内外游客称诵。2001年中国南岳寿文化节暨庙会期间，新建的中华万寿大鼎项目，同时创造了三项新的吉尼斯纪录,更加巩固了南岳衡山“寿岳”的至尊地位。1982年成为首批荣获由国务院命名的“国家级重点风景名胜区”称号的地区之一，先后被国家授予“4A级旅游区”、中央文明办授予“文明风景区示范点”等殊荣。
     
    2.2  建设单位简介
    湖南祥顺企业(集团)公司现有员工1500余人，90%为大专以上学历，其中硕士生5人。公司拥有湖南祥顺置业有限公司，湖南云峰酒业有限公司，湖南小酒仙酒业有限公司，武汉小糊涂仙酒业有限公司，江西小糊涂仙酒业有限公司，广西小糊涂仙酒业有限公司，湖南金嗓子喉宝药业有限公司，江西金嗓子喉宝药业有限公司，河南金嗓子喉宝药业有限公司等九家控股子公司。公司资产1.2亿元，净资产8000万元。
    公司自成立以来，始终坚持以创新和发展为核心，以至诚至信为宗旨，以“创造客户，注重效益，以人为本”为企业经营理念，牢固树立“服务意识、创新意识、市场意识、团队精神、敬业精神、求精精神”，取得了优良的业绩。2002年公司销售额突破2亿元大关，产生了良好的经济效益和社会效益。
    湖南祥顺置业有限公司是一家注册资金1000万元的专业置业公司，现有固定员工30人，高级工程师有3人，经济师及会计师各2人，同时聘请了优秀的房产、法律、旅游、酒店管理等方面的专家作为公司顾问。公司90%以上的员工是本科以上学历，公司自成立以来，充分利用人才，狠抓企业内部管理，在人才开发利用、销售组织、信息管理等方面建立了一套有效的管理制度，并在实践中不断完善和强化，建立公开、平等、竞争的用人机制，培养了一支高素质的专业技术队伍。
     
     
     
     
     
     
    第三章   项目建设的必要性及有利条件
     
    3.1  项目建设的必要性
    3.2  项目建设的有利条件
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第三章   项目建设的必要性及有利条件
     
    3.1  项目建设的必要性
    (1)是提高城市旅游服务建设的需要
    南岳衡山自设立风景区以来，旅游服务设施得到了较大发展， 至2001年，全区有宾馆招待所70多个，床位6500个，家庭客栈有床位4500个，在香期最多能够提供11000个床位，基本上满足来南岳游客的住宿需求。
    通过对南岳区现有宾馆招待所服务设施和生产经营情况进行分析，我们发现：南岳的宾馆服务设施主要以中低档为主，只有南岳电信宾馆为三星级宾馆，为南岳区目前最高级别旅游服务住宿物业，仅有高档床位252个，占南岳所有床位不足3.9%。绝大多数的家庭客栈、宾馆设施水平较低，服务质量较差，特色服务较少，“城市化、商业化” 问题严重。
    为了改变这种状况，2002年，南岳区人民政府委托中国城市规划设计院制定了新的《南岳风景名胜区总体规划》，规划中明确提出了加强四星级宾馆以上服务设施的建设，使风景名胜区高端旅游服务设施保有率达到10—15%的经营建设目标，与此相应，南岳区人民政府2003年政府工作报告亦明确提出了今后五年旅游服务设施建设的重点是规划建设好游客服务中心、四星级以上宾馆，同时提高招商质量，狠抓合同履约率、资金到位率和项目开工率，争取全年兴办内资企业3个，实际到位资金5000万元，实现外资企业税收入库260万元。
    为了抓住这一有利的历史发展契机，提升南岳区旅游总体实力，