三亚鹿回头新佳高尔夫海景公寓一期项目可行性研究报告
目 录
第一章 总论……………………………………………………1
第1节 项目基本情况……………………………………1
第2节 编制依据及研究范围……………………………4
第3节 结论及建议…………………………………5
第2章 项目建设的背景及必要性……………………………7
第一节 项目建设的背景……………………………………7
第二节 项目建设的必要性………………………………12
第三章 市场分析…………………………………………14
第一节 本项目公寓的概念………………………………14
第二节 三亚度假公寓情况介绍…………………………14
第三节 本项目与其他项目相比较的优势………………19
第四节 本项目前景预测…………………………………19
第四章 项目定位……………………………………21
第一节 功能定位…………………………………………21
第二节 市场定位………………………………………………22
第三节 项目建设方案和规划设计定位……………………25
第四节 设计定位…………………………………………28
第五节 入市姿态及推广时机定位………………………29
第六节 销售方式定位…………………………………30
第七节 物业管理定位…………………………………31
第五章 建设地点及建设条件……………………………32
第一节 建设地点…………………………………………32第二节 建设条件………………………………………………32
第六章 建设规模及建设内容…………………………………38
第七章 建筑建设方案………………………………………39
第一节 项目总体规划方案………………………………39
第二节 单体建筑方案……………………………………43
第三节 结构方案…………………………………………49
第八章 公用工程………………………………………50
第一节 给排水工程………………………………………50
第二节 电气………………………………………………53
第三节 燃气设计………………………………………58
第四节 道路、广场、停车场与绿化……………………58
第九章 消防及安全……………………………………………62
第十章 环境保护及节能……………………………………65
第一节 环境保护………………………………………65
第二节 节能措施……………………………………68
第十一章 项目组织及劳动定员………………………………70
第一节 项目组织………………………………………70
第二节 劳动定员……………………………………70
第十二章 项目建设管理及招标投标………………………72 第一节 项目建设管理……………………………………72 第二节 招标投标………………………………………72 第十三章 项目实施进度……………………………………74 第十四章 投资估算与资金筹措……………………………75 第一节 投资估算…………………………………………75 第二节 资金筹措…………………………………………79 第十五章 财务分析与评价…………………………………80第1章 总 论
第1节 项目基本情况
1. 项目名称
三亚鹿回头新佳高尔夫海景公寓（一期）项目2. 建设单位概况
(1) 建设单位
(2) 建设单位概况
3. 项目拟建地点
项目拟建地点位于海南三亚鹿回头半岛，距三亚市中心区约5公里。场地西南面为鹿回头岭，东南傍小东海，西北面为鹿回头湾，东面毗邻约80公顷的鹿回头高尔夫球场（已建成，小东海即与高尔夫球场毗邻）。4. 项目定位
项目定位为品位高尚、设施配套齐全的集居住、旅游休闲度假为一体的高档公寓，为国内外高端人群提供高品质的居住享受。5. 项目主要建设规模及内容
三亚鹿回头新佳高尔夫海景公寓项目总用地面积42.01公顷，项目分二期开发建设。本报告研究的是一期项目。项目用地面积18.17公顷（272.55亩），总建筑面积338761.45m2（其中地面298145.19 m2；地下40616.26m2）。项目拟建设： （1）7幢22—28层高层公寓，总建筑面积305869.54m2；（2）会所，建筑面积4080.91m2；
（3）幼儿园，建筑面积3232m2；
（4）地下汽车库，建筑面积25579 m2；
（5）配套公用工程设施，包括给排水、电气、空调、道路、广场、绿化、围墙等。6. 项目总投资及资金筹措
项目建设总投资：125026.40万元，其中：土地费用17715.75万元，前期工程费用2840.10万元，建筑安装工程费用88978.95万元，基础设施费用4717.34万元，开发期税费885.79万元，工程建设其他费用3977.01万元，基本预备费5911.46万元 本项目建设总投资125026.40万元。向国内银行申请中期借款80000万元，银行中长期借款按年利率7.74%计算利息。其余45026.40万元通过业主自筹及滚动开发利用盈余资金及预售款解决。7. 主要技术经济指标
详见下主要技术经济指标表。 序号
| 名 称
| 单位
| 数 量
|
|---|
1
| 总用地面积
|
|
|
|
| m2
| 181685
|
2
| 总建筑面积
|
|
|
|
| m2
| 338761.45
|
3
| 地面总建筑面积
|
|
|
|
| m2
| 298145.19
|
| 计容积率建筑面积
|
|
|
|
| m2
| 287105.71
|
| 其
中
|
|
| 公寓
|
| m2
| 281002.56
|
|
|
|
| 会所
|
| m2
| 2871.15
|
|
|
|
| 幼儿园
|
| m2
| 3232
|
| 不计容积率建筑面积
（架空层面积+机房层面积）
|
|
|
|
| m2
| 11039.48
|
4
| 地下总建筑面积
|
|
|
|
| m2
| 40616.26
|
| 其
中
|
|
| 地下汽车库
|
| m2
| 25579
|
|
|
|
| 其
中
| 人防区
| m2
| 12135.7
|
|
|
|
|
| 非人防区
| m2
| 13443.3
|
|
|
|
| 自行车库
|
| m2
| 13827.5
|
|
|
|
| 会所地下层
|
| m2
| 1209.76
|
5
| 建筑占地面积
|
|
|
|
| m2
| 16130.21
|
6
| 建筑密度
|
|
|
|
| %
| 8.9
|
7
| 容积率
|
|
|
|
|
| 1.58
|
8
| 绿化率
|
|
|
|
| %
| 65
|
9
| 住宅总户数
|
|
|
|
| 户
| 2202
|
10
| 机动车停车数
|
|
|
|
| 辆
| 778
|
| 其
中
|
| 地下停车数
|
|
| 辆
| 683
|
|
|
| 地面停车数
|
|
| 辆
| 90
|
11
| 非机动车停车数（地下）
|
|
|
|
| 辆
| 2400
|
12
| 总投资
|
|
|
|
| 万元
| 125026.40
|
| 其中
| （1）工程费用
|
|
|
| 万元
| 93696.30
|
|
| （2）工程其他费用
|
|
|
| 万元
| 30444.31
|
|
| (3) 开发期税费
|
|
|
| 万元
| 885.79
|
13
| 财务内部收益率(税后)
|
|
|
|
| %
| 43.88
|
14
| 财务净现值(税后)
|
|
|
|
| 万元
| 69350.15
|
15
| 投资利润率
|
|
|
|
| %
| 17.30
|
16
| 投资利税率
|
|
|
|
| %
| 41.80
|
17
| 投资回收期（税后）
|
|
|
|
| 年
| 3.64
|
第2节 编制依据及研究范围 1. 可行性研究报告编制依据
1. 签订的关于编制项目可行性研究报告的合同书；
2. 《民用建筑设计通则》（GB 50352—2005）；
3. 《住宅设计规范》（GB 50096—1999）（2003年版）；
4. 《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045—95）（2005年版）；
5. 《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）；
6. 《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）（2002年版）；
7. 《城市道路和建筑物无障碍设计规范》 (JGJ50—2001)；
8. 其他现行的标准、规范、定额；
9. 建设单位提供的相关资料。
2. 研究范围
研究工作的范围包括：建设的背景及必要性、市场分析及预测、建设地点及建设条件、建设规模及建设内容、建筑建设方案、公用工程、消防、环境保护及节能、项目组织及劳动定员、项目建设管理及招投标、项目实施进度、投资估算与资金筹措、财务分析与评价等。 第3节 结论及建议 1. 研究结论
三亚是中国唯一的热带滨海旅游城市，其独具魅力的自然环境使其成为国内外人们最理想的居住地，商品房销售价格不断走高，房地产市场前景十分看好。 坐落于鹿回头半岛的新佳公寓依山傍海，毗邻约80公顷的鹿回头高尔夫球场，其得天独厚的区位优势、引导潮流的设计理念、高品位居所与旅游度假相结合的多样化户型设计、优良的建筑品质、高档、完善的功能配置，在为国内外高端人群带来高品位居住享受的同时，也将为海南新佳旅业开发有限公司带来可观的经济效益，同时为三亚鹿回头半岛增添一道亮丽的景色。 研究表明，三亚鹿回头新佳高尔夫海景公寓环境条件得天独厚，市场极具潜力，建设条件十分优越，项目顺应了三亚房地产市场发展的需要，符合行业发展趋势，符合三亚市城市发展规划要求，项目具有良好经营效益和社会效益，项目可行。 财务分析表明，项目盈利能力强，极具投资价值。2. 建议
1. 切实做好项目前期工作，如工程地质勘察、规划设计、环境影响评价等。
2. 应切实做好与外部供水、排水、供电等工程的衔接，以保证项目建设及投入使用期的需要。
3. 应切实做好资金筹措，落实资金，保证项目顺利实施。
第2章 项目建设的背景及必要性
第1节 项目建设的背景 一．海南省和三亚市旅游业快速发展 海南岛是中国南海上的一颗璀璨的明珠，是仅次于台湾的第二大岛，中国陆地面积较小，海洋面积最大的省。土地总面积33920平方公里，森林面积1714700公顷，森林覆盖率达51％。 海南岛处于亚洲太平洋经济圈的中部，北隔琼州海峡与雷州半岛相对。中部有五指山、黎母岭山地及台地，四周有宽窄不等的平原。海南岛交通方便，有遍布全省的星级酒店等现代化设施，为人们提供了高档次的食、住、行、游、购、娱旅游条件。 适宜的气候和优良的沙滩使这里遍布最理想的海水浴场和避暑胜地。根据《海南省旅游发展总体规划纲要》，海南省未来20年旅游发展总目标为，建成世界著名、亚洲一流的度假休闲旅游目的地。 随着国人的生活水平逐步