一、报告摘要

1.1 评估假设和限制条件

    1、本次评估项目为深圳市龙岗区横岗镇镇政府以北、雅景苑以西的君逸酒店，对项目各楼层功能分布及经营面积的统计分析参考深圳市君逸酒店筹备处撰写的《深圳市君逸酒店可行性研究报告》。

    2、截止评估时点，项目的权益主体为深圳市双义发实业股份有限公司，贷款主体为深圳市横岗投资股份有限公司（为深圳市双义发实业股份有限公司的股东之一），本次分析未考虑权益主体与贷款主体分离对本项目的操作及银行还款的影响。

    3、因酒店用地与其他住宅等用地未分割，在成本测算求取地价时，我们先根据龙岗区基准地价测算出宗地的完全地价，按实际缴纳地价所占完全地价的百分比，计算酒店商业地价的总额。

    4、根据贷款企业提供的资料，还款计划为按月付息，在贷款第三年起（2005年7月起），每个季度偿还500万元，至2008年6月止，贷款全部清偿。在此我们依据酒店经营收入优先偿还贷款进行测算，不考虑还贷期间各股东的利润分配。

    5、我们是根据项目100%权益下进行经济测算。

1.2 项目评估说明

    1、评估说明事项
    深圳市横岗投资股份有限公司于2003年6月计划向中国农业银行深圳分行申请6,000万元贷款，贷款期限为5年，用于君逸酒店项目装修工程及支付工程款。该公司特委托我司对此项目进行综合评估，以便为银行贷款决策提供参考依据。

    2、主要评估依据
    (1)《中国农业银行商品房开发项目贷款管理办法》
    （农银发[2001]193号）
    (2)《中国农业银行中长期贷款项目评估办法》
    （农银发[2001]230号）
    (3)《房地产开发项目经济评价方法》
    （建设部：建标[2000]205号）
    (4)《建设项目经济评价方法与参数》
    （国家计委、建设部：计投资[1993]530号）
    (5)中国人民银行关于项目开发贷款的有关规定
    (6)开发商取得的项目批文及用地建设法律文件
    (7)开发商提供的项目方案设计说明等资料

    3、项目简介
    君逸酒店项目位于深圳市龙岗区横岗镇镇政府以北、雅景苑以西，在G08213-34号宗地上，总用地面积7,6247.9㎡，该宗地包括居住用地等其它用途，根据《深圳市土地使用权出让合同书》中记载，其中酒店总建筑面积为44,000㎡。

    该项目楼高28层，其中1～4层为裙楼，5层为酒店设备层，6～26层为客房层（无14层），27～28层为酒店行政楼层，29层为自助式餐厅。酒店设有地下一层停车场，提供220个停车位。

    项目于1992年底开工，1994年因国家经济政策宏观调控的影响而停工，1995年重新施工，至1996年主体全部完工后，又因资金不足而停工。1999年3月开始外墙装修，同年底外墙装修工程完工。2002年4月开始室内装修工程，截止至查勘日2003年6月12日，酒店的设备安装基本完工，剩余少量的调试工作尚未完成，内装修工程完成工程量约为60%，预计项目于2003年7月竣工开始对外营业。

    目前酒店的2～4层已与经营者签订出租经营合同，租期十年（原合同从2003年开始计）。

1.3 承贷主体简介

企业名称	深圳市横岗投资股份有限公司
住所	深圳市龙岗区横岗镇横岗投资股份有限公司大楼
法定代表人	李智勇
注册资本	11,800万元
企业类型	股份有限公司
股东构成	深圳市龙岗区横岗镇经济发展总公司，出资额2,243万元，出资比例19.01%
		深圳市横岗股份投资有限公司工会：出资额1,180万元，出资比例10%
		深圳市龙岗区横岗镇六约经济发展公司：出资额937万元，出资比例7.94%
		深圳市龙岗区横岗镇横岗村经济发展公司，出资额733万元，出资比例6.21%
		深圳市龙岗区横岗坳经济发展公司：出资额623万元，出资比例5.28%
		深圳市龙岗区横岗镇保安经济发展公司，出资额491万元，出资比例4.16%
		深圳市龙岗区横岗镇安良经济发展公司，出资额368万元，出资比例3.12%
		深圳市龙岗区横岗镇大康经济发展公司，出资额317万元，出资比例2.69%
		深圳市龙岗区横岗镇黄阁坑经济发展公司，出资额139万元，出资比例1.18%
经营范围	投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；自有物业管理；在合法取得土地使用权范围内从事房地产开发经营；地块号为G07212-14的房地产开发经营。
营业期限	1990年3月10日至2040年3月10日
成立日期	1990年3月10日
资质证书	2002年项目开发企业第50名

    贷款企业是由横岗镇九个行政村和横岗经济发展有限公司、横岗镇投资管理公司、深圳市横岗投资股份有限公司工会委员会共十二个单位参股投资组成。

    公司经过近十年的经营运作，已形成以“三来一补”、合资、合作企业为基础，房地产为主导；建材经营、宾馆、酒店娱乐、商贸、自营工业企业为辅的多元化企业集团；曾被深圳市政府评为“深圳市最大集体企业”第二名。截止2002年底，公司资产总额达4.86亿元，净资产3.08亿元，2002年实现税后利润4,234万元。

    目前公司经营的酒店有位于横岗镇松柏路的同心宾馆（未评星），为横岗镇内经营时间最久的宾馆。宾馆占地12,837平方米，拥有96套客房，宾馆还配有中西餐厅、多功能会议厅、多功能歌舞厅、卡拉OK厢房、健身、美容美发室等设施。客房入住率约为65%，以商务客为主，主要集中在周一至周五居住。

1.4 评估结论与建议

    1.4.1、评估结论
    1、项目地理位置较好
    君逸酒店位于深圳市龙岗区横岗镇镇政府以北、雅景苑以西，为横岗的发展的新中心区。

    2、方案可行性
    横岗镇经济发展迅速，工业发展前景较好，区内与港澳台地区及国外商务交流较多，目前区内无星级酒店可提供高档次的服务，存在市场空缺。

    3、建设合法
    该项目的宗地号为G08213-34，已付清地价款，并办理了宗地的《房地产证》。地块目前已取得《建设工程项目开工许可证（挖孔桩）》、《深圳市规划国土局规划设计要点》、《深圳市龙岗区计划统计局文件》、《建设工程施工许可证》、《深圳市建设用地规划许可证》、《中华人民共和国建筑工程施工许可证》（室内装饰工程部分），项目开发手续基本合法。

    4、建设资金到位，建设工期有保障
    君逸酒店总投资为23,322.12万元，项目已投入建设资金10,300万元（其中自用资金约6,000万元，其它为施工单位垫资），农行贷款6,000万元，尚余4,300万元，主要来源于企业自有资金。
    因酒店主体及外装修已全部完工，内装修工程也已过半，因此建设工程有保障。

    5、项目经济效益良好
    具体指标见下表
    表1：主要经济指标表

序号	名称	单位	数据
	项目设计规模
1	总建筑面积	㎡	44,000
1.1	酒店总面积	㎡	44,000
	酒店自营面积	㎡	——
	2层出租面积	㎡	2,424.3
	3层出租面积	㎡	2,424.3
	4层及夹层出租面积	㎡	2,850.19
	项目经济数据
1	总投资	万元	23,053.73
	其中:财务费用	万元	1,242.95
2	资金筹措	万元
	其中：自有资金	万元	15,600
	农行借款	万元	6