由 Foxit PDF Editor编辑版权所有(c) by Foxit Software Company2003-2009中指研究院仅用于评估2020年2月12日,中指研究院通过互联网形式举办“疫情下房企投资策略在线主题论坛”,会议邀请国内优秀房企资深投拓经理、知名投资机构、政府机构和国内外媒体共同参与讨论。会议上,多方机构从不同角度介绍说明了行业形势,并从宏观和市场观等方面对投资拿地提岀有效策略建议,同时房企及政府机构也在积极思考疫情中新的机遇与挑战中指土地事业部通过搭建土地云平台连接买卖双方,有效的帮助双方解决了交易难得问题,帮助房企构划未来拿地布局策略。此次会议最高上线人数达300人,土地云直播平台现场观看人员超过4万人。此次论坛,通过中指研判、买地方开发企业的应对策略、卖地方重点地区介绍及金融机构对地产投资建议四个部分进行了成果分享;并在最后的热点话题:“武汉还能不能投资?”进行了探讨和互动,对未来房企拿地策略指明了更好的方向。一、中指研判中指研究院土地云事业部研究总监:蒋云峰主题:疫情下哪材网J2(一)2020年疫情影响分析疫情之下,短期销售回落,二季度有望趋稳,预计政策稳中优化,因城施策更趋灵活。非疫情期间,经济受到了冲击,但后期反弹眀显。今年疫情的爆发,由于外部环境的变化,恢复增长的难度更大①从房地产市场来看,疫情抑制了短期的市场需求。七成民众受疫情影响延迟置业计划,认为疫情对购房信心有影响的高达九成。②在疫情影响和政府提振政策的对冲下,年初的房地产市场预测结果进行小幅下调。我们预计全年销售面积会继续下降2个百分点,也就是下降到15.7到16亿平米之间(二)哪些城市值得投资?新的形势下,融资收紧、项目利润摊薄、政策和市场也瞬息万变,疫情只是加剧了这趋势,房企在布局过程中,做好城市选择至关重要第一、短期疫期不会对城市长期价值带来太大影响。问延置、 由 Foxit PDF Editor编辑版权所有(c) by Foxit Software Company2003-2009中指研究院仅用于评估第二、从选择城市来看,仍要重点关注一线及二线有潜力的城市,三四线择地和择机进入。①重点关注资源汇聚能力强的城市;②产业发展能力强的城市潜力也比较大;③高铁、城铁发达的城市,通过交通打通资源流动的大动脉,是价值的聚集点;④长三角、粤港澳城市群仍是选择投资城市的重点范围。二、买地方开发企业的应对策略佳兆业集团控股有限公司首席战略官、集团控股战略研究院院长:刘策主题:标杆房企的投资策略(一)对疫情得判断①疫情对房地产全年的影响有限,呈现短期受压,全年向好的态势,本次疫情时间不会太长,除湖北以外的其他城市可以在2月底之前取得一个阶段性的胜利;②一季度本身不是传统的销售旺季,春节期间受影响的也只有十几天;③房地产行业消费可以实现时间转移,不会对总需求有太大影响;④房地产开发商可以通过融资、投资搭配运营,通过搭配将影响降到最低,销售少了可以减少投资支出;⑤目前由于受到经济压力,全年的政策面将会是宽松的,会不会出台刺激性政策在今年会是比较大的影响⑥大的房企由于韧性足,战略空间更大,可以通过投资、销售、融资等多方面着手,此次疫情,大型房企反而会成为契机。(二)投资策略短期受压,全年向好,可能会呈现脉冲式的特征第一个特征:在一二季度交界以及三四季度交界会是一个投资高峰期,全年会出现两个高峰;第二个特征:开发商会改变经营指标;第三个特征:投资布局依旧是一二线城市以及长三角、大湾区;需要关注的是问延置、 由 Foxit PDF Editor编辑版权所有(c) by Foxit Software Company2003-2009中指研究院仅用于评估疫情过后,局部销售反弹较快的区域第四个特征:投资方式上今年的前半年收并购会占主流,开发商通过出让土地获得现金流;下半年招拍挂会更火一些,政府财政支出资金压力较大,土地会成为政府财政收入的大头。有可能在二季度,地方政府会大量推地,应对税收和财政支出的不足对房地产行业的策略:①采取线上销售加快销售力度②加大上半年融资力度;③严控支出;④调整投资节奏,一季度不作为重点。越艰难越是体现房地产行业不可或缺、体现国家经济支柱的形象当代置业投资发展中心总经理:于大燕主题:疫情下土地投黄座对第材网(一)疫情的影响①对经济短期冲击较大,长期不改国家经济向好大趋势:短期影响:投资、消费、出口均受明显冲击,短期内经济下行压力加大中长期影响:被压抑的需求将在疫情过后集中反弹,带动经济回升,疫情不会改变经济发展向好的大趋势②生产销售延期,二季度起市场回温,购房需求将逐渐释放③财税金融政策将陆续岀台,保持流动性宽裕,“因城施策”更趋灵活,地方调控韧性增强;3-5月进入拿地窗口期(二)投资策略①积极应对市场变化,早谋划、多渠道、紧抓市场机遇,把握危机中的土地投资机会问延置、 由 Foxit PDF Editor编辑版权所有(c) by Foxit Software Company2003-2009中指研究院仅用于评估②提前应对,把握上半年投资机会。华宇集团市场总监:于洋子主题:疫情影响后的宏观市场复苏预判(一)宏观层面①宏观目标:2020年是十三五收官之年,要实现全面落实小康社会以及2020年GDP总量较2010年翻一番②两个稳定:经济稳定、社会稳定;③疫情影响下的风险:预期与信心。(二)疫情影响后的市场①03年SARS疫情:加入WTO后经济高速发展,整体经济恢复期1个季度,三产恢复期2个季度;②现在我们面临是咯各项经济指标的历史低位,以及国际经济的不景气,关税水平的高企对制造业出口的阻碍③行业复苏:大目标“十三五”收官之年不容有失④土地市场:抓紧二三季度的窗口期,集中布局都市圈核心城市(三)小结疫情平息后的经济复苏是房地产市场复苏时间的重要参考依据①3-4月份,房企将广泛施行价格政策,努力回款,主要城市房价会有一波小幅下行;②积压的市场需求将在5月份以后会迎来爆发,但受制于二手房市场的不景气,真正的市场向好或在下半年才会来临,建议以此时间点,调整供货节奏;③资金面会在二、三季度迎来有限宽松,稳字当头的环境下,更多是托底为主,保证房企偿债,避免系统性金融风险;④相应的,受政府财政压力及房企融资影响,土地市场窗口期主要集中在3-6月,7问延置、 由 Foxit PDF Editor编辑版权所有(c) by Foxit Software Company2003-2009中指研究院仅用于评估月以后或会有所回暖。三、金融机构对地产投资的建议万向信托机构金融执行总裁:高小羊主题:信托视角下的地产投资策略(一)疫情之后的房地产市场研判成交层面:从百强房企2019年的销售数据来看,一月份和一季度销售金额分别约占全年的6%和20%,乐观假设3月份疫情逐渐收尾,则全年的销售金额同比可能下滑14%;弱三线及四五线城市已错失返乡置业潮,弱三线及四五线城市面临挑战巨大;一线核心城市及强三线城市存在较强的修复和反弹的机会(2019年12月份新房与二手房的成交开始抬头),2020年千亿房企的数量可能会减少价格层面:中国经济本身正处于新旧动能转换调整期,叠加上此次新冠肺炎疫情的影响,对中国的消费、出口及投资都形成了巨大的冲击,其影响不仅是宏观经济的增速,更多会带民型行峡的神,液费预拇向悲究对求峰形成巨大的抑制作用。百强房企为维持公司的流动性及上市公司业绩的稳定性,降价促销是必然,一二线等核心城市价格处于调控的限价环境,降价余地小;弱三线及四五线城市降价的余地较大,“以价换量”可能是2020年中小城市的主旋律;③流动性层面:为对冲经济下行及稳定就业,货币环境将进一步宽松,一季度在按揭投放及公开市场发债等环节会加大对大中型房企的支持,银行与信托的贷款额度短期来看,宽松的空间不大,依然受到总额和比例的双限;流动性将进一步向TOP30、国资背景房企及地方龙头房企倾斜;2020年对杠杆率控制较低的企业可能是个不错的发展机遇可以借机低成本举债扩张;销售规模100-800亿区间强调高周转且负债率高的百强房企将面临较大的流动性风险。(二)房地产信托业务的投资策略①协同开发商拿地/并购的股权投资类信托;②关注商办类项目的股权投资/存量商办物业的大宗交易;③关注养老公寓类产品。问延置、 由 Foxit PDF Editor编辑版权所有(c) by Foxit Software Company2003-2009中指研究院仅用于评估(三)建议①土地储备可能需要往二三线等核心城市聚集(人口和资金净流入),一线城市门槛过高不易进②高周转模式当下很难凑效,拿地的节奏和负债率要控制好,熬下去、活下去最为重要③住宅开发领域依然存在结构性机会,但普遍盈利的时代已终结,需精耕细作;寻找地产细分领域的蓝海机遇,养老领域值得关注研究;④出于调控的考虑,土地竞拍设置价格上限,竞自持比例,需要考虑开发商自持物业的流动性,是否可以考虑允许后续开发商在原项目公司的基础上以自持的物业设立子公司⑤目前中国绝大部分城市的商业用地占比过高,物业闲置问题突出;是否可以考虑住宅用地与部分商业用地捆绑出让,该类商业用地允许开发养老公寓及配套养老服务来设施,信托每个养相公的才动性问趣乙JZS四、土地方重点项目介绍中关村协同发展投资有限公司招商总监:王洋宝坻中关村科技城投资价值解析宝坻区概况宝坻区隶属天津市,地处华北平原北部,在北京、天津、唐山三大城市的中心腹地濒临渤海湾,全区面积1509平方里,户籍人口91万人;2.京津中关村科技城项目概况京津中关村科技城是中关村和宝坻区携手贯彻落实京津冀协同发展战略,助力宝坻区发展成为“京唐秦发展轴活力新城、北京非首都功能疏解承接地、产业科技创新髙地、国家生态保护与建设示范区”的重点项目,是宝坻区打造“北国江南、京畿重镇、人文宝地”加快建设京津冀现代化中等城市的重要战略部署;3.京津中关村科技城发展规划问延置、 由 Foxit PDF Editor编辑版权所有(c) by Foxit Software Company2003-2009中指研究院仅用于评估本项目位于宝坻城区北部,与宝坻主城区无缝衔接,可共享城区成熟的城市配套等4.京津中关村科技城开发计划京津中关村科技城项目总规划占地面积145平方公里,计划分五期进行开发建设。在项目30年的开发运营周期里,预计总投资额约1100亿元,累计创造税收约600亿元,提供就业岗位11.7万个,吸引常驻人口5.8万人,聚集大量高端产业及高精端人才;5.项目准入标准及产业组织情况介绍天津仁爱集团土地资产运营部部长:薛志梅团泊湖新城投资价值解析团泊新城概况团泊新城是经国务院批准的天津市城市总体规划中的11个新城之一,规划面积210平方公里突件西业狗现休千为主号乙建说库有使身小杯训、健康医疗、文化创意、休闲度假、商务贸易、科技研发于一体的生态宜居新城。其中东区62平方公里,西区52平方公里,南区大邱庄37平方公里,湖区51平方公里。近年来,新城先后被国家有关部委授予“国家体育产业示范基地”、“国家健康医疗旅游示范基地”、“中国温泉之城”等称号2.团泊新城特点团泊湖是天津仅有的近城大湖风景区。区内的团泊鸟类自然保护区,面积60平方公里,被列入“中国湿地自然保护区名录”,区内珍禽候鸟繁多,天鹅、鸳鸯、白鹭等164种候鸟栖息繁衍,是世界上候鸟迁徙的重要驿站,也是天津市三大生态环境建设和保护区之。同时,团泊新城地处王兰庄地热带核心区,地热资源极为丰富,区内地热资源储量333亿立方米,被原国土资源部命名为“中国温泉之城”;3.产业发展情况按照“政府主导,市场化运作”的开发模式,团泊新城开发建设从2006年启动,基础设施日益完善,载体功能逐步增强,产业发展初具规模,经济发展活力显现,各项工作问延置、 由 Foxit PDF Editor编辑版权所有(c) by Foxit Software Company2003-2009中指研究院仅用于评估取得突破性进展。截止目前,开发建设面积近40平方公里,累计实施项目300余个,完成投资约1000亿元。目前已形成五大产业聚集区中建新塘(天津)投资发展有限公司:王琳中建塘沽湾生态城投资价值解析1.塘沽湾项目简介21平方公里恢弘画卷,城市级运营商——中国建筑,以土地一、二、三级协同发展为模式,打造微城市2.出让地块指标中建新塘2020年计划出让居住用地12宗,共计907亩。其中,住宅用地8宗,597亩。混合用地3宗,275亩。医疗用地1宗,35亩3炎是体周想主筑J2.J五、热点话题:武汉还能不能投资?仁恒置地集团投资管理部总经理:窦义粟1武汉受到的影响程度是其他城市的很多倍,地产受到的冲击远远低于其他行业武汉疫情的严重程度不等于武汉地产行业受到的影响程度②武汉城市基本面没有发生重大改变,长久后会恢复③疫情后一定会加大政策支持,弥补损失;④疫情对于武汉地产的销售造成了影响,但是对拿地孕育着机会。海伦堡地产投资总监:王炎υ疫情期间判断一个区域的潜力价值由以前的短期看政策、中期看土地、长期看人口变换为短期看疫情、中期看政策、长期看基本面②武汉的投资进度只是暂停或是暂缓,疫情对市场的一二季度会有影响,三四季度会恢复正常问延置、 由 Foxit PDF Editor编辑版权所有(c) by Foxit Software Company2003-2009中指研究院仅用于评估③坚持严格的限价限购政策会对武汉的经济造成影响;③未来一段时间房地产政策会有一段利好的放松中铁置业武汉公司投资总监:陈翔①武汉出台了一些利好政策,防控一线医护人员买首套房公积最高可贷84万,对民众和市场都是很好的慰藉;②通过本次隔离禁足,大家对房子的需求变得更真实,建议改善类能够满足运动健身,公摊尽量少;刚需类能够满足阅览娱乐,公摊尽量少;公寓、小面积住宅一房至二房,设计合理、安全感要强投资建议:①全国看政策由过度紧张调整为适度放松,预计疫情控制成效将在四至五月间反应,市场开始回暖;②为保全国经济增速x区域经济增长不放慢,预计武汉市丙半年供地持续增长,窗口期来临③非常时期就有非常规标准,高周转企业建议适量稳健的拿地;国有企业多践行社会责任,为财政增长做贡献。六、总结中指控股cEO、中指研究院常务副院长黄瑜女士:①采用数据模型进行行业预判:基于这次疫情对市场的影响,中指用数据和模型也进行了相应的预判,在预判当中调低了经济增速,基于政策因城施策,灵活的实施,调高了政策系数;同时也调高了M2的增速,主要是基于央行近期发布的相应货币政策,以及对房地产金融不会过于严苛的预期。在这些前提之下,我们对数据进行了一个模拟测算,年初我们预判2020年全国商品房销售面积同比下降50%-6.5%,由于这次疫情所带来的市场影响,预计同比降幅继续下调2%左右②错峰拿地,上半年是拿地的好时机:一二线均有好的拿地机会,在其他企业对拿地摇摆不定时,所面临的竟争对手少,同时政府由于财政需求会进行大量推地,为了吸引问延置、
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