同致行（中国）
     
    


         
     
     
     
    滨州地块全程策划报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     深圳同致行顾问
    2012年1月16日 
     
     
     
     
     
    目   录
     
    第一部分  宏观市场分析 
    一、滨州市城市概况………………………………………………………………………………3
    二、滨州市经济发展………………………………………………………………………………5 
    三、滨州市城市规划………………………………………………………………………………7
    第二部分  房地产市场分析
    一、滨州房地产宏观市场分析……………………………………………………………………9
    二、滨州市住宅市场分析…………………………………………………………………………12
    三、滨州房地产市场总结…………………………………………………………………………26
    第三部分  项目分析
    一、项目本体分析…………………………………………………………………………………27
    二、项目价值分析及难点破解……………………………………………………………………31
    第四部分  项目定位
    一、客户定位………………………………………………………………………………………34
    二、市场定位………………………………………………………………………………………35
    三、价格定位………………………………………………………………………………………36
    第五部分  产品建议
    一、整体营销推广策略……………………………………………………………………………37
    二、营销推广策略分解……………………………………………………………………………37
    三、广告思路………………………………………………………………………………………40
    四、营销推广执行…………………………………………………………………………………41
    五、营销团队建设…………………………………………………………………………………46
    第六部分  营销推广
    一、整体营销推广策略……………………………………………………………………………37
    二、营销推广策略分解……………………………………………………………………………37
    三、广告思路………………………………………………………………………………………40
    四、营销推广执行…………………………………………………………………………………41
    五、营销团队建设…………………………………………………………………………………46
     
    【第一部分  宏观市场分析】
     
    一、滨州市城市概况
    （一）地理位置
    滨州市位于黄河下游，地处黄河三角洲腹地，北临渤海，东与东营市接壤，南和淄博市毗邻，西同德州市和济南市搭界，是山东的北大门。现辖滨城区、惠民县、阳信县、无棣县、沾化县、博兴县、邹平县六县一区和经济开发区，版图面积9600平方公里。滨城区是一座新兴的县级城市，面积1040平方公里。
    （二）人口规模及增长速度
    
    数据来源：《滨州市国民经济和社会发展统计公报》
    通过图表可以看出，2006—2010年滨州人口数量保持低速缓慢增长的趋势。
    截至2010年底滨州户籍人口377.92万人，自然增长率0.2‰，，滨城区总人口63万。
     
    （三）交通概况
    
    滨州市处于环渤海经济圈的中间，是济南经济圈、胶东经济圈和京津塘经济圈的交汇处，交通便利，济青高速、滨博高速、京滨高速和205、220国道穿越境内，是连接苏、鲁、京、津的重要通道。津汕高速大高至鲁冀界段、威乌高速辛庄子至邓王段、滨德高速、黄大铁路滨州段、黄河公铁两用桥、中国滨州大高通用航空城、滨州万吨级港口等一大批基础设施建设项目正在加紧建设。
    1、公路：
    ?      高速：滨大高速（滨州-大高），属津汕高速滨州段（天津-汕尾）
    ?      国道：205国道（秦皇岛-广州）；220国道（东营-郑州）
    2、海港：
    ?      至河北黄骅港60公里
    ?      至青岛300公里，至烟台400公里
    3、机场：
    ?      济南遥墙机场100公里
    ?      青岛国际机场400公里
    4、铁路：
    ?      目前滨州市铁路运输比较弱，主有博兴县内用铁路线经过；位于滨城区的滨州火车站目前正在筹建中，现在欲乘火车出行，需先乘汽车至淄博、济南，再转乘到达全国各地。
     
     
     
    （四）滨州城市定位
    
    滨州市制定了特色的自然生态园林型、科技现代工业型、物流旅游开放综合现代型现代化中等城市的总目标，加快实施城市化战略，增强完善城市功能，提高辐射力，把滨州打造成黄河三角洲旅游中心城市。
    二、滨州市经济发展
    （一）2006—2010年滨州GDP增长情况
    
    数据来源：《滨州市国民经济和社会发展统计公报》
    2004-2009年滨州市GDP指标均保持整体稳步走高的趋势，2010年滨州实现生产总值1551.52亿元，增长率13.5%。可以看出，滨州经济的稳定及持续向上发展形成了消费者信心和各种商业投资活动的基础，同时经济稳定性为房地产项目的最终成功提供了先决条件。
     
    （二）2006—2010年滨州产业结构发展情况

        数据来源：《滨州市国民经济和社会发展统计公报》
    通过图表可以看出，滨州近年来第二产业比重逐步减小，但仍占一半以上，第三产业比重逐步增加，滨州的产业结构有待不断优化，城市功能有待完善。
    （三）2006—2010年滨州人均可支配收入情况
    
    数据来源：《滨州市国民经济和社会发展统计公报》
    通过图表可以看出，滨州近年人均可支配收入有所波动，但总体呈上涨趋势，2010年滨州实现人均可支配收入27725元，增长率16.2%。由此可见，滨州居民收入逐步增多。
     
     
     
     
     
     
     
     
    （四）2006—2010年滨州人均消费支出情况
    
    通过图表可以看出，滨州近年人均消费支出随着可支配收入波动有所波动，但总体呈上涨趋势，2010年滨州实现人均消费支出13147元，增长率10.70%。由此可见，滨州居民购买力逐步增强，为房地产市场发展提供良好基础。
    三、滨州市城市规划
    随着市政府于2005年5月完成搬迁，滨州城市发展正式向西区拓展——滨州新城区。新城区已逐渐成为滨州的新行政中心、文化中心，同时已是滨州人居住的热点区域。