大学城商业中心 
     
     
    金 湖 地 产 科 学 园 商 业 用 地 全 程 策 划 报 告
     
     
     
     
     
     
     
    前  言
     
    随着土地开发成本上升，市场供应量的增大，需求量的飘忽，房地产产品的价格空间以及销售速率都遭遇风险，在楼盘产品同质化竞争日益激烈的压力下，我们的操盘思路必须不断创新不断细化，更加具备策略和细节的完美，提供开发商全程策划的整合方案，共同取得成功，为此，结合南京市场的具体情况，我们提供贵公司如下的全程策划报告，以便贵司参考决策。
     
     
     
     
     
    目录：
     
    项目总体运营思路阐述：
    市场研究
    项目定位
    产品设计
    招商模式
    经营模式
    销售模式
    卖点总结
    广告传播
    销售执行
     
    项目总体运营思路阐述：
     
    思考先行，用正确的办法作正确的事情。
    1．市场研究：明确江宁科学园商业供需情况，为定位提供依据。
    2．项目定位：明确项目系统定位，为产品设计与招商经营广告传播销售执行等提供依据。
    3．产品设计：提供项目具体的从业态划分、建筑到景观等的全套产品建议。
    4．招商模式：提供项目招商管理执行办法。
    5．经营模式：提供项目未来经营管理执行办法。
    6．销售模式：提供项目开发节奏与销售方式节奏以及资金回款计划。
    7．卖点总结：提供按照我们的全程策划思路运行之后，项目所具备的卖点。
    9．广告传播：提供案名与将项目定位传播到市场的方式方法以及费用安排。
    10．销售执行：提供保证案场成交率的销售管理办法。
     
    第一轮：项目按照先后顺序阐明从前期设计到后期销售的完整过程，成为项目规划报批前的全案模拟执行，供项目开发研判决策使用。
    第二轮：在项目产品规划报批通过后，再结合实际产品和开发商特定要求拟定全案营销执行方案，供开发执行安排事项使用。
    第三轮：在每个销售阶段前提供阶段执行报告，供预先安排时间人力物力财力使用。
    第四轮：在销售接待开始或者广告传播开始后，提供月度营销总结与计划，供研判与调整阶段执行方案，实时把握市场使用。
    第五轮：在具体每个执行活动前，提供活动执行方案，供作好具体每件事情使用。
    以上，是我们针对本项目的全案操盘思路，在全部的过程当中，我们会不断向开发商汇报沟通，与开发商的其他乙方密切合作沟通联动，为成功运营本项目尽到责任。
     
     
     
     
     
     
    市场研究
     
    一、土地自然资源评估
    1、 地理位置资源评估
    地块远离南京主城区，位于江宁科学园内弘景大道与格致路交界处的西北侧
    项目位于科学园方山风景规划区东侧，弘景大道与格致路交界处的西北侧。项目总占地面积约25886平米，用地面积19588平米，容积率为1，总建面积约2万平方米左右。
    目前地块尚未启动，保持着原有地貌，略显起伏不平，土坡、水沟分布其间。
    地块的东面为江宁体育中心与高尔夫球场，地块的南侧为规划中的度假区，目前未开发，地块的西侧为方山风景规划区，地块北侧为南京工程学院。
    图1地块实景
    
    图2 地块东望景观
    
    图3 地块西望景观
    
     
    2、景观资源评估
    地块东临江宁体育中心，西依规划中的方山风景区，景观资源丰富
    目前地块周边的景观道路、体育中心已落成交付使用，建筑与景观交融，共同成景。
    地块西侧的方山风景规划区是最大的景观资源。方山是南京地区著名的休眠火山，因500万年前的火山活动而形成，拥有大量的火山地貌景观，其科考价值和旅游价值早已得到专家的认同，自然景观、人文景观丰富。2005年7月，江宁区对方山风景区进行了整体规划，其中最大的亮点就是利用方山独一无二的火山资源，打造国内最具特色的火山公园，同时为进一步丰富火山公园的观光、休闲度假等功能，还增添了定林寺修复、观景台、接待中心等项目；定林寺塔，2005年4月被南京市民评为“新金陵四十八景”之一，将作为南京城市规划的依据。
    地块周边的景观资源较好，并随着方山风景区规划的落实将得到进一步提升，且具有独一性，可为地块充分利用。
     
     
     
     
     
     
     
    二、土地社会资源评估
    1、周边住宅档次评估
    项目所在的片区尚处待开发阶段，未来发展潜力较大
    项目地块位于科学园方山风景规划区东侧，目前周边片区尚处未开发阶段，近两年来片区内多块土地挂牌出让，由于片区内方山风景这些出让地块项目规划容积率都较低，可以预测片区未来将形成低密度住宅区。
    未来有加州城60万平米，罗托鲁拉20万平米，以及未来的其他住宅项目。
    此外，科学园区西北角紧邻东山镇片区，已形成多个住宅区，代表项目有武夷绿洲、莱茵东郡、书香名门等，自然环境的优美以及日渐成熟的区域配套吸引了不少置业者。
     
    2、周边交通配套
    区域内路网体系基本成型，处于逐步完善过程中，目前已有三条公交线路通往本地块
    由于十运会的临近以及科学园对方山风景区规划的落实，目前科学园区内连接科学园与江宁以及主城的各条道路、包括道路沿线的景观都已修缮完成，路况优良。同时天元大道、二环路与宁杭高速、宁溧高速、机场高速以及长江三桥形成衔接，对外交通便捷。
    目前区内已有大同线、大中线与江宁的两个主要商贸点连接，同时还有南金线直接通往南京火车站，与主城区的正常交通方式已形成。
     
    3、周边生活配套
    区域内生活配套欠缺，未来规划有待改善这一现状
    科学园区内的生活配套欠缺，各高校以校园后勤部为主要供应，目前日常生活需求的满足需依靠东山镇老城区周边的各项配套。政府对区域后期规划有医疗用地、商业用地等，但目前还未落实。此外，随着科学园区在建项目的交付，未来配套有望得到完善。
     
    4、周边教科文配套
    区域内高校林立，大学城已初具规模，江宁体育中心落成并交付使用，资源共享区内各项工程处于进一步的规划与建设中
    围绕建成一流生态型高校名城为主、人文型附属产业为辅的文化新城的发展定位，科学园加大基础设施投入，积极打造生态环境优美、人居环境优良、人文环境优越的现代化高教名城。目前，大学集中区共有12所公办高校签订正式入驻协议，已有10所高校在科学园“开花结果”，今年入驻学生达8万人，学生消费力非常可观。
    资源共享区将建成集文化、娱乐、商贸等于一体，为教学、生活配套的文化、商业设施区，江宁体育中心就坐落在其间。资源共享区的三甲医院、游泳馆、商业中心、文化中心、星级宾馆等十大工程，正在进一步的规划与建设中，今年将完成对外招商，部分项目开工建设。 
     
     
     
    5、政府规划影响力度评估
    在政府整体规划及政策扶持下，已形成了高科技产业区、教育功能区、方山旅游度假区“一园三区”的发展格局
    在政府整体规划及政策扶持下，江宁科学园已成为江宁区承接各类资本的又一方热土，形成了“一园三区”的发展格局。
    高科技产业区，吸引了日立产机、西门子、罗孚等高科技先导型企业，形成以科技为先导的汽车及配套、电子信息、机电一体化的产业。
    教育功能区，引入了东南大学、南京航空航天大学、河海大学、中国药科大学、南京医科大学、中国传媒大学南广学院等15所知名大学。江宁的大学集中区内，如同英国的牛津郡、剑桥镇一样，建筑风格各异的各个高校也都经过精心布局，看似随意实则匠心独运地融入到商业区和社区之中，被称为“没有围墙的大学”。
    方山旅游度假区正以建设中的国家地质公园为龙头，逐步发展成为科学园集休闲、旅游度假为一体的“后花园”。
     
     
     
     
     
     
    三、文化资源评估
    方山景观奇绝，定林寺斜塔巧夺天工，历史文化内涵深远
    在传统文化中传说先有南京江宁方山、后有南京。方山又名天印山，顶平似削，方正似印，是风水吉祥命运山，帝王之气灼灼逼人。传说秦始皇灭六国，公元210年最后一次南巡，浮江而上南京，为方山王气震撼；为破金陵之王气、凿断方山地脉，引淮河污水入城，归途中却一病不起、驾崩途中，遭“破天机”之谴，南京终究成六朝古都，流芳百世。方山山上，巨石绕涧，景观奇绝，八卦泉居然不受天旱的影响，一年四季、汨汨不断。山上更有始建于六朝的定林寺，南朝名刹，有“北少林、南定林”之说，文艺评论家刘勰的《文心雕龙》也完成于此。区域内人文历史积淀浓厚。
     
    四、评估小结
    ?      地块远离南京主城区，位于江宁科学园内弘景大道与格致路交界处的西北侧，东临江宁体育中心，西依方山风景规划区，景观资源丰富，但各类生活配套尚欠发达，有待项目建成后补充该区域的生活商业娱乐配套的空白；
    ?      区域内路网体系基本成型，园内大学城已初具规模，各项配套处于进一步的规划与建设中，片区社会资源丰富，消费资源丰富；
    ?      项目所在的片区即将开发，依托区域内的多项景观资源，片区未来发展潜力较大，从出让土地性质可以预测，片区未来将形成低密度住宅区容量很大，居民消费能力客观。
    ?      项目的发展应充分挖掘区域的历史文化内涵、大学城知识氛围和地脉价值，但同时也应该看到，项目的启动依托项目所在片区整体价值的提升，因此，在运作过程中，在与周边商业项目形成竞争的同时，更应注重实现共赢和产品的差异化打造。比如科学园地标建筑等。
    项目周边商业调研分析报告
     
    一、周边竞争个案分析
    （一）、概况列表
    1. 东山镇片区
    表1-1   东山镇片区商业竞争个案列表

    注：除同曦鸣城、中国女人街已交付业态确定外，其余项目的业态均为各项目规划业态。
     
    2. 科学园片区
     
    表1-2   科学园片区商业竞争个案列表