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第一部分总论

一、报告说明

    根据××公司的要求，围绕项目特性，把握市场趋势与机会，我们在确定该项目所需信息类型、收集途径以及数据处理过程中定量和定性分析方法的基础上，进行相关信息收集、信息处理和信息分析，提出市场分析的结论与建议，以求为项目总体决策与运作提供市场依据。本报告的基本思路与项目方案流程如下图：




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二、项目市场研究与调查工作组织

1、调查目的

    1）调查分析武汉市房地产市场现状和发展趋势，寻求项目发展的市场机会；
    2）挖掘项目地块市场价值，寻求可进取的市场空间；
    3）提出引导市场需求并具有差异性特征的产品建议以及项目后期的运作思路；
    4）找准市场机会，以期实现现有资源的最优化组合和开发利润的最大化；
    5）为项目开发经营决策提供依据。
    总之，项目调查工作是为了解决7个问题（5W2H）：
    Where（地点）——城市、区域、区片、地块、地块周边环境
    When（时间）——历史、文脉、时机、周期
    What（什么产品）——总体风格、文化、品味、品质
    Who（卖给谁）——目标顾客群、需求内容、购买心理、购买力
    Why（根据是什么）——市场背景、政策环境、企业实力
    How much（价格）——价格组合
    How do(如何做)——开发建设运作、风险规避

2、调查工作内容及工作量

    1）武汉市房地产市场趋势调查分析
    ?      政策环境调查分析
    ?      市场环境调查分析
    ?      市场周期调查分析
    ?      市场趋势调查分析
    2）武汉市亲水稀缺地产资源价值、社会心理与房地产市场成长规律以及趋势调查分析
    ?      东湖地块地产资源稀缺性的形成
    ?      东湖地块地产资源稀缺性与市场价值的形成条件
    ?      东湖地块地产资源的有效开发与经营模式
    3）项目地块周边环境调查与市场个性分析
    4）武汉市高档高层写字楼物业调查与分析
    ?      武汉市写字楼物业发展趋势调查分析
    ?      高档高层写字楼个案物业调查与分析（调查样本10个：湖北电力大厦、凯旋门广场、世纪广场、中商广场、瑞通广场、招银大厦、建银大厦、国贸新都、世界贸易大厦、泰合广场）
    ?
    楼宇系统设置（中央空调、智能化、监控系统）

    建筑设计
    内外装修
    配套（健身、文化、娱乐、餐饮、商业、服务）
    ?      写字楼个案物业需求调查内容


    写字楼需求量

    写字楼需求的企业分布

    写字楼需求的产品要求

    写字楼价格敏感区间

    写字楼购买方式（租、售）


    5）武汉市高级酒店宾馆物业调查与分析
    ?      武汉市高级酒店宾馆物业发展趋势调查分析
    ?      高级酒店宾馆物业调查与分析（调查样本7个：香格里拉大酒店、华美达、新华诺富特、五月花、滨湖大厦、亚洲大酒店、天安假日酒店）
    ?      宾馆酒店个案物业市场需求调查
    ※ 宾馆酒店物业需求因素：旅游业的发展、会议产业、贸易、科技交流、政府公务等
    ※ 宾馆酒店物业对周边配套要求
    ※ 宾馆酒店物业对建筑设计要求
    ※ 对价格要求：
    ① 单人间价格
    ② 标准间价格
    ③ 套房价格
    ※ 宾馆酒店物业的服务附加值
    ※ 宾馆合理空房率
    6）酒店式公寓与产权式酒店物业调查与分析
    ?      武汉市酒店式公寓与产权式酒店物业现状与发展趋势
    ?      国内酒店式公寓与产权式酒店物业业态发展现状分析
    7）与业内人士进行深度访谈
    参与本次专家深度访谈的有11人，高校学术权威、房地产营销策划人员、房地产销售人员、项目经理、工程师、装饰设计师以及广告设计人员等。在访谈中，调研人员与业内人士就项目市场背景、项目定位、建筑规划设计、开发经营策略、项目推广思路等问题进行了深度讨论，为本报告提供了宝贵意见与建议。

3、市场调查与研究主要方法

    （1）供需圈识别、分层法
    （2）体——面——线——点循环调查法
    （3）列名小组法
    （4）7W1H分析法
    （5）分层抽样问卷调查法
    （6）制度需求推理法
    （7）主导产业支撑容量分析法
    （8）经济指标统计相关关系分析法
    （9）寻求心理敏感点测试法
    （10）需求阶段特征分析法
    （11）标志样本深度访谈法
    （12）市场比较法
    （13）竞争物业售终评价回馈分析法
    （14）竞争点集约分层法
    （15）政策——机制——主体三层面相关联系分析法
    （16）市场周期阶段确认与特征分析法
    （17）地块市场个性推演法
    （18）SWOT分析法
    （19）NMN矩阵分析法
    （20）地理文脉概念化形象表现法
    （21）资源——效益链分析法
    （22）资源价值整合——优势卖点分析法

三、项目市场调查的主要结论与建议

    1、国家推行“中部崛起”战略和WTO三年保护期到期。一大批国外金融、保险机构，国内外大企业进入武汉，为高端写字楼提供了难得的机遇和市场空间。

    2、旅游经济。武汉旅游业为国内外认知与迅速发展为高端酒店的开发提供了条件。

    3、东湖风景区主题概念。本项目的最大优势在于“东湖风景区”。景观价值的项目化，以此为根基点要引申到项目策划的每一个细节。

    4、府前经

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