北京市老年公寓发展的市场化研究
     
    项目代码 : LW86 
    完成单位 : 北京科学学研究中心 北京美兰德信息公司  
    研究人员 : 张京成 刘佳 邢巨臣 韩杰 周江 王晓东等 
    获奖情况 : 获1998年北京市科技进步三等奖 
     1.北京老年公寓的社会需求 
     
    人口老龄化的发展以及与此相关的老龄问题正日益受到关注。1997年5月，在美国丹佛召开的西方七国首脑会议上，首次将人口老龄化作为最主要的问题进行讨论。日本率先提出了要建立“照料社会”的发展目标，突出反映了国际社会对人口老龄化及由此加剧的老龄问题的重视。1999年被定为“国际老年人年”，标志着21世纪世界将进入人口老龄化时代，标志着国际社会对老年群体特殊地位的正式承认，标志着人的寿命的延长是现代社会进步和文明的表现。同时也为世界各国发展老龄事业提供了历史机遇。 
     
    在老龄化社会中，传统的家庭养老方式已远远不能满足社会发展的需要，百姓传统的养老观念也在不断更新，社会集中养老的方式正在逐渐被人们所接受。大力发展社会养老，兴建老年公寓，为老年人提供多功能、全方位、综合性的服务是社会发展的必然趋势。老年公寓与传统的敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老弱病人，不属于国家或集体办的社会福利设施，而是由社会投资兴办，并按市场化经营管理的老年专用住宅，入住老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房等级和服务档次。老年公寓的设施要方便、舒适、安全。比如要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等。公寓内还应有各种生活服务、休闲娱乐、医疗保健设施，有专门的服务人员和医务人员。 
     
    1.1 政策背景 
     
    国家支持社会力量兴办老年福利事业，鼓励各界人士投资建设老年服务设施，开办敬老院、老年公寓等（政策上并没有区别老年公寓或是敬老院）。目前仅是支持鼓励，并无政策条文，但在税收上有明显优惠。根据民政局和税务局1994年72号文件，兴办养老机构可以免交营业税，免交一年所得税（实际上现有敬老院从未交过此项税款），免交固定资产投资方向调节税。 
     
    1985年8月，中华慈善总会开始实施“安老工程”。具体内容有：在大中城市筹建一批示范性老年公寓，改建和扩建一批社会福利院、敬老院，开展社会托老服务，建立专业性老年医院和临终服务的安老医院，组织为老年人服务的志愿者队伍等。 
     
    中国老龄协会会长张文范在1998全国老年公寓研讨会上说，要采取政府决策、社会参与、家庭支持的方式，调动各个方面，包括国内外各种社会组织和个人的力量共同兴办老年公寓，并要以社会筹资兴办为主、政府资助为辅，形成多层次、多渠道、多种经济成分并存的投资体系。发展老年公寓，要确保设施无障碍，同时配有供老年人疗养、健身、娱乐的场所及邮电、通讯等服务；其次，要注意老年公寓的高中低档次适量，以适合不同消费层次老人的需求。
     
    1.2 北京市老年人口构成及发展趋势 
     
    据人口抽样调查显示，1990年我国60岁以上的老年人约有9699万人，为总人口的8.05%，预计到2000年底可达1.28亿人，为总人口的10.10%，全国进入老龄化社会。 
     
    北京作为我国的特大城市之一，早在1990年就已进入老龄化城市的行列，而且人口老龄化的速度在不断加快，1993到1995年三年间，老年人口比例仅增加0.34个百分点；而1995到1997年的三年间，此比例增加了1.46个百分点。1998年北京市常住人口中60岁以上的老年人达153万人，占总人数的14%（见表1）。有人口预测表明：到2000年底，北京老年人口将达到188万人，约占总人口的14.6%；到2010年将增长到230万人，约占总人口的16.9%；到2025年时，将猛增到416万人，老年人口比例接近30%。 
     
    表1  北京人口总量分布比例 
     
      
     常住人口总量（万人） 
     城近郊区人口（万人） 
     60岁以上比例（%） 
     
    1993 
     1051.2 
     616.1 
     12.22 
     
    1994 
     1061.8 
     625.1 
     12.48 
     
    1995 
     1070.3 
     631.8 
     12.56 
     
    1996 
     1077.7 
     638.7 
     13.14 
     
    1997 
     1085.5 
     646.2 
     14.02 
     
    1998 
     1091.5 
     651.8 
     14.01 
     
     
    资料来源：《北京统计年鉴》。 
     
    伴随着人口老龄化过程的是老年人口的高龄化，老年人口中80岁以上的高龄老人所占比重逐步提高（见表2）。据测算，1997年北京80岁以上的高龄老人共有13.7万人，约占老年人口总数的8%；预计到2010年将增加到29万人，占老年人口的12.8%。
     
    表2  北京老年人口构成年龄分布                                               单位：% 
     
      
     55～59岁 
     60～64岁 
     65～69岁 
     70～74岁 
     75～79岁 
     80岁以上 
     
    1993 
     6.00 
     4.89 
     3.06 
     2.02 
     1.19 
     1.06 
     
    1994 
     5.40 
     4.82 
     3.21 
     2.10 
     1.23 
     1.12 
     
    1995 
     4.86 
     4.72 
     3.42 
     2.20 
     1.22 
     1.00 
     
    1996 
     5.92 
     5.37 
     3.49 
     2.11 
     1.24 
     0.93 
     
    1997 
     4.89 
     5.22 
     3.72 
     2.45 
     1.52 
     1.11 
     
    1998 
     4.21 
     5.01 
     3.91 
     2.61 
     1.40 
     1.08 
     
     
    资料来源：《北京统计年鉴》。
     
    另据统计，中重度老年性痴呆患者约占老年人群的5%，据此推测，北京约有7万到8万老年性痴呆患者，他们还需要特别护理。
     
    1.3 媒体宣传与社会关注 
     
    1998年以来，老年问题渐成热点，十多家老年公寓先后建成开业，社会媒体开始广泛关注，北京日报、北京晚报、北京晨报、北京青年报、北京经济报、中国老年报、民政之声报以及电台、电视台等多次报道有关老年公寓的消息，北京老龄信息网、夕阳红网、“老来乐”、“天伦之乐”等老年服务网站也相继建立。
     
    1998年9月25日开始，《北京晚报》“金秋时光”版开展系列讨论话题：“我希望老年公寓办成什么样和我对住老年公寓的看法”。1998年9月27日，北京市朝阳东方综合养老院（东方老年公寓）开始在《北京晚报》做报花和半通栏广告。1999年下半年，北京兴业老年康乐园、金梦圆老年乐园、常青老年公寓、福海老年公寓等纷纷在北京晚报、晨报和青年报上刊登广告，并且打出了每月550元的入住价。特别是兴业老年乐园和常青老年公寓每月两到三次广告，已连续做了一年多。
     
    与此同时，“粮管所改成老年公寓”、“幼儿园改办养老院”以及某某老年公寓日前建成开业的消息屡屡见诸报端。今年年初，占地面积4400 m2，地下2层、地上15层的北京市老年公寓在朝阳区落成，据介绍这是目前全市条件最好的老年公寓。公寓有300张床位，分成144个双人间和10个套间，每间房内配有彩电、冰箱、电话和一套桌椅。令人称道的是，每个房间的家具式样、床单和窗帘的颜色都不相同，入住老人可根据自己的喜好选择房间。房内设有医护对讲系统，一旦老人感觉不适，拿起话筒，就能与24小时监控室取得联系。老年公寓另一处照顾老人的设计是同一楼层各房间的阳台相连，老人们打开阳台门就可以串门儿了。 
     
    老年公寓的市场前景也逐渐被房地产开发商看好，经过两年的精心设计准备，由北京宝氏华商集团投资兴建的北京太阳城国际老年公寓已开工建设，它位于小汤山温泉疗养区，占地42万m2，建筑面积18万m2，据称是我国第一家示范性老年生活基地，完全市场化管理运作。
     
    分析以上情况，根据新世纪老龄化社会的养老需求，社会养老应是以老年公寓为依托载体的多功能、全方位、综合性的老年人生活服务中心。随着人民生活水平的不断提高，老年人服务将逐渐形成一种产业，存在巨大的市场前景，有人称之为朝阳时期的“夕阳”产业。因此，我们立足新世纪发展的需求，以老年公寓的市场化定位进行研究，将为政府的宏观政策导向和商业资金的投入提供参考依据。 
     
    1.4 老年公寓的定位 
     
    随着新世纪的来临，百姓养老观念不断更新，社会集中养老的方式正在逐渐被人们所接受。老年公寓有完善、周到、及时的服务，有优越的居住环境和适合老年人的各种活动，将越来越受到有知识、有品位、经济基础较好、观念开放且有闲情雅趣的老人青睐。 
     
    根据我们的调查，在人们的观念中，老年公寓与传统的养老院（敬老院）有着很大的不同，养老院一般仅解决老人的基本吃住问题，大多是为无依无靠的孤寡老人和政府的一些民政对象服务的，条件较差。老年公寓可提供综合性的服务，不仅在基本的吃住方面能保证吃的好，住的舒适，而且还提供较好的医疗保健、休闲娱乐等服务和设施，当然这是要支付相应的费用的。调查表明，人们对老年公寓的认同远远高于养老院。中国社会科学院研究员、72岁的熊必俊老先生曾说过，让我进敬老院我不去，但如果让我住老年公寓，我一定要去。
     
    发达国家很重视老年公寓的规划、设计，西方的很多学者从以下四大方面上来研究探讨老年人的居住问题：第一，从场所的角度（包括环境和人群）来研究居住环境对老年人的活动和行为的影响。第二，从设计的角度来研究空间环境在支持、改变，或否认老年人的社会、生理需求的过程中，将起什么样的作用。第三、从社会、心理学的角度来研究人与环境之间的相互作用。第四、从政策、法规设计规范的角度来研究如何促进老年人居住水平的提高。
     
    因此，建筑设计师设计老年公寓时主要从以下10个方面考虑：①私密性：老年人需要一个属于自己，不被干扰的空间。②社会交往：应为老年人提供一个进行社会交往的公共空间。③可选择性：应为老年人提供多种可选择性，并有控制的能力。④清楚的方向性和明确的标志系统，它为记忆力减退的老年人提供活动上的方便。⑤安全感和安全性：为活动能力减退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感。⑥可达性和易操作：供老年人活动的空间应有很好的可达性（即无障碍）。常用设施（如门、窗、家电）应易于操作。⑦适度刺激性和挑战性：一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动。⑧适度的声光环境：它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动。⑨环境的熟悉性和连续性：环境的设计应有一定的地方传统，并成为往日生活的延续，使老年人不感到陌生。⑩尺度适宜的细部：它可以使老年人处处感到方便和愉快。
     
    我国改革开放20多年来，国民经济飞速发展，人们的生活水平也有了很大提高，从而加速了人口老龄化的进程，同时，老人们对养老设施的要求也越来越高。老年公寓作为一种重要的养老方式，一定会有很好的发展前景。
     
    面向新世纪的老年公寓，应该以老有所养、老有所为、老有所乐为目标，提供多功能、全方位的服务，形成一个完善的老人社区。选址应在郊区，距市内一小时车程，占地500亩左右，周围有河流、湖泊、山地、树林，最好还有温泉，空气清新，环境怡人。内部有果园、鱼池、花圃、菜地、养殖场、运动场，可供老人休闲、健身、劳动。
     
    在设施建设上，住房应以单元式公寓套房为主，有卧室、起居室、小厨房、卫生间，配备家具、彩电、冰箱、空调、电话等设备，使之具有家庭气氛；卫生间及过道、走廊均安装扶手，床头安装紧急呼救装置。公寓楼设活动室、娱乐室、健身房、洗衣房、阅览室、会客室等，并设医务室、监护室及相应的医疗仪器，另设招待客房。公寓的辅助设施应有小商场、邮电所、银行、停车场等。公寓配备专职的服务队伍，经过培训的服务人员负责打扫卫生、保护环境、维修设备，并提供老人需要的各种服务。公寓定期为入住老人进行体检，医护人员24小时关