项目投资收益测算
一、计算依据
二、主要经济技术指标
三、投资收益分析
01.建设总投资
1、土地费用
序号 | 项目 | 计算依据 | 金额（万元） |
1 | 土地出让金 | | |
2 | 土地交易及办证费 | | |
3 | 契税 | 土地出让金×4% | |
合计 |
| | |
2、建筑安装工程费用
序号 | 项目 | 面积（㎡） | 单价（元/㎡） | 金额（万元） |
1 | 小高层住宅 | | 950 | |
2 | 多层住宅 | | 700 | |
2 | 办公楼 | | 1030 | |
3 | 沿街商业 | | 960 | |
4 | 南池商业 | | 930 | |
小计 |
| | | |
5 | 地下配套 | | 1800.00 | |
合计 |
| | | |
3、 规费
按照 市现行规费收取制度，进行计算：
序号 | 项目 | 计算依据 | 金额（万元） |
1 | 教育附加费 | 建安造价的5% | |
2 | 白蚁防治费 | 按建筑面积1.5元/㎡ | |
3 | 新型墙体改造费 | 按建筑面积8元/㎡ | |
5 | 定额编制 | 建安造价的1.4‰ | |
6 | 散装水泥专项基金 | 按建筑面积1.5元/㎡ | |
合计 |
| | |
4、前期工程费
前期工程费用计算，按照目前 市行情以及本项目特点列支，其费用计算如下：
序号 | 项目 | 计算依据 | 金额（万元） |
1 | 市场调研及项目可行性研究费 | | |
2 | 项目规划方案及施工图设计费 | 建安造价的1.43% | |
3 | 人防地下室设计费 | 建筑面积35元/㎡ | |
4 | 地质钻探费 | 建筑面积1.2元/㎡ | |
5 | 施工临时水、电、道路建设费 | 建安造价的0.8% | |
6 | 建设工程监理费 | 建安造价的1.0% | |
7 | 建设工程质量监督费 | 建安造价的0.18% | |
8 | 地形图测绘费 | 用地面积×0.2元/㎡ | |
12 | 房屋拆迁及场地平整费 | 用地面积×15元/㎡ | |
8 | 桩基检测费 | | |
合计 |
| | |
5、基础设施建设费用
序号 | 项目 | 计算依据 | 金额（万元） |
1 | 供水工程 | 建筑面积12元/㎡ | |
2 | 供电工程 | 建筑面积33元/㎡ | |
3 | 弱电工程 | 建筑面积15元/㎡ | |
4 | 消防工程 | 建筑面积35元/㎡ | |
5 | 照明工程 | 建筑面积10元/㎡ | |
6 | 供气工程 | 建筑面积20元/㎡ | |
7 | 排污环卫工程 | 建筑面积25元/㎡ | |
8 | 绿化工程（包含路网） | 绿化面积150元/㎡ | |
合计 |
| | |
6、公建设施配套费用
序号 | 项目 | 计算依据 | 金额（万元） |
1 | 幼儿园 | 按建筑面积900元/㎡ | |
2 | 会所 | 按建筑面积900元/㎡ | |
3 | 社区用房 | 按建筑面积900元/㎡ | |
4 | 垃圾站 | 按建筑面积500元/㎡ | |
5 | 公厕 | 按建筑面积500元/㎡ | |
6 | 篮球场 | 300元/㎡ | |
合计 |
| | |
7、不可预见费
不可预见费按上述2—6项之和的3%考虑，计算为：万元。
8、 开发管理费
按上述1—7项之和的3%考虑，计算为：万元。
9、 销售及推广费用
按照销售收入的1.5%初步计算为：万左右。
10、财务费用
财务部门提供数据
11、建设总投资
上述1—10项之和为： 万元。
02.销售收入计算
序号 | 项目 | 面积（㎡） | 单价（元/㎡） | 金额（万元） |
1 | | | | |
2 | | | | |
3 | | | | |
4 | | | | |
小计 |
| | | |
5 | 地下车位 | | | |
合计 |
| | | |
03.利润计算
序号 | 项目 | 计算依据 | 金额（万元） |
1 | 销售收入 | | |
2 | 建设总投资 | | |
3 | 销售营业税及 附加 | 销售收入的5.5% | |
4 | 印花税 | 销售收入和建设总投资的0.03% | |
5 | 土地增值税 （预征） | 销售收入1% | |
税前利润 |
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| |
7 | 所得税 | 按33%交纳 | |
税后利润 |
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| |
9 | 投资利润率 | 纯利润/总投资额 | |
四、线性盈亏平衡点分析
固定成本（F） | 金 额（单位：万元） |
土地出让金 | |
契税及交易费用 | |
相关规费 | |
前期工程费 | |
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合计 | |
单位面积固定成本（F/Q）= 元/㎡
可控成本=总成本—固定成本= 万元
单位面积可变成本（V）=可变成本/产销量（Q）= 元/㎡
单位面积税金（T）= 元/㎡
计算销售单价（P*）盈亏平衡点：
F
P*=——--- +V+T=单位面积固定成本+单位面积可变成本+单位面积交纳税金
Q
= 元/㎡
即销售单价P*= 元/㎡时，达到盈亏平衡。
5. 销售率盈亏平衡点
如按此方案执行情况下，则有：
总投资额/预计销售单价=销售率平衡点
总体销售均价计算，即：
项目 | 单价（元/㎡） |
团购住宅 | |
市场住宅 | |
办公 | |
沿街商业 | |
南池商业 | |
车位 | |
整体均价 | |
项目总建筑面积为 ㎡，减去还建部分以及公建部分面积为 ㎡，建设总投资为 万元，则销售面积达到 ㎡时，即总体销售面积 %的实现收支平衡。
六、项目开发各期的利润体现
经济指标 20XX年 ﹒﹒﹒ 20XX年 合 计
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
结算面积（m2）
单位利润(元/m2)
利润(万元)
七、弹性分析
01.成本变动弹性分析
按照建设总投资 万元计算，正负5%时分析成本弹性。
成本变动幅度 | 成本（万元） | 利润（万元） | 利润率 |
+5% | | | |
0 | | | |
-5% | | | |
02.价格变动弹性分析
按照整体销售均价 元/㎡成本不变，依据市场变动情况下计算，正负5%时利润弹性。
销售价变动幅度 | 成本（万元） | 利润（万元） | 利润率 |
+5% | | | |
0 |
| | |
-5% |
| | |
03.结论：
从成本以及售价弹性分析可得出结论，不论是受到成本影响，如建材价格上涨，规费上调，开发费用提高等一系列因素。或者受到市场景气度影响，房市上升或下跌。在5%正负范围内，项目利润及抗险能力分析。
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