2011年2月21日

海岸城价值体系梳理

（产品价值点建议）

世联地产提交的《20110129_无锡_海岸城_价值点提炼》中，对28#地块产品本身的价值体系梳理如下：

28#住宅产品价值点：

1、      户型设计方正实用；

2、      拓展空间设计，附加值体现；

3、      地热？

4、      直饮水？

5、      中央空调？

6、      新风系统？

7、      智能系统？

8、      入户大堂，品质与舒适；

9、      架空层公共空间，增加生活场景；

10、      人车分流的交通体系，安心慢生活；

11、      车位配比，爱车亦有家；

12、      中央水景，灵动时光；

13、      集中式体验园林景观，景观不只用来观赏，更加需要亲近感受；

14、      优质物业管理，提供管家式服务；

本次价值梳理针对区域内项目的情况和海岸城28#产品本身进行分析建议，着重点在地暖、净水系统。

一、区域内项目的地暖和净水系统设置情况

绿城玉兰花园：中央净水系统

融科玖玖城：预留地暖接口

太湖国际社区（仅限于精装修）：中央净水系统

保利香槟国际：无

万科魅力三期酩悦（仅限于精装修别墅）：中央净水系统、地暖系统

观山名筑：无

尚锦城：无

融创天鹅湖：无

二、地暖系统在无锡的应用现状

1、技术应用阶段和使用率。

以精装修产品使用度较高，毛坯产品的使用主要是预留接口，作为营销宣传的亮点，但后期实际安装使用率较低。

无锡市地暖使用情况

①水地暖：

精装修房：金域蓝湾、万科酩悦别墅、天元世家样板房。

毛坯房：首创隽府（交房前不装任何地暖的装置，交房后根据业主的要求再逐个安装。）

②地源热泵

朗诗未来之家、芙蓉山庄

地源热泵需要开井到地下80m的深度，使用地下18℃恒温的地下水来支持室内的地热，选址要求很高，对于一般的项目可行性不大。其中芙蓉山庄现已基本停用。

2、地暖分类

地暖按照供热方式的不同主要分为水暖和电暖 

　  水地暖是以温度不高于60℃的热水为热媒，在埋置于地面以下填充层中的加热管内循环流动，加热整个地板，通过地面以辐射和对流的热传递方式向室内供热的一种供暖方式；

　  电地暖是将外表面允许工作温度上限为65℃的发热电缆埋设在地板中，以发热电缆为热源加热地板，以温控器控制室温或地板温度，实现地面辐射供暖的供暖方式。 

　　水地暖的构成有：锅炉，分集水器，地面盘管，干式地暖模块、地面辅材、温控器，及部分弯头等配件。 

电地暖的构成有：发热电缆，温控器，地面辅材、干式电地暖模块。

水地暖可提供生活热水与地暖用水、使用能耗较电地暖低，基于电地暖会产生一定的辐射且后期维修困难，因此目前市面上大多使用的是水地暖。

3、水地暖基本信息

①价格

水地暖价格主要由锅炉价格和其他配件价格组成。

锅炉市价：9968元／台

其他配件价格：平层（150元左右／平米）；别墅（180元左右／平米）

优惠：整个项目安装优惠7—8折

②地暖系统寿命

地暖系统50年以上的使用寿命，2—3年清洗检修系统，消除水垢。（每次清洗费用300—500元）

③层高影响

以正常地面铺上地砖之后的厚度为5cm为基准

加装水地暖的之后比正常地面多出2cm（铺地砖）；5cm（铺复合地板）

④使用能耗

水地暖开启之后3小时预热，关闭之后3小时热量散去。

经验数值：100㎡的房子每天开24小时，使用地暖一个月的费用是稍高于1000元。

⑤管道设置

一般家用热水器为三根管道，水地暖相对于热水器而言多出两根管道，分别是出水管和进水管，以满足地暖的要求。在前期工程中无需考虑预留管道的问题，后期如需使用地暖设备，直接在安装锅炉时加装管道即可。

世联观点：

基于片区市场上水地暖运用较少，并且后期水地暖安装对于前期施工硬性要求不高。同时该技术应用在无锡市场的客户使用率较低，证明无锡客户对该功能的需求和关注度不高。

因此，海岸城28#地块是否增加地暖的决策，可待项目面市后实际销售（定价）前，基于本项目客户对需求意向考虑。

3、      净水系统在无锡的应用现状

1、技术应用阶段和使用率。

以安装中央净水系统为主流，后期多加装终端净水系统。

无锡市净水系统使用情况

1)      中央净水系统（净水，但无达到直饮水标准）：蠡湖公馆、万科魅力之城、融侨官邸、绿城玉兰花园、中邦城市花园

2)      终端净水系统（可达到直饮水标准）：蠡湖公馆、朗诗未来之家、江南华府

3)      整个小区安装中央净水系统：美新玫瑰大道、摩天360（费用高、后期物业等方面矛盾较多。其中摩天360已停用，建议不使用）

已安装净水系统的类型

2a、      蠡湖公馆：中央机械过滤器、终端净水系统

②、万科魅力之城：中央净水系统（后期需要加装终端净水机）

③、融侨官邸：中央净水系统（后期需要加装终端净水机）

④、绿城玉兰花园：中央净水系统（后期需要加装终端净水机）

⑤、中邦城市花园：中央净水系统

⑥、朗诗未来之家：终端净水系统

2、中央水处理系统

中央水处理系统包括中央净水系统、中央软水系统、终端净水系统三个部分。

中央净水系统先有效清除水中的氯、重金属、细菌、病毒、藻类及固体悬浮物，后用活性炭进一步去除各种有机物，让出水清澈、洁净、无卤，可直接饮用；系统具备自动维护功能。 

中央软水系统是通过天然树脂置换出水中钙、镁离子等，降低水的硬度；有效减少对衣物的磨损，保护人体皮肤，避免管道、洁具、卫浴设备等结垢问题。 （使用在卫生间）

终端净水系统采用反渗透法，经精密计算的五道过滤程序，使出水变为纯净水，不含任何杂质和矿物质。（使用在厨房，可直接饮用，也可加装管道至客厅，代替饮水机的作用）

3、净水系统价格：

①、中央净水系统：小户型 6000元左右，大户型 15000-19000左右。

②、中央软水系统：7000元左右

③、终端净水系统：1300—2000元左右

4、净水系统维护费用：

1)      中央净水系统两年半到三年维护一次，每次维护费用为1300元左右。

2)      中央净水系统三年内保修。

3)      终端净水系统自交房之日起，供应商可在两年内免费安装。

4)      终端净水系统的维护主要是更换滤芯（滤芯50元左右／个），初期使用的维护周期为半年，后期维护周期缩短。一般第一年的维护费用为100元，第三年的维护费用为400元。

5、管道设置

   后期安装时，若前期没有按照厂家要求预留相应的阀门以及管道，需要收取安装费500元左右；若前期已按照厂家要求预留相关阀门以及管道，则不收取安装费。

并且，为了便于后期安装中央净水系统，可事先按照厂家要求安装好相应的阀门以及管道，厂家后期安装时，只需要把净水器直接安装即可，如下图所示：

解析：图中1、2、3号标注的为阀门。当没有安装中央净水系统之前，开启1号阀门，关闭2、3号阀门，自来水从1号阀门流入。当安装好中央净水系统之后，开启2、3号阀门，关闭1号阀门，自来水从2、3号阀门经过净水系统流入。当净水系统需要维修时，也可关闭2、3号阀门，使用1号阀门进水，不影响正常的用水需要。

世联观点：

随着人们对生活品质的要求不断提高，净水系统的使用越来越普遍。基于加强本项目品质感与项目价值点的原因，建议赠送并安装中央净水系统。为了便于直接饮用，一般需要在厨房安装终端净水系统。而终端净水系统，前期无法直接安装，可在销售环节告知业主后期装修时自行安装终端净水系统。

世联地产海岸城项目组

2011-2-21

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