奥山·余家头项目
    开发建议及经济效益分析
     
     
     
     
    

    
    目 录
    
     
     
     
    □前言                                                                                                                                                                                                            2
    □项目规划调整建议                                                                                                                                                                         4
    □项目开发推进建议                                                                                                                                                                                                  32
    □项目价格定位                                                                                                                                                                                                                                           59
    □项目分期经济效益估算                                                                                                                                                                                               72
    □项目总体经济效益估算                                                                                                                                                                                               111
     
     
     
    

    
    前   言
    
     
     
    长江七桥及罗家港高架桥的设置、罗家港明渠的保留、临街面地块的大量削减，使罗家港两侧地块的商业优势大大削弱，商业联动作用基本丧失，而原有关于打造商圈的构想，也要因现有局面的改变而作较大的调整。地块占地大面积缩水而还建物业开发体量依然不变，使对住宅布局产生的影响也不言而喻。
    为了顺应外在变化，我们不得不重新调整大体的规划思路，重新分配商业与居住的体量，重新审视商业、住宅与还建物业的关系，并优化整体布局，以最大限度提升商业影响力和提升项目居住品质。
     
    

    
    项目规划调整建议
    
     
     
    一、项目规划调整建议
    项目面临的两大变化，促使我们不得不调整规划思路，重新考虑体量分配和物业布局。
    

    
    项目规划调整建议
    
     
     
    【第一大变化】：七桥高架设计，罗家港明渠保留。
    □罗家港明渠的保留，使沿罗家港两边分布的物业形成实质性隔离，罗家港明渠两侧物业的临街优势削弱或不复存在，商业联动效应基本丧失。
    □和平大道沿线及社区主要轴线，人流和车流相对容易聚集，成为本项目商业价值最为突显之处。
    □罗家港明渠北侧的规划小路，衔接临江大道与和平大道，也是北部大地块外围的交通要道之一，但商业价值明显不如前期构想突出。
    

    
    项目规划调整建议
    
     
     
    【第二大变化】：地块面积及总开发量大大缩水，且还建物业所占地块比例较大。
    项目总占地760亩，其中，
    可对外开发的土地仅460亩，容积率为3，可建面积92万㎡；
    可还建的土地300亩，容积率为2.6，可建面积52万㎡，其中还建住宅46万㎡，还建住宅及其他物业6万㎡。
    

    
    项目规划调整建议
    
     
     
    此时：
    □罗家港南面临街处的地块被拿掉后，项目大面积占据金边银角地带的优势不复存在。
    □还建物业与外售住宅之间不可避免要出现相间布局的局面。
    □B地块商业价值削减至最低点。
    

    
    项目规划调整建议
    
     
     
    1、商业与住宅的体量调整：
    □商业物业体量定位：
    ·在项目规模缩水，临街优势不复存在的情况下，我司建议项目开发的商业物业与还建的商业物业，充分利用和平大道沿线、罗家港旁的规划路、社区的主要人流轴线、A地块东部规划道路及A地块中部横贯东西的规划路分布，按其占地及容积率关系来看，商业物业体量将可达到近30万㎡，其中包括还建的商业物业6万㎡。
    

    
    项目规划调整建议
    
     
     
    ·建成后的商业物业将辐射青山、洪山、武昌、汉口二七、后湖等片区，成为武汉主城北部区域的商业商务中心，紧紧吸附项目周边的居民及工作人群，广泛辐射汉口、武昌一江两岸的多区人群。
     
    

    
    项目规划调整建议
    
     
     
    □商业与住宅的比例关系：
    初步按商业物业30万㎡（含还建商业）的体量预计，那么开发住宅与还建住宅共114万㎡，本项目商业与住宅的比例约为1：4。
     
    

    
    项目规划调整建议
    
     
     
    2、各类物业分布区域调整：
    在项目自身及外界依傍发生如此变动的基础上，我司对本项目规划作出如下调整：
    □商业物业将主要沿A地块的街角地带布局：
    充分利用A地块临和平大道主街面、临街面长的特点，大面积布局商业，使商业物业体量达到最大化，接近30万㎡的定位目标。
    

    
    项目规划思路调整建议
    
     
     
    □还建物业将沿B地块和A地块中部或偏东区域布局。
    ·历经两大重大变化后，相对独立的B地块居住价值与商业价值均降到最低，建议全部用于开发还建住宅，使还建住宅对其他区域居住品质的影响降到最低。
    ·B地块占地不到150亩，要确保300亩的还建土地，必然要牺牲其他地块的土地，建议将A地块中约150亩左右土地用于剩余住宅与商业的还建，而且要位于A地块位置居中或偏东的区域，最好占据农田地带，既不影响项目对江景的利用，又能快速启动还建工作。
     
    

    
    项目规划调整建议
    
     
     
    □住宅物业确保最大程度临江布局。
    确保A地块临江地带及C地块临江地带江景的充分利用。
     
    

    
    项目规划调整建议
    
     
     
    3、具体调整方向建议：
    我司根据项目地块特点，遵循上述体量及布局调整的初步思路，从不同的角度出发，相应提出了三套展示项目规划概念及功能分区的示意方案，具体剖析如下：
    

    
    项目规划调整建议
    
     
     
    □规划概念及功能分区方案一：
    高档住宅区与商业区适度联合，使住宅区临街商业与商业商务核心区商业联合形成形象统一、品质突出的商业形象。
    在A地块上，沿罗家港明渠布局临街商业，是充分考虑该地块西面规划路作为衔接临江大道、和平大道两条干道的车流与人流拦截效应。
     
     
     
    

    
    项目规划调整建议
    
    


    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    项目规划调整建议
    
     
    


     
     
     
     
     
    

    
    项目规划调整建议
    
     
     
    □优势分析：
    ·高档住宅区与商业区的结合，有利于树立统一的高品质项目形象。
    ·较好的规划了道路交通网路，使车流、人流能有效聚集和疏通，高档住宅区的出入口也易于规划设计。
    ·A地块的还建住宅区拆迁难度较小，可有效缓解后期拆迁压力，保证工程进展顺利。
     
    □劣势分析：
    ·A地块的商业区、高档住宅区和还建住宅区结合较为紧密，会互相产生一定的干扰性，使中部地段的商业价值和居住价值都大大降低。
    ·A地块高档住宅区和商业区的地形不规则，不利于后期的规划布局。
    ·A地块高档住宅区临高架桥的沿线拉长，有一定的噪音干扰，降低居住舒适度。
    

    
    项目规划调整建议
    
     
     
    □规划概念及功能分区方案二：
    降低还建区对高档住宅区的干扰，使还建区、高档住宅区和商业区均拥有教好的完整性，有利于保持主要临街面及临桥处的项目形象并降低相互之间的干扰。
     
    

    
    项目规划调整建议
    





    项目规划调整建议
    
    


    

    
    项目规划调整建议
    
     
     
    方案二优劣势分析：
    □优势分析：
    ·商务公寓衔接商业和高档住宅区，能有效减少商业对住宅的干扰性，使居住环境更纯粹。
    ·地块分区相对完整规则，方便后期的规划布局。
     
    □劣势分析：
    ·还建住宅区、高档住宅区、商业区