建工·Morning公馆
     
    可行性研究报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    投资策划部
    2007年5月
     
    目    录
第一章 项目概况
    1、      地理位置
    2、      地形地貌
    3、      交通情况
    4、      街区功能情况
    5、      经济技术指标
    
第二章 项目开发经营环境分析
一、2006年国内经济及房地产市场总体分析
    二、重庆市房地产市场分析
三、有利投资经济形势成因分析
    
第三章 项目周边物业市场调查分析
一、投资地块的区域分析
二、项目周边主要物业分析
三、项目区域消费者调查分析
    
第四章 项目开发经营优势点与机会点分析
 
    一、项目开发经营优势点项
    二、目开发经营机会点
    
第五章  项目定位
一、目标市场定位
二、定位前提
    三、产品定位
    四、案名
    
第六章  项目规划、建筑设计
一、项目总体规划
二、住宅建筑设计
    三、小区配套设施
四、环境艺术设计
    
第七章 项目开发经营策略及投资估算
一、项目开发经营策略
二、项目投资估算
三、项目实施进度
    第八章 项目开发经营状况分析
一、项目销售计划
二、项目销售收入估算
三、项目盈亏平衡分析
四、资金预测
    第九章 项目开发经营风险分析
    第十章 结论
     
     
     
     
    第一章 项目概况
     
    一、地理位置
    项目地块位于重庆高新区长石村26号，毗邻高新技术发展中心，原是安装公司办公楼及员工宿舍所在地。地块距渝州路迎宾大道主干道约500米，项目周边已形成良好的居住氛围，拥有良好的配套设施，交通便利。
    二、地形地貌
    本地块位于石桥铺高新区，渝新路和渝新支路交叉点旁边，项目用地为方形，较为规整，地形高差约6米，用地北侧临渝新路，东侧临渝新支路，西面及南面则为已建成住宅。地块北面红线处有渝新路的路基堡坎，高度约5米，地块南面有高度约6米的堡坎，紧邻红线旁边建筑物。
    三、交通情况
    项目临渝州路约200米，交通十分便利，有多路公交车通过。
    四、街区功能情况
        本区域范围内，街区功能已经成熟，项目临重庆电视台约200米，到石桥铺电脑市场约500米距离。生活配套完善，有华宇名都城的综合购物商场，临近南方花园美食一条街，建工·新康桥商业已经形成，有超市、小吃店、网吧、美容店等。
    四、经济技术指标

     
    第二章 项目开发经营环境分析
一、2006年国内经济及房地产市场总体分析
    2006年，国内国民经济继续保持平稳较快发展。初步核算，全年国内生产总值209407亿元，按可比价格计算，同比增长10.7%，比上年同期加快0.3个百分点。分季度看，四个季度国内生产总值分别增长10.4%、11.5%、10.6%和10.4%，已经连续12个季度保持在9%以上。国民经济的快速发展是保证房地产行业发展的经济基础与前提；国民经济各行业的蓬勃发展带动了全社会对住房、写字楼、商业营业用房和工业用房等物业的投资与消费。
    2006年被业界称为“房地产政策年”。中央及地方政府针对过快增长的房价，几乎从房地产的各环节出台了一系列的调控政策。虽然住房结构调整的概念被普遍认同，保障性住房土地政策、开发思路已经形成，但房价在“且调且涨”的曲线下一路前行，北京、广州等一些城市的房价仍旧一路飙升，政府宏观调控的核心目标并未达到。房地产开发投资增速总体上出现逐渐放缓态势，但目前水平仍处于高位，其投资反弹压力依然较大；开发企业资金来源中，银行贷款、外资及其他资金房地产投资的“追逐力”继续上升；全国70个大中城市各类房屋销售价格涨幅均呈稳步下降态势，但仍然存在部分地区商品房销售价格偏高，经济适用住房数量持续下降，新建商品房空置面积居高不下。房地产市场总体上受到国家宏观经济形势、宏观经济政策以及房地产调控政策等方面的影响。
    二、重庆市房地产市场分析
    重庆市房地产市场经过多次宏观调控之后，已由成长期向成熟期迈进。2006年，全市建筑业累计实现产值达885.18亿元，比上年增加100.61亿元。全市建筑业从业人员总计高达36.3万人，在全市城镇经济单位从业人员中，约占20%。全年建筑业企业房屋建筑施工面积约10824.39万平方米，比上年增加48.68万平方米。其中，新开工房屋面积6252.60万平方米，比上年增加86.43万平方米，增长1.4%。全市建筑业企业房屋建筑施工面积达到1082.44万平方米，房屋建筑竣工面积517.46万平方米，竣工价值364.14亿元。
    2007年4月的重庆楼市较之3月在供应量和成交量上继续保持大幅增长。4月重庆主城区共有37个项目入市，除两个商铺项目外，均为住宅项目。入市体量约为136.95万㎡。其中，渝北区推出体量55.2万㎡，居各区之首。与2007年3月的市场情况相比，4月的市场供应不论是在楼盘个数还是推出体量上都维持了较高增长率，其中，推出体量环比增长了46.2%。在市场成交方面，4月主城区共成交商品房15773套，成交建筑面积153.14万㎡，成交金额43.85亿元，平均成交单价为2863.4元/㎡（建筑面积）。在总成交量上，与3月相比有较大幅度的增加，成交套数环比增加38.5%，成交建筑面积环比增加39.4%，成交金额环比增长36.6%。在成交单价上则有小幅下跌，相比3月的整体成交单价有50元左右的小幅滑落。
    2007年5月春季房交会期间，商品房交易成交6042件，成交面积68.5万平方米，成交金额21.4亿元。其中住宅成交面积 56.1 万平方米，成交金额16.9 亿元。建筑面积平均成交价格 3017元/平方米，扣除一价清因素，建筑面积平均成交单价2917元/平方米，比去年春交会增加128元/平方米，增幅4.6%,在成交的商品房住宅中，建筑面积在110平方米以下的商品住房成交面积占商品住房成交面积的50.24%，成交建筑面积单价在3000元以下的商品住房成交面积占商品住房成交面积的51.62%，非住宅成交面积12.5万平方米，成交金额4.46 亿元，平均成交价格3579元/平方米。存量房转让成交1788件，比去年春交会增长98.89 %，成交面积14.645万平方米，比去年春交会增长了97.37%，成交金额2.674亿元，比去年春交会增长98.5%。
    三、有利投资经济形势成因分析
    1、重庆一小时经济圈的建设，将加快重庆的城市化进程和城乡统筹发展，从而加快外地人口和重庆市域农村人口向圈内城区，特别是主城核心区的聚居，人口数将会大量增加，这将直接刺激城区商品房的消费。
    2、随着市民收入水平提高，外来人口增加，将会带动商品房消费水平的提高 城市要素的聚集、投资与产业发展步伐的加快、城乡互动融合局面的形成，将促使经济迅速发展、就业不断增长、外来人口和非农人口增加、城乡居民收入增加，从而提高市民的投资置业能力和商品房消费水平，增强对商品房的购买力。
    3、胡总书记关于重庆作为“西部地区的重要增长级、长江上游的经济中心、统筹城乡发展的直辖市”的全新定位，使重庆站在了一个更高的平台上，必将引来更多关注的目光和要素的聚集；一小时经济圈作为实现重庆三大定位的核心载体，将成为外来投资和房地产需求主要落脚点，这势必引来更多的房地产投资商和发展商进入重庆一小时经济圈。而重庆地位的提升、巨大的城市增值前景和外来人口的快速增长，必将导致产品外销比例的大幅增长，使重庆房地产市场形态由过去“本土化、封闭型”向“区域化、外向型”转变。
     
    第三章项目周边物业市场调查分析
    一、投资地块的区域分析
    项目周边较为成熟，具有良好的市场背景支撑，交通、商业、医院、学校、农贸市场等配套设施完善，且石桥铺作为高新区最为繁华的商业、交通节点，近十年发展迅猛；而石桥铺又汇集了全市大量的高新产业，特别是IT行业，一直是全市最大的行业集散地，其业务范围覆盖整个西南地区。
    二、项目周边主要物业分析
    渝洲路沿线在售楼盘一览表

     
    目前，渝洲路沿线在售楼盘主要有南方新城·北苑、归谷·城市美墅、珠江华轩二期、南方新城风林丽舍等楼盘。
    该沿线的楼盘的主要为配套完善的成熟大社区，物业形态以高层为主。而目前受近年的国家宏观调控及市场影响，各楼盘一改往日主推中大户型的思路，在售部分的户型主要调整为以二室为主，主力面积范围在70～100/㎡，销售均价集中在3100-3300元/㎡。 
    石新路沿线在售楼盘一览表