2010年9月南昌各板块房地产市场成交分析
    量价齐升，疯狂了谁？ 
    9月的南昌楼市在一片的期待中拉下帷幕。简单地从这个月的成交情况来，南昌楼市回暖已成既定事实了。明显看到了某些楼盘人气都比较旺。
    在一些楼盘现场所见，售楼部里人头攒动，人声鼎沸，销控表上更是“河山一片红”，几乎被“已售”的标签贴满了。开盘即售罄重出江湖。成交量的回升带来的是价格渐上涨。
    9月份南昌主要在售楼盘均价进行统计，得出整体均价为6255元/㎡，环比8月份6066元/㎡上升3.12%。在9大板块中，仅红谷滩板块价格略降，九月8大板块中以青山湖板块涨幅最大。
    09年9月至10年9月南昌整体价格走势（单位：元/㎡）
     
    保障房成达沃斯论坛楼市热点
    9月13日,国务院总理温家宝在2010年夏季达沃斯论坛开幕式致辞时，表示要进一步规范市场秩序,完善土地、财税、金融政策,加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制,抑制投资、投机性需求, 加快保障性住房建设。整个报告中提及房地产的话语十分有限,但却明确指出了地方政府在住房问题上的责任。
    此后住建部发表的“9月底前各地保障性住房项目须全部开工”再次让保障房成为焦点。业内外传保障性住房成为楼市调控的最大底牌。截至目前，保障性安居工程已完成投资4700亿元，占全年计划的60%。中央财政692亿元专项补助资金已经全部下达。
    据此估算，全年保障性安居工程的总投资接近8000亿元。中央推进保障房建设的决心之大，可见一斑。据住建部披露，截至8月末，全国保障性安居工程已开工4 1 0万套，占年度计划的70%。据了解，今年国家确定建设保障性住房和各类棚户区改造住房580万套、改造农村危房120万户，是历年来力度最大的一年。高层再三强调保障房的建设，意在调整住房供应结构，从改善房地产市场的供需关系着手长效机制的一步。
    两部委投石问路，楼市新一轮调控山雨欲来？ 
    9月26日晚间，国土部和住建部联合下发 《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，针对房地产用地和建设领域管理，在“国十条”的基础上进一步细化，且措辞严厉。在楼市僵持不下、在房价上涨压力仍存的局面下，引起强烈反响。随后，关于二次调控、政策加码的言论再次甚嚣尘上。
    事实上，该文件出台之前，已经过两部门的多次讨论，出台时机的选择也慎之又慎。观察发现，尽管政策不断细化，“国十条”中提及的房产税、预售款管理等“利剑”仍未出鞘。
    在当前的市场观察期，该文件的出台当属“投石问路”——如果房价继续上涨、市场出现异动，不排除出台更高层面调控政策的可能。
    上述文件的出台并非偶然，此前市场便有传闻称，鉴于当前的市场形势，国庆节之前可能有新的政策出台，但对于政策内容、政策级别等，各方并不知晓。
    按照以往的规律，“双节”期间出台新政似乎已经成为规律。“国十条”出台的4月17日正值周日；而北京市选择在4月30日出台“京十条”，则贴近“五一”假期。在中国房地产学会副会长陈国强看来，此次文件的出台时机与市场变化密切相关，因为高层担心：成交量的回升会带来价格上涨。
    市区版块
    进入南昌的金九月，南昌房地产市场陷入疯狂销售的情景，开盘即售磬已成为楼盘开盘的普遍现象，购房者的买房热情一度陷入疯抢，2010年的金九月名副其实。
    本月市中心板块的在售楼盘动态较少，滨江一号的闪亮登场，让市中心板块的这把余热开始烧热，9月市中心板块的成交量并未提升，但是价格确实小幅上升，本月板块中，除蓝天郡、紫金城.红郡等楼盘销售较好外，其他楼盘并无过多房源可售。
    
    2010年9月南昌市中心板块的价格相比上月上升1.36%，同比房价上涨10.6%。　
    中秋不赏月，购房待到月圆时，36-860㎡公寓、写字楼，87㎡压轴小两房，135㎡阔绰三房全现房发售。 
    蓝天郡在9月再度打出现房销售送惊喜特惠活动，推出87㎡绝版小两房和135㎡阔绰三房、36㎡~860㎡公寓、以及稀缺写字楼，此外在中秋节期间，活动持续较长，本月的蓝天郡共销售71套，活动销售显著，所以在国庆期间蓝天郡国庆购房优惠：购3房总房款可减2.6万元/套、购2房总房款可减1.8万元/套，购公寓总房款可减7800元/套；继续加大优惠幅度。 
    备受瞩目的滨江一号本月开始对外公开，滨江一号售楼部已对外开放，滨江一号预计10月中下旬开盘，首批将推出3#、5#、6#高层、超高层房源，面积91-200多平方米不等。壹号俱乐部已启动，现会员招募中，入会可享开盘购房优惠。此外，10月初样板豪庭将开放，加入壹号俱乐部方可参观样板豪庭。
    
    皇冠国际本月推出二期8号楼（33F），面积以93㎡两房为主，预计均价9000元/㎡，VIP卡可享受15000元总价优惠。目前二期7号楼（33F）少量房源在售，面积为93㎡的两房和133㎡的三房，两房售价8600元/㎡，三房售价9000元/㎡；二期房源预计2012年3月份交房。一期精装珑SOHO公寓（23F）少量房源在售，户型为30-68㎡，均价12000元/㎡，预计2010年底交房；一期住宅仅剩3#江景房少量在售，户型为170㎡的四房，均价12000元/㎡。 
    市中心的稀缺地段铸就愈演愈烈的高端楼盘 
    随着适中心板块的地段的越来越奇缺，市中心土地的寸金寸土让这个板块的房源越加稀缺，板块的在售房源一直甚少，滨江一号的出现，带动市中心板块的热度，从已售磬的恒茂国际都会到现在已经出场的滨江一号，以及期待已久却未曾谋面的央央春天，高端楼盘在此板块预演预热，除了楼盘品质外，地段的奇缺更是铸就了此版块的高端楼盘备受追捧。
    青山湖分析
    稀缺的地段、稀缺的湖景、稀缺的土地使青山湖板块在南昌楼市中拥有举足轻重的位置，本月青山湖板块依然成为南昌楼市的热点区域，同样因稀缺的地域，青山湖板块的房源日益减少，板块内在推楼盘势头减缓，目前中大湖景、香溢花城与万科青山湖仍有新产品推出。 
    随着万科青山湖、香溢花城的的持续开发，中大湖景的强势进入，板块环境、配套的发展日渐成熟，拥有的投资潜力十分可观。本月青山湖板块均价为9870元/㎡，为近四个月以来最高。
    
    
    楼盘房源日渐稀少 推盘量不温不火 
    进入9月，受传统旺季的影响，开发商推盘略有提升。但由于房源稀少，部门楼盘依旧在去化尾房。在建楼盘也并没有大面积的新推房源，除中大湖景新推40余套花园洋房，整体推盘表现不温不火。受金九银十影响，板块略有提升，涨幅为3.66%。 
    其中青山湖香寓仅剩3套现房在售；白金瀚水景花园高层（18F）现房尾盘销售，别墅少量在售；中大青山湖住宅区房源也仅剩2套现房在售。 
    板块内的白金瀚乘金九银十之势，推出优惠促销活动以求尽快去化尾房，推出最后5席高层和别墅，优惠为高层2房减4万3房减5万。但青山湖香寓、中大青山湖两楼盘因尾房较少，故优惠力度较弱。 
    两强联手 助推青山湖板块 
    青山湖香溢花城自8月28日推出28#（共33层）的14-22层100套左右房源后。预计将在10月初加推28#楼23层以上（共33层）房源，面积84-174平米不等，预计售价8500-8800元/㎡不等；同月月底加推双拼别墅，面积260-380㎡左右。优惠为全款98折、按揭99折。 
        最令人期待的万科青山湖湖景高层于9月24日已开盘，面积为160㎡大户，毛坯和精装均有，售价12000-15000元/㎡不等。 
    新推楼盘 
    新推楼盘为中大湖景，于9月26日开盘，推出首批花园洋房，为1#、3#、4#（6层）共40余套花园洋房，主力户型为78㎡两房、93㎡三房、124㎡四房，目前正在预约登记中，预交2万，可享受总价减5万的优惠。一次性付款98折，按揭付款99折。 
    随着青山湖板块香溢花城的高层持续热销，下月新高层房源以及双拼别墅的推出；中大湖景花园洋房的强势进入、加之万科青山湖高层推出。三大楼盘作为青山湖板块的主力军，必将带动青山湖板块整体价格的上升。
    红谷滩分析
    在过去，用“一枝独秀”来形容红谷滩板块再合适不过了。随着9月旺季的来临，南昌楼市齐发力，红谷滩依然位居南昌楼市销售的前三甲。保利国际高尔夫花园、御湖半山、天赐良园等别墅产品以及世纪中央城等住宅，使得红谷滩成为当之无愧的成交主力。 
    由于房地产调控压力依然存在以及十月传统旺季的最后拼搏，红谷滩板块供应量将持续增加，竞争也将越来越激烈，众多楼盘会加大推盘力度。此外，红谷滩板块各楼盘或是有深厚的积累，或是有其独特的地理位置，或是有较高的品牌美誉度，将受到新一轮购房者的追捧。
    
    
    高价盘促整体价格上扬 个盘成交价格差异巨大 
    从价格上看，9月的成交价格不仅没有出现下跌，反而出现了一定幅度的上扬。这主要是基于一些高价盘的成交。 
    除了领秀公馆、红谷十二庭等部分楼盘，9月红谷滩板块成交均价仍然牢牢地盘踞在7000—10000元/㎡之间，其中成交均价最高的是保利国际高尔夫花园，成交均价达到了10000元/㎡。另外，世纪中央城推出二期传奇，该项目虽非豪宅而是综合商住项目，却拥有远比豪宅更稀贵的价值，9月15日发售以来3日内取得热销632套的销售量，成为9月南昌楼市又一新的巅峰，与此同时，众森红谷一品10月将推出别墅产品，成交均价预计也在10000元/㎡以上。