深圳地产月报    2010年11月
     
    深 圳 地 产 月 报
    (二级市场2010年11月刊)
     
     
     
     
     
     
     
    深圳中原·市场研究部
     
    2010年12月9日 
     
     

第一部分  总体市场分析

    1. 月度市场概述——楼盘成交分化，访客增加僵局有望打破
    11月深圳新房市场较为平淡，推盘量少，楼盘成交有好有差，个盘价格基本稳定。
    楼盘依然在蓄客、在观望，11月份全市仅13个楼盘新推或加推，供应住宅仅24.62万平方米，环比再减少35.24%，其中南山仅供应0.64万平方米，宝安也仅2个项目推出4.18万平方米，环比均大减近8成。
    楼盘销售有所回升，但好坏参半。一些楼盘销售理想，如星座开盘基本售完，尚模八意府开盘售8成，万科金色半山和信义湛宝广场开盘售近7成，在售的项目中桃源峰景园、振业峦山谷、深业紫麟山等，销售也保持在理想水平。但也有不少楼盘销售未有起色，这些项目主要集中在高价或者价格相对高的项目。在限购限贷政策出台后，虽然市场上仍有投资客出没，但主流客户以首次置业或首次改善置业客户为主，这些客户对价格敏感，因而低价物业更受欢迎。受供应连续两个月大幅回落以及一些楼盘销售不振的影响，11月份全市仅成交新房23.29万平方米，环比减少近5成。除成交量低的罗湖和福田，其他区成交量均大幅回落。
    11月楼盘营销活动不少，但多数是讲座、购房抽奖之类，真正让利的幅度很小，在售楼盘价格基本维持在9月高位。新推楼盘价格也止涨，13个新盘中，仅信义湛宝广场价格创片区新高，其他项目多以市价入市，个别定价略微保守。11月楼盘价格整体呈平稳之势，但受成交结构的影响，全市住宅成交均价只有18061元/平方米，环比下跌16.05%。低价楼盘成交理想，高价楼盘成交持续低迷，11月成交前10名楼盘成交均价环比下跌近3成，导致11月全市住宅成交均价下挫。
    9月底新政后楼市供需持续回落，房价波澜不惊，市场缺乏热点。不过，在平淡的环境下，市场其实却“暗藏杀机”。在严厉的限购限贷政策影响下，虽然观望者不少，但在对政策效果的疑虑以及通货膨胀的影响下，这些需求并未远离市场，反而是在时刻关注。11月份一些开放样板房的项目都迎来庞大的人潮，如龙岗布吉的万科红，样板房开放2天，迎来客户近万批。龙岗布吉的和谐花园，开放样板房一个多星期，接待客户超过5000批。更甚者，仅是开放营销中心的合正汇一城，一天时间迎来客户近万批。其他开放样板房的项目，如尚模八意府、万科清林径等，都有很大的到访量。虽然庞大的到访量并不意味将有火爆的成交，但也充分说明深圳市场的需求是庞大的，如果价格合适，必定能带来好的销售。
    另一方面，11月份众多楼盘开放样板房或营销中心，预计12月份深圳新房供应量将迎来一个高峰。供应量放大，有望使得楼盘定价更为理性，辅以如此庞大的潜在需求，12月份全市新房成交量有望大幅回升。
     
    2. 供应量分析——供应持续大幅回落，中小户型及叠墅供应多
    11月份全市9个楼盘取得预售许可证，虽然比上月增加1个，但批售住宅只有23.69万平方米，环比减少4.48%。
    图1 历年深圳市一手商品住宅每月批准预售情况（2008-2010年）
    数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
    11月推盘量持续大幅减少，全市13个楼盘推盘，比上月少3个，推售住宅24.62万平方米，环比减少35.24%，本月的推盘量处于近年来的较低水平。
    图2 历年深圳市一手商品住宅每月推售情况（2008-2010年）
    数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
    分区看，11月份全市有5个区有项目取得预售许可证，批售量最大的依然是龙岗，其有5个项目批售住宅14.60万平方米，环比减少8.29%。5个项目来自4个片区，其中龙岗中心城2个项目批售住宅8.43万平方米。罗湖、福田、南山和盐田各有1个项目取得预售许可证，福田批售量最大，近5万平方米，几乎是该区前11个月批售量的1/3，南山批售最少，不足1万平方米。宝安无楼盘新取得预售许可证，创年内新低。
    11月份全市6区均有新增供应，推盘量最大的也是龙岗区，7个项目供应住宅13.03万平方米，环比减少17.64%。龙岗新推项目来自坂田、龙岗中心城、横岗和平湖片区，其中龙岗中心城4个楼盘推出住宅4.79万平方米，其它片区新增供应在2-3万平方米之间。其它5区新增供应均在5万平方米以下，其中南山和盐田不足1万平方米。
    表1 2010年11月各区商品住宅批售、推售情况

    数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
    11月份全市新推住宅2478套，环比减少26.88%。整体来看，90平方米以下户型供应比例仍占多数，本月为57.26%。单个户型看，1房供应最多，3个楼盘供应该户型，但绝大部分供应来自凤凰印象。70平方米以上2房、90平方米以下3房和90-144平3房供应套数都在300套以上，其中2房有4个楼盘供应，3房各有5个楼盘供应。
    继10月份放量之后，11月份别墅的供应量依然较大，共279套，不过其种类单一，基本上都是叠墅产品，其供应绝大部分来自御峰园。
    表2 2010年11月深圳市新发售项目户型结构表

    数据来源：深圳中原市场研究部
    3. 成交分析——楼盘成交回升不足，价格平稳
    11月份全市成交住宅2518套，环比减少48.85%，同比减少54.11%，成交住宅23.29万平方米，环比减少48.77%，同比减少50.24%。新增供应持续回落，不少楼盘销售依然低迷，导致11月份成交量显著下滑。
    图3 历年深圳市一手商品住宅成交量月度走势图（2008-2010年）
    
    数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部  注：以上数据为签预售合同数据
    从各盘看，成交氛围有所回升，一些楼盘销售理想，但仍有不少项目成交低迷。新盘中，星座晚上选房，129套单位开盘售126套；凤凰新天449套单位，开盘售出220套；尚模八意府开盘售出180套单位；万科金色半山推出256套单位，当天售近7成；信义湛宝广场228套单位，开盘售近180套；凤凰印象533套单位，开盘也售出近200套。尽管星座、尚模八意府、凤凰印象等楼盘的销售还未体现，但11月新盘整体销售率已然达到21.35%，比10月份高近10个百分点。一些在售楼盘销售也比较理想，如宝安西乡的桃源峰景园、宝安中心区的花郡、龙岗布吉的花语岸、龙岗镇的振业峦山谷、龙岗中心城的深业紫麟山等。但是也有不少价格高的项目销售持续低迷，如宝安中心区2个存量较大的项目本月0成交；南山后海各盘的成交量相比10月份，都有较大回落，前海在售楼盘销售同样不济；福田主要在售的4个住宅项目成交量均大幅回落。限购限贷政策的影响，目前市场上以首次或第二次购房客户为主，客户房价承受能力相对低，因而促成低价位楼盘热销而高价楼盘销售较差。
    从表3我们可看到，11月份成交前10名中，除了实为商务公寓的首座之外，其它9个楼盘成交均价都在18000元/平方米以下，可见低价楼盘的销售好于高价楼盘。另外，在成交量大幅回落的情况下，成交前10名要么是本月新推的楼盘，要么是9、10月推出，但成交尚未安全体现的项目，如玉湖湾和家和盛世，其它在售楼盘销售未能显著提高，也能说明市场成交整体仍较低迷。
    表3 2010年11月全市成交（户型合拼前签预售合同量）前十名楼盘列表

    数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
    中原根据签认购书、签预售合同统计的户型合拼后成交套数前10名也显示，除了振业峦山谷，其它9个楼盘或是11月新推，或是9、10月的销售的体现，市场成交氛围有待进一步提高。
    表4 2010年11月全市成交（户型合拼后签认购书及预售合同量）前十名楼盘列表