2010年南阳市房地产市场研究报告
2010年
南阳市房地产市场分析报告
目录
一、楼市环境扫描 7
1.1、宏观政策综述 7
1.2、土地政策方面 7
1.3、金融政策方面 8
1.4、其他房地产政策方面 10
1.5.1、房地产业的关键问题 10
1.5.2、国家房地产政策调整动向 11
1.5.3、房地产业走势 11
1.5.5、土地供应走势 11
1.5.6、金融走势 11
1.5.7、公租房与廉租房落实情况 12
1.6、宏观小结 12
二、南阳发展环境分析 12
2.1、国内生产总值 12
2.2、人均可支配收入 13
2.3、产业结构 14
2.4、社会消费品零售总额 15
2.5、固定资产投资 16
2.6、历年商品房及住宅竣工情况 17
2.7、城市建设 18
2.7.1、城市概述 18
2.8、人口增长 20
三、房地产市场观察 21
3.1、土地市场 21
3.1.1、土地供应分析 22
3.1.2、交易类型 23
3.1.3、重点地块汇总 23
3.2、住宅市场盘点 25
3.2.1、市场概述 25
3.2.2、供求分析 26
3.2.3、住宅类商品房成交分析 26
3.3、各区域市场盘点 30
3.3.1、卧龙区 30
3.3.2、宛城区 32
3.3.3、高新区 34
3.4、产品研究 35
3.4.1、产品综述 35
3.4.2、产品分析 36
3.5、2011年走势预测 39
3.5.1、宏观背景 39
3.5.2、南阳市场 40
注：
数据统计时间说明：
2010年（2010 年1月1 日—12月27日）
数据来源说明：
数据来源于南阳市房管局主办南阳市房地产信息网、南阳市商品房信息网及南阳市产权交易中心、中国土地交易网、达成行市场监控部等单位及部门。
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楼市，你还要飙多久？
如果说2009年是中国楼市令人大跌眼镜的一年，那么2010年给人的应该是一种 “山穷水复疑无路”的无奈与惊喜。全球金融危机浪潮渐过，2009年的中国楼市逆市狂飙，以报复性反弹的势头拉出一条大阳线。有升必有控，2009年第四季度起，过热的楼市又被接踵而至的调控政策敲响警钟，及至2010年4月新政横空出台，中国楼市一夜之间似乎进入“万马齐喑” 的时代。然而，短暂的休整却为长线的发力埋下伏笔，“金九银十”过后，中国楼市依然火爆。年关及近，各地“地王”更是重出江湖，纷争不休。
关键词一、博弈
我国房地产业是市场经济和计划经济的共生品，从土地源头进行计划性控制、从土地价格走市场化运作，从商品房项目审批走计划经济路线、从商品房开发销售走市场化路线，从信贷资金监管走计划路线、从资金运作走市场化路线，在这种市场经济与计划经济矛盾的博弈中，中国楼市价格呈现出计划经济与市场经济共同作用的结果——调控、上涨、上涨、调控，周而复始，在此情况下，2010年中国房地产业任他政策密集、楼市依然故我，呈现出“他强任他强，清风拂山岗”的尴尬局面。
关键词二、分家
规范商品房市场与兴建保障性住房可以说是实现“居者有其屋”的核心路线。2010年在国家调控政策效果不大的情况下，2011年必然将从规范市场与加大保障两条线路大幅发力。该保障的保障、该市场的市场，这种“分家”的背后，其实也是中国国情之下的唯一的一条阳光大道。2011年，商品房市场将从规范土地市场、加强信贷监管和信贷成本两个角度同时发力；同时保障性住房空前力度已经出台（2011年将兴建1000万套保障性住房，将近2009年的两倍）
关键词三、运动
“这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代”，这句话对于南阳的部分开发企业和购房客群来说，最是恰当不过。2010年，南阳市房地产正在掀起一场轰轰烈烈的楼市运动，名盘迭起、群雄逐鹿。在市场经济环境优化、城镇化建设加快的基础之上，农运会适时而来，农民运动会带动楼市运动会，供应量需求量齐步跨栏、销售价上涨价“涨”声一片、新城区老城区江山代有才人出，预计2012年前，南阳楼市无论是价格、供应消化量将以气贯长虹之势一路上扬，在这种大利好的背景下，阶段性供过于求、结构单一等隐患暂时被雪藏起来，2012年之后农运会后楼市经济效应将逐一得到证实，潮退之后正是检验成绩之时。但无论如何，在以农运会为契机的带领之下，南阳楼市在全省17个同级地市（不将郑州纳入参照范畴）中已经取得发展先机。
达成行观点：虽然宏观环境及楼市政策在2011年依然具有各种不确定性，但南阳楼市本身受其影响有限，在农运会利好大背景之下，南阳楼市很可能突破河南各地市正面临的“百万效应”，更上一个百万台阶。总之，2011年南阳楼市将依然保持高位运转的态势，楼市波动不大。（百万效应：全省17地市楼市在跨越商品房年均消化量100万/㎡大关之后，发展都出现放缓徘徊的局面）
一、楼市环境扫描
1.1、宏观政策综述
回顾过去几年，在经历了2005、2007年政策调控下的中国房地产，2010年的楼市显得更具稳定性，从2010年1月10号国务院办公厅发布要求促进房地产市场平稳健康发展开始，一系列的土地、金融、税收等房地产相关调控政策密集出击，特别是以“4.15国十条”为代表的楼市新政，中国楼市似乎风雨再来。
然而，市场经历了极其短暂的观望之后，无论是一二线城市还是三四线中小城市，整个房地产市场并没有出现大多人预期的低迷状况，部分大中城市还出现了量价齐涨的态势，让看空客户大跌眼镜。对比2007年的中国楼市一夜暴跌的局面，这在某些方面也说明了中国的楼市正在走向稳定、走向成熟。总结2010年楼市调控，主要呈现在以下几点：
1.2、土地政策方面
? 强调房地产用地监管开展突击检查（2010.03.10）
2010年3月10号，国土资源部下发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查等，内容重点包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50％”等19条土地调控政策。
? 国土部下发闲置土地黑名单（2010.08.02）
2010年8月2号，国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。
? 闲置土地一年以上禁拿地
2010年9月27号，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（下称《通知》），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。本次通知直接将矛头指向开发商囤地现象，对因企业原因导致土地闲置一年以上的，将取消企业参加土地竞买的资格。
1.3、金融政策方面
? 上调准备金率强力遏制信贷冲锋
2010年1月12号，中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
? 严控二套房贷款，不得低于40%
2010年１月10日：国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于４０％，加大房地产贷款窗口指导．对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行４０％首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。
? 贷款买二套房首付不得低于50%
2010年4月14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。
? 房价过高地区可暂停发放第三套房贷
2010年4月17号，国务院下发通知，对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
? 严格执行差别化房贷政策不能动摇
2010年7月12号，银监会发文，针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策
? 商品住房贷款首付提高至30%
国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数．完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30％及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。
? 提高一年期存款基准利率
2010年10月19日：中国人民银行宣布，自20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25％提高到2.50％；一年期贷款基准利率上调0