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西安商品房市场月度分析报告

----2010年11月份

    西安房地产信息网数据研究中心

    2010-12

目    录
    一、宏观运行背景
      1.1政策法规
      1.2规划建设
      1.3 热点动态
    1.4重点新闻
    二、土地市场
      2.1土地供应分析
      2.2土地成交分析
    三、商品房市场
      3.1本月市场销售特征
        3.1.1 各物业销售情况
        3.1.2各物业销售排行
      3.2 各物业价格表现
      3.3 商品房40指数
    四、分城区商品房市场
      4.1 城南区
    4.1.1 各物业价格表现
    4.1.2 各物业销售情况
    4.1.3 普通住宅销售情况
    4.1.4 城区营销情况
    4.1.5 城区新盘介绍
    4.1.6 城区动态
    4.1.7 典型楼盘介绍
      4.2 城北区
    4.2.1 各物业价格表现
    4.2.2 各物业销售情况
    4.2.3 普通住宅销售情况
    4.2.4 城区营销情况
    4.2.5 城区新盘介绍
    4.2.6 城区动态
    4.2.7 典型楼盘介绍
    4.3 城西区
    4.3.1 各物业价格表现
    4.3.2 各物业销售情况
    4.3.3 普通住宅销售情况
    4.3.4 城区营销情况
    4.3.5 城区新盘介绍
    4.3.6 城区动态
    4.3.7 典型楼盘介绍
    4.4 城内区
    4.4.1 各物业价格表现
    4.4.2 各物业销售情况
    4.4.3 普通住宅销售情况
    4.4.4 城区营销情况
    4.4.5 城区新盘介绍
    4.4.6 城区动态
    4.5 高新区
    4.5.1 各物业价格表现
    4.5.2 各物业销售情况
    4.5.3 普通住宅销售情况
    4.5.4 城区营销情况
    4.5.5 城区新盘介绍
    4.5.7典型楼盘介
    4.6 城东区
    4.6.1 各物业价格表现
    4.6.2 各物业销售情况
    4.6.3 普通住宅销售情况
    4.6.4 城区营销情况
    4.6.5 城区新盘介绍
    4.6.6 城区动态
    4.6.7典型楼盘介绍
    五、分物业市场
      5.1 商服用房
    5.1.1 价格表现
    5.1.2 销量走势
      5.2 普通住宅
    5.2.1 价格表现
    5.2.1 销量走势
    5.2.3 购买年龄分布情况
    5.2.4 普通住宅分面积段销售情况
    5.2.5 普通住宅分户型销售情况
    5.2.6 普通住宅分价格段销售情况
    5.2.7 普通住宅购买人群来源情况
      5.3 写字楼
    5.3.1 价格表现
    5.3.2 销量走势
      5.4 别墅
    5.4.1 价格表现
    5.4.2 销量走势
    六、本月新开盘项目简介






    一、宏观运行背景
    1.1政策法规

时间	政策名称	颁布部门	主要内容及影响
11月初	住建部叫停购买三套及以上住房公积金贷款	住建部	住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知规定，停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
11.3	二套房贷首付不低于50%	国家住建部、财政部、人民银行、银监	国家住建部、财政部、人民银行、银监会昨日联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知规定，第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。西安住房公积金管理中心有关人员表示，该中心将严格执行通知规定。
11.3	非改善型二套房停放公积金贷款	住建部	住建部等四部门昨天联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。首次明确二套住房公积金贷款发放对象仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的改善型普通自住房，非改善型二套房将停放公积金贷款。
11.1	中资行利率下浮15% 外资行首套房贷利率仍可7折中资行利率下浮15% 外资行首套房贷利率仍可7折	监管部门	日前，有消息称监管部门口头通知，要求自11月1日起，全面取消房贷7折利率优惠，下限调整为同档期基准利率的85%，实行两年的最低7折优惠政策正式终结。
11.16	央行上调存款准备金率年内二次加息几乎无悬念	中国人民银行	通胀高企、热钱肆虐，中国货币政策何去何从，着实考验着货币当局。昨日，中国人民银行宣布，从11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这一决定再次加大了市场对年内二次加息的预测。
11月中旬	住建部外汇局联手“限购令”波及境外机构和个人	住建部与国家外汇管理局	围堵热钱，楼市方面开始行动。记者获悉，住建部与国家外汇管理局近日印发《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》，文件规定，境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
11月	最高人民法院公布:婚前个人购房可算个人资产	最高人民法院	据悉，最高人民法院公布了《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（征求意见稿），向社会公开征求修改意见和建议。这个审判实践中总结的司法解释征求意见稿，涉及了房产分割、确认亲子关系、生育权、“第三者”索要补偿等近年来婚姻官司中的热点、焦点问题。
11.29	央行上调人民币存款准备金率0.5个百分点	央行	距离上次宣布上调存款准备金率仅9天后，央行再次祭出调控巨斧，年内第五次上调存款准备金率。央行昨晚宣布，自11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。调整后，存款准备金率达18%，为历史最高。同时，9天内两度宣布上调，间隔时间为历史最短。
11月	银监会首查贷款新规落地成效严防资金被挪用	银监会	近日，知情人士透露，银监会已于近期下发通知，要求各银监局抽查所辖银行业金融机构贯彻落实“三个办法一个指引”（即贷款新规）的情况。

1.2规划建设

时间	主题	内容及影响
11.1	咸阳三个街道与西安的8个乡镇并入沣渭新区	陈杨寨街道钓台街道沣东街道面积达70平方公里，与西安的8个乡镇街道一起并入沣渭新区
11月	“十二五”房地产规划主攻保障房	“目前正在抓紧制定《“十二五”城镇住房建设规划和中长期建设规划》”中国房地产业协会副会长朱中一透露，“十二五”期间全国住房建设总量比较大，估计每年商品房建设大概在600万套左右，保障性安居工程在500万套左右。
11月中旬	城北将打造8个商圈北客站商贸面积堪比俩王府井	围绕龙首商圈等8大商圈建设，未央区将于近期启动30多个商业项目，龙首商圈将启动二府庄区域改造、龙首商场升级改造、炕底寨村城改安置楼商铺建设等，太华路商圈将启动渭滨街、联合村城改安置楼商铺建设等，辛家庙商圈将启动辛家庙村、刘北村、刘南村等城改安置楼商铺建设。

1.3 热点动态

时间	主题	内容及影响
11.7	住建部督办地方政府 “限购令”有望扩大	对于处在最严厉调控政策之下的中国楼市，15个城市出台“限购规定”还远不算多，在住房和城乡建设部(下称“住建部”)的督办之下，执行“居民限购房产”的城市范围，还将继续扩大。
11.8	住建部：商品房预售制或变革	日前，住建部组织力量积极开展法律修订工作。之前有议案提出，现行城市房地产管理法存在一些缺陷，如商品房预售制度不完善、监管存在漏洞等，导致土地和房屋价格上涨过快、购房者利益受损等后果，影响社会稳定。建议尽快修改城市房地产管理法，完善商品房预售制度。专家表示，商品房预售制变革在即。
11月	两部委摸底地方楼市调控严查闲置地处置进展	在楼市“二次调控”出台接近两月之际，住房和城乡建设部（下称“住建部”）和国土资源部（下称“国土部”）正在组织一轮大规模的联合检查，摸底地方对中央调控政策的落实情况。

    1.4重点新闻
    ?      《婚姻法》意见稿提出“婚前个人购房可算个人资产”
     15日，《〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释（三）》意见稿向社会公开征求意见。其中规定：夫妻一方婚前买房，一方以个人财产支付首付款并在银行贷款的，房子登记在首付款支付方名下，离婚时可将该房子认定为购房一方的个人财产，对另一方参与还贷的数额以及房价上涨因素对另一方进行相关补偿。
    评论：有专家认为此举虽有利于解决离婚过程中有关房产分割的争议，但或将引发结婚前的“购房行为”，不易于婚姻的稳定。
    ?      银行对房企开发贷款收紧
    工、农、中、建四大银行新闻处相关人士15日向中国证券报记者表示，并未暂停开发贷。中国证券报记者调查发现，目前商业银行对房地产开发贷款已明显收紧。随着信贷闸门收紧，房企正经历艰难的去杠杆化过程。
    评论：房企更多依靠贷款支撑发展，一旦资金出现问题，那么市场风险就会大面积暴露。银行资金如果不能及时到位，不排除未来某些房企在建楼盘出现“烂尾”。
    ?      存款准备金率再次上调
    中国人民银行11月19日发布消息，决定自11月29日起，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行九天内两度上调存款准备金率，也是年内第五次上调。央行指出，此次上调意在加强流动性管理，适度调控货币信贷投放。
    评论：再次上调存款准备金率后，资金的限制流动性必然影响到楼市的资金来源，未来地产开发出现放缓。
    ?      西安是否应该颁布“限购令”
    自新一轮房地产调控启动以来，住建部已经建立起了一套以14个重点城市为核心的房价监测体系，实际上也是住建部第一轮督办限购令的依据所在。而3日加入限购行列的苏州市并非在这份名单上，很显然督办限购令的范围已经超出。住建部一位官员表示，“苏州不会是最后一个执行限购政策的城市，住建部对于城市限购的督办，是以房价上涨压力较大为标准，而不是以14个重点监测的城市名单为标准”。限购的楼市地图上，或许将出现一幅崭新的阵容。随着西安房价在政策调控大浪中的稳步上涨，近日有不少言论，要求西安也应当加入“限购阵容”。
    评论：出台“限购令”的前提条件是“房价过高、上涨过快、供应紧张”，与同等省会城市武汉、成都、重庆等地区相比，西安房价适中，甚至处于“洼地”。同时商品房供应量充足，基本可满足市场刚性需求，因此西安加入“限购阵容”的可能性并不大。
    ?      西安市颁布差别化住房信贷政策
    根据市政府近日出台的《关于贯彻落实国发[2010]10号文件有关问题的通知》要求，我市将严格执行差别化住房信贷政策。商业性个人住房贷款应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。“就是孩子名下有房产，那也算是家庭的一套房。”对购买首套商品住房的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。各商业银行暂停发放本地居民家庭购买第三套及以上住房贷款；暂停发放非本地居民家庭购买第二套以上住房贷款。
    评论：差别化住房信贷政策已经是老生常谈，对于西安以本地居民占据绝大多数的市场而言，对非本地居民家庭停止贷款，此举并不能对未来西安楼市交易产生太大影响。但改善型置业者占去目前西安市场五成以上比例，关于本地购房人群二套房首付提高将对市场形成普遍性影响，此政策的执行无疑将对市场交易形成直接影响。

    二、土地市场
    就在国家房产调控步步推进之时，仍有一些高价地块逆势而出；中国指数研究院副院长陈晟说，今年的全国土地市场总体降温显著，但不排除有个别“着火点”。
    据新华社11月29日报道，平静一段时间的土地市场，因两个新“地王”的产生而骤起波澜：25日，广州、杭州两地双双拍出高价地块，其楼板价各自刷新当地新高。调控之下，开发商依然不惧高昂地价，不外乎“押宝”将来房价仍有上涨空间。
    经过近一个月的沉寂，12月1