重庆市房地产
    2011年4月
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    

    春交会现形，4月楼市惨淡收场
     
    2011年4月份主城区商品房总成交15293套、140.23万方，环比分别上扬12.26%、17.62%；成交均价7214元/㎡，环比上扬4.1%；新办预售许可证项目体量累计246.22万方，环比上扬18.26%。
    虽然4月份楼市成交环比有所上扬，但成交仍然处于低位运行。每年4-5月是传统的成交旺季，特别是房交会期间，在各项优惠吸引下，各类需求会集中喷发。而今年4月重庆楼市成交140.23万方，仅为2010年的52.26%和2009年的51.27%。虽然春季房交会如期而至，但对重庆楼市成交拉动不大。史上最冷房交会仅以3403套、32.94万方的成交惨淡收场，成交套数不足去年春交会的两成，约相当于去年秋交会的四成。
    当前市场调控加码预期并没有因为楼市成交的萎靡而放松。相反，由于部分楼市成交均价稳步的攀升，国家正在酝酿新新一轮的调控，预计5月份可能会出来，届时，楼市将面临新一轮的政策风波。
    4月份新办预售许可证项目总体量为246.22万方，环比上扬18.26%，同比也上扬10.63%。其中，住宅面积为227.11万方，环比上扬29.02%；非住宅面积为19.11万方，环比下滑40.6%。供求比例为1.76，供应仍然大于需求，当前市场供应充足。
    房交会期间，开发商小幅快跑，加快了推盘节奏，以赶在房交会之前推货，一则是为了推出优惠措施促进成交，二则也是为了规避购房者因过多的选择而造成“毁单”的现象。
    在政策方面，“限购令会在房交会期间或者房交会之后出台的消息”在市场上一直闹得沸沸扬扬，在新一轮的调控之前“逃货”也是4月份供应急剧上扬的客观原因。
    当前楼市成交不得不面对限贷、限购、限价、限外，四重限制性政策的影响，杀手锏是“限贷”，这是楼市“死结”。如果下半年货币政策继续收紧，那么今年楼市将出现全年的萎靡状况，部分楼盘将面临生死抉择。
    就成交均价而言，4月份成交均价7214元/㎡，环比上扬4.1%，同比上扬20.66%，调控再次面临挑战。虽然当前楼市成交萎靡，当开发商仍然对未来充满信心，整体价格仍在不断攀升，这是调控加码预期加快。新政一出，楼市将面临更大的风险。
     
     
     
    CONTENTS 目录
       
    
    A
    
    聚焦楼市资讯 NEWS FOCUS 
    
    一、政策评析                            5
    二、规划评析                            8
    三、楼市要闻                            13
    四、土地市场                            15
    五、成交扫描                            17
    六、热点板块                            27
    七、媒体监测                            29
    
     
     

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一、政策评析

    1、央行宣布年内二度加息应对持续通胀压力
    中国人民银行4月5日晚间宣布，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。调整后，一年期存款利率达到3.25％，一年期贷款利率达到6.31％。
    
    金融机构人民币存贷款基准利率调整表（单位：%）

     
    由美国量化宽松政策带来的全球流动性泛滥，导致大宗商品价格持续攀升，中国国内输入性通胀压力日益增长。与此同时，在中国经济快速增长的需求拉动、流动性总体宽松的货币推动，以及劳动力成本上升等因素的综合影响下，今年上半年国内通货膨胀的压力仍然较大。在当前的经济环境下，央行频频加息也有基于收紧流动性的考虑。
    现在国内流动性远超过2007年至2008年，数据显示，M2（广义货币供应）占GDP比重接近200％，达到历史最高水平，流动性充裕局面短期内不会改变。这是当前连续加息和上调准备金率等偏紧货币政策持续的原因。当前全球通胀苗头正在逐渐显现，从近期美联储、欧洲央行、英格兰央行的高层官员发言可察，全球或将进入到加息通道，没有迹象表明中国将停止加息步伐。
    政策解析：
    ?      中国央行在这样一个时点做出加息决定，意在应对当前可能再度创出新高的物价压力。稳定物价被当局视为今年工作的重要任务，而市场预期3月份中国物价指数会再度创出新高，此时加息是央行对可能反弹的通胀压力所做出的提前应对。
    ?      持续加息是一柄双刃剑，一方面有利于缓解中国居民储户负利率局面，另一方面，也一定程度上抬升了中国企业和房贷消费者的融资成本。但加息对所有人都是公平的，社会融资成本的增加将对那些资金链相对困难的企业和个人造成较大的影响，从而潜移默化的影响整个社会的消费习惯。
    2、存款准备金率再上调0.5个百分点，已达20.5%
    中国人民银行决定，从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调存款准备金率后，大型银行存款准备金率高达20.5%，再创历史新高点。中小金融机构的存款准备金率也将高达17%。
    这是中国央行自2010年以来第10次提高存款准备金率，也是2011年第4次上调存款准备金率。上一次调整时间是在3月25日。距这次不足1个月。
    根据国家统计局4月15日公布的数据显示，一季度居民消费价格(CPI)同比上涨5.0%，其中采用新权数计算的3月份居民消费价格同比上涨5.4%，环比下降0.2%。采用旧权数计算的居民消费价格(CPI)同比涨幅5.415%，为近32个月来新高，环比下降0.225%。一季度，工业生产者出厂价格(PPI)同比上涨7.1%，其中3月份上涨7.3%，环比上涨0.6%。此次存款准备金率的上调也意在调整市场经济，应对外来热钱的不断涌入。
    
    20.5%
    
    政策解析：
    ?      按照中国银行的分析，总体上中国的CPI偏高，高出政府工作报告提出的控制目标，因此要采取多种方式克服其偏高的问题。其中一定要消除通胀走高的货币因素，这是货币政策适当收紧的一个重要原因，这种政策会持续一段时间。
    ?      虽然存款准备金率的上调不是主要针对楼市的调控政策，但存款准备金率的上调会直接压缩各银行在房贷方面的放款限额，直接影响楼市的成交。从目前的情况来看，重庆各大银行在房贷方面的放款速率和贷款额度都十分有限。存款准备金率的再次上次无疑再给楼市雪上加霜。
    3、公积金贷款放款提速 最高限额提高到40万元
    4月19日，市公积金管理中心透露，经市公积金管理委员会第十二次委员会会议决定，将我市公积金个贷的最高限额由20万提高到40万元，这和天津市与成都市的标准持平。与此同时，优化公积金贷款程序，推出“银行先审先贷，公积金中心事后审核”新模式，缩短公积金贷款时间。
    公积金个贷限额提高20万
    市公积金管理委员会召开第十二次委员会会议，根据楼市的具体情况，决定把公积金个贷最高限额由现行的20万元提高到40万元。职工最高可贷公积金额度，可达到购房总价款的80%上次个贷限额标准调整在2年前，由15万元调高到20万元。
    放款提速银行先审先贷
    以后买新房，申请公积金贷款的时间将大大缩短。目前正与中国建设银行合作，推出“银行先审先贷，公积金中心事后审核”的模式，通过该模式，公积金贷款和商业银行的贷款能保持一样的速度，让贷款申请者能尽快获得贷款，节约时间。以前的流程，恰好倒了顺序，先由公积金中心审核，再转交给银行审核发放贷款，流程就拉长了。
    除此之外，开发商在报送项目方面，流程也做了优化。现在开发商在向房管局申报《商品房预售许可证》的同时，就可以向公积金管理中心申报公积金个贷项目额度，立项后可先期办理相关手续，待取得《商品房预售许可证》以后，补齐相关资料，然后在最短时间内发放公积金贷款。而以前的流程是开发商必须获得《商品房预售许可证》后，才能向公积金管理中心申报个贷项目额度。
    部分城市公积金个贷最高限额

    政策解析：
    ?      住房公积金贷款限额的调整对于部分购房者来说无疑是一大利好消息，同时也是重庆地方对中央调控政策的一种回应，变相的鼓励部分购房者的下叉。但可以利用住房公积金贷款的购房者毕竟是少数，这对重庆楼市的整体影响不大。
    ?      其次，目前很少有开发商会帮忙代理住房公积金贷款的适宜，大多只接受商业贷款。所有在大背景下，住房公积金贷款的上调不会对楼市造成太大的影响或者拉动作用。
     

二、规划评析

    1、二环将建10个新城 10年后工业产值达2.5万亿
    4月25日，市长黄奇帆主持召开了市政府第99次常务会，审议通过了《重庆市主城区二环区域发展规划（2011年~2020年）》（以下简称《规划》），明确二环区域功能定位和未来发展走向。
    到2020年，二环区域新增集聚人口600万人左右，达到900万人以上（加上内环以内人口，主城区常住人口将达到1200万~1300万人），人口城镇化率接近100%，工业总产值达到2.5万亿元左右。
    
    二环高速公路建成通车，标志着我市主城区从内环以内向内环与二环之间及二环沿线地区拓展，全面进入建设“千万人口、千平方