世源科技工程有限公司成都分公司
     
     
    武科现代工业核心技术创造园区
     
     
    预可行性研究报告
     
     
    世源科技工程有限公司
     
    2007年6月
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    项目研究单位：世源科技工程有限公司
    项目名称：武科现代工业核心技术创造园区预可行性研究
     
     
              审    定： 谭  忠
              校    核： 贺  达
             
    项目负责：乔文星（总策划师）
                                                                                                             胡  晓（总规划师）
    研究人员： 张盛英  姚华斌  聂志平  周  瑾                          
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    总  论
     
     
    做正确的事，永远比正确的做事重要！
    改革开发以来，中国每隔十年就会发生翻天覆地的变化。大浪淘沙，成功者永远只是少数；沧海横流，方显英雄本色。
    卓越的管理者们以他们领先时代的远见和胆识成就了一个一个中国式的经济神话，在他们的身后，多少怀着梦想的人们一步一步走向创业，走向成功！
    没有任何一个时候，比当今中国拥有更广阔的市场，更宏大的舞台，更层出不穷的天才和人才，他们正用自己的智慧和努力去改变着我们的国家，改变着我们的生活。
    20年经济高速发展，中国已经成为世界的制造工厂，全世界的人们都在享用着中国制造的各种各样的产品。
    但是在繁荣的背后，掩盖不了我们因缺乏核心技术带来的低端被动链位和落后十年、二十年，我们的勤劳换来的却是欧美列强的坐享丰厚利润。
    困则思变，中国政府提出了从“中国制造”向“中国创造”转变的英明决策，这是一个里程碑式的决策，标志着中国将迎来未来几十年的创新和创造热潮。
    无数的年轻人将象当年怀揣“下海”梦想一样投身到“创造”的热潮中，中国将迎来新一轮的技术革新和新型工业发展高潮。
    如果不能看到这一历史性的趋势，不能认识到目前中国工业园区的融资局限性和孵化薄弱性，依然沿着同样的道路去正确的做一件事，不但会陷入激烈的市场竞争，还将错过这一新的伟大历史机遇。
    以核心技术创造为主题，以专业评估、融资服务、风险投资（园区参股）、集约化中试生产基地、市场推广平台等多元化服务运作为发展模式的新型工业园区将引导全新的工业地产模式，将真正实现政府、开发商和企业的三赢战略！
    创造性的时代，需要敢于创新，打破传统，坚持市场导向的政府和领导，为国家发展和经济繁荣作出自己的贡献。
    一个伟大的创造，总是来源于一个伟大的创想；来源于为之贡献过的每一个人。
     
    目  录
    第一章  背景分析              7
    1．中国工业经济发展现状及未来趋势              7
    1.1持续走强的宏观经济形势              7
    1.2 热钱汹涌下的融资困局              8
    1.3面临深刻转型的中国工业              9
    1.4结论              9
    2．中国工业地产发展现状分析              10
    2.1巨大的市场需求              10
    2.2 滞后的工业园区建设              10
    2.3 调控背景下的中国工业地产              12
    2.4结论              13
    3．项目地域背景分析              13
    3.1 成都工业经济的发展              13
    3.1.1 持续走强的成都工业              13
    3.1.2 中小企业成为成都经济的主力              14
    3.2成都工业地产的现状              14
    3.2.1成都工业地产基本现状              14
    3.2.2成都市主要工业产业园区体量对比              18
    3.2.3成都市主要工业产业园区税收政策分析              18
    3.2.4成都工业地产销售模式分析              20
    3.2.5 成都工业地产市场基本特点              20
    3.3若干政策利好因素              21
    3.3.1成都工业发展相关政策              21
    3.3.2 西部大开发战略              22
    3.3.3成渝新特区的成立              22
    3.4 项目用地分析              23
    3.4.1 武侯科技园现状分析              23
    3.4.2 园区用地现状              24
    4．结论              25
    第二章  功能定位分析              26
    1．项目概况              27
    2．项目SWOT分析              27
    2.1优势分析（S）              28
    2.2劣势分析（W）              28
    2.3机遇分析（O）              28
    2.4威胁分析（T）              29
    2.5结论              29
    3．项目功能定位              30
    3.1定位的依据及原则              30
    3.2战略定位              30
    3.3 定位释义              31
    3.4发展目标              31
    4．园区总体规划及功能分区              32
    4.1园区总体规划原则              32
    4.2 总体规划              33
    4.3 分区功能规划及运作模式              33
    4.3.1综合服务区              33
    4.3.2核心技术研发区              34
    4.3.3中试基地厂房区              35
    4.3.4运作模式建议              35
    4.4规划建设的步骤——“滚动开发、逐步延伸”              36
    4.5园区总体经济指标及分期经济指标              36
    4.6项目基础配套设施建设              37
    4.6.1电气设施              37
    4.6.2通讯设施              38
    4.6.3给排水设施              38
    4.6.1空调设施              39
    第三章  目标产业分析              40
    1．产业选择的依据              41
    1.1 国家及地方产业政策              41
    1.1.1 国家高新技术产业发展指导思路              41
    1.1.2 四川省高新技术产业发展方向              41
    1.2 武侯区及科技园产业规划              42
    1.2.1 腾龙换鸟的武侯工业新格局              42
    1.2.2 武侯科技园产业规划              42
    2．主导产业分析              43
    3．选择性产业建议              44
    4．园区建设发展总体目标              44
    4.1短期发展目标（2007－2008）              44
    4.2中期发展目标（2008－2012）              45
    4.3长期发展目标（2012－2018）              45
    第四章 投资效益分析              46
    1．园区开发投资估算              47
    1.1投资估算范围和依据              47
    1.1.1投资估算范围              47
    1.1.2投资估算依据              47
    1.2征地费用              47
    1.3工程建设投资估算              48
    1.3.1工程建设估算办法及说明              48
    1.3.2工程建设估算              48
    1.4其他费用估算              50
    1.5不可预见费用估算              51
    1.6投资总费用及构成              51
    2．园区静态经济效益分析              52
    2.1园区销售收入              52
    2.1.1园区可销售面积              52
    2.1.2园区销售价格预估              53
    2.1.3园区销售收入预估              53
    2.2园区租金收入              53
    2.2.1园区可租面积              54
    2.2.2园区出租价格              54
    2.2.3园区年化出租收入              55
    3．园区动态经济效益分析              55
    3.1园区销售动态收入              55
    3.2园区出租动态收入              55
    3.3园区其他动态收入              56
    4．投资敏感因素分析              56
    5．社会效益评价              56
    6．园区开发风险评估及防范措施              57
    6.1本园区开发主要风险              57
    6.2主要风险的防范              58
    6.2.1政策风险及其防范              58
    2.2.2建设风险及其防范              58
    2.2.3资金筹措风险及其防范              58
    2.2.4环保风险及其防范              59
    第五章  结论              60
    1．可行性研究结论              61
    2．对本项目建设的建议              62
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     

           第一章  背景分析

1．中国工业经济发展现状及未来趋势

1.1持续走强的宏观经济形势

    党的十六大提出了全面建设小康社会、加速社会主义现代化建设的宏伟奋斗目标，根据目标要求，到2020年全国国内生产总值（GDP）将实现翻两番，人均GDP达到3000美元，20年平均增长速度约为7.18%。进入新的历史发展阶段，我国无论是东部沿海发达地区还是中西部欠发达地区都呈现出新一轮加速发展的态势。
    长江三角洲地区以上海举办2010年世博会和建设经济、金融、贸易、航运“四大中心”为契机，加快经济一体化进程，提出建立世界级大都市圈的战略目标；珠江三角洲地区借助CEPA，加快与香港经济的更紧密联系，并提出建设“大珠三角”或“泛珠三角”经济圈的发展构想；环渤海地区以北京举办2008年奥运会为引擎，加速京津冀“大北京城市圈”的崛起；东北三省抓住国家支持老工业基地改造振兴的机遇，正着力打造中国经济的“第四极”。与此同时，国家继续坚定不移地实施西部大开发战略，支持中部地区发挥自身优势更好地发展，支持东部沿海地区加快发展并鼓励有条件的地方率先基本实现现代化，实现东中西互动，促进区域经济社会协调发展。
    我国宏观经济已经走出1997年后持续数年的经济波动低谷，迈进全面复苏的经济增长加速期。这次复苏最重要的特征是由于技术装备更新需求和消费结构的变化带动了重工业复苏，重工业（如钢铁、石油化工、电力、能源、工程机械、汽车等行业）生产增长明显快于轻工业，这也是经济全面