商海创业智者胜           市场运作谋者赢
    
    平顶山市天河置业【矿工路项目】前期思路
     
     
    天河·观筑
     
    
    ——天河置业【平顶山项目】前期思路
    
     
     
     
     
     
     
     
    思路总纲
    
    市场分析
     
    项目定位
     
    项目产品建议
     
    项目前期推广思路
     
    项目前期包装策略
     
    项目SWOT分析
    
     
     
     
     
     
     
     
    

第一部分：市场调研分析

1、      平顶山市概况                                      

（一）平顶山综述

        平顶山市位于河南省中部地区，作为省辖市，辖区面积7882平方公里，其中市区面积70平方公里，共辖四县（鲁山县、宝丰县、叶县、郏县）、四区（新华区、卫东区、湛河区、石龙区）、二市（汝州市、舞钢市）、新城区，包99个乡（镇）、25个街道办事处、299个居民委员会、2584个村民委员会，2005年底辖区内总人口480万人，非农业人口114万，非农业人口366万。                                                                 平顶山区位图及市区图
    平顶山市经过从1953年国家大规模开发平顶山煤田至今的50多年里开发建设，现在的平顶山市已经形成了以能源、原材料工业为主体，煤炭、电力、纺织、冶金、化工、建材、食品等门类齐全的、综合发展的工业体系。平顶山作为中部崛起和河南省“十一五”规划的能源基地，其重要地位和作用也日益凸现，其经济的发展和人民生活水平、收入水平的不断提高使平顶山的综合经济实力不断得到增强。

（二）平顶山经济概况

    

1、综合：
          2006年上半年全市完成生产总值312.1亿元，按可比价格计算，增长15.7%，其中第一产业增加值33亿元，增长6.8%，第二产业增加值190.5亿元，增长18.5%，工业增加值177.8亿元，增长18.6%，第三产业增加值88.6亿元，增长13.6%。
    2、工业方面：
    ?      主要工业支撑
    煤炭采选业、黑色金属冶炼及压延加工业、仪器仪表及文化、办公用机械制造业、电气机械及器材制造业、化学原料及化学制品制造业。
                   
    平煤集团                          神马集团                      平高东芝
    2007年元月－6月全市规模以上工业企业累计实现主营业务收入达到497亿元，增长52.0%；实现利税63.1亿元，增长40.7%。轻工业实现主营业务收入84.6亿元，增长36.1%，重工业实现主营业务收入412.4亿元，增长55.8%，高出轻工业19.7个百分点；轻工业实现利润4.2亿元，增长30.1%，重工业实现利润30.7亿元，增长59.7%，高出轻工业29.6个百分点。
    
    3、房地产业
    平顶山市现有房地产开发企业119家，其中一级企业1家，二级企业7家，三级企业14家。“十五”期间房地产开发完成投资27.6亿元，竣工房屋面积226万平方米。
    中心城区新增住房面积1689万平方米。年增长企业数量在10%以内，预计2010年不超过180家。

（三）城市规划

          
                      老城区绿化                                     老城区湛河桥
           
                  新城区规划示意图                                 新城区景观示意图
    平顶山市2010年总人口为534万，其中，城镇总人口228万，农村人口306万；2020年总人口588万，其中，城镇人口308万，农村人口280万。结合平顶山市实际，确定平顶山市中心城区人均建设用地指标为95平方米；2020年中心城区人均建设用地指标为105平方米。因此，到2010年平顶山市中心城区规模将达到87.53平方公里，比2004年城区规模新增土地面积30.53平方公里，其中占用耕地为2200公顷。到2020年平顶山市中心城区规模将达到113.59平方公里。
     
    2010-2020城区人口及用地规划
    
     

（四）新城区简介与发展规划

        
                                            新城区总体规划图
    按照平顶山市委、市政府对新城区规划要求，平顶山西部新城区为行政、文教、高新产业及居住旅游区，新区扩展要实现一年拉起基本框架，三年初具规模，五年形成新区。 发展西部新区是平顶山市拉大城市框架、实现跨越式发展的现实需要，也是平顶山市为了提高城市品位、提升城市吸引力而实施的二次创业。

二、平顶山市房地产市场整体概况分析

（一）平顶山房地产印象

    提起平顶山，人们可能马上联想到平煤、神马、平高等知名企业；在全国地产升温的形势下，平顶山地产在城市经济中也扮演着日益重要的角色。
    ?      平顶山地产印象
    房产交易日趋活跃。与全国许多城市一样，平顶山房地产市场比较活跃。特别是２００４年以来，房地产开发不断升温。一手房和二手房市场的火爆。
    价格方面：近两年，平顶山房价一直在上涨，由2006年每平方米１６００元到目前已经突破了2000元/㎡。
    ?      同质化现象严重，产品缺乏创新意识
    在调查老区的楼盘中，几乎所有的楼盘走的路线都是中规中矩，无论是在外立面上还是在户型设置、整体策略上，不能做到差异化的产品出来，市场上缺乏新颖、使人眼前一亮的产品，不过，自06年以来，物业形态上出现了花园洋房、别墅等多样化的产品。同时也给整个的房地产市场注入了些新鲜的活力。
    ?      市场面临重新洗牌
        平顶山作为省内一个相对较大的城市，但同时也是一个相对封闭的城市。由于和外部交流比较少，外来流动人口较少，所以在平顶山买房的人基本上都是本地人，外地人来平顶山投资或者炒房的几乎没有。市场也因此显得相对稳定。而现在平顶山有房地产开发企业约１2０余家，其中本地企业１1０多家，外来企业有七八家。尽管本地企业在数量上占有绝对优势，但外来房地产企业的进驻，对本地开发商还是造成了很大冲击。随着竞争的加剧，本地一些开发商开始重视企业、产品的品牌建设以及物业管理服务等持续发展的问题，无论在产品设计上，还是营销上