如皋东景豪庭地产项目定价报告WORD文档价格策略专题免费下载WORD文档

针对许多楼盘均倾向于定性描述的现状，我们尝试对楼盘进行定量描述。进行量化统计的楼盘应为可比性较强的、地段、价格、功能、用途、档次都相近的现楼、准现楼或楼花。每一楼盘定级因素的具体指标及等级划分只有落实到具体楼盘所在片区才能清楚描述。

价格定位要考虑市场、产品、成本等众多因素，但最终起决定作用的是市场行情，项目组主要是根据市场调查的结果，采用市场比较法对项目销售价格进行合理的预估。

一：住宅价格定位

1.区域在售楼盘价格分析

项目定价不能脱离区域市场行情，项目位于如皋，区域在售楼盘价格行情如下表：

如皋地区住宅楼盘销售价格一览表

序号	项目名称	地理位置	规模（㎡）	主力户型	均价 (元/㎡)	销售率（%）	物业形态
1	颐园	青云路（一类地段）	90000	3*2	3050	90	多层、小高层
2	浅水湾	中山东路（二类地段）	160000	3*2	2980	未开盘	小高层、多层
3	丽泽华庭	中山东路（二类地段）	70000	3*2	3300	70	小高层
4	荷兰小镇	益寿路（二类地段）	400000	3*2	2880（？）	未开盘	小高层、多层
5	蓝湾景天	工农路（二类地段）	130000	3*2	3200	80	小高层、多层
6	金九华府	宁海路（二类地段）	190000	3*2	3380	38	多层、小高层
7	龙游御境	海阳南路（二类地段）	180000	3*2	3400	99	小高层、多层
8	世纪光华	福寿路（二类地段）	160000	3*2	2700	未开盘	小高层、多层
9	上海新城	庆余路（二类地段）	130000	3*2	2580	75	多层
10	丽景园	庆余路（二类地段）	11448	3*2	2373	80	多层
11	普庆苑	普庆路（二类地段）	140000	3*2	2234	70	多层
12	城建嘉园	福寿路（二类地段）	70000	3*2	2800	100	低层

从上表可以看出，区域内目前房价最高的是龙游御境，小高层销售均价为3400元/㎡；房价最低的是普庆苑，多层销售均价为2234元/㎡。

2.可比性楼盘分析

项目位于如皋城东，区域同类型楼盘较多，在选取可比性楼盘时主要有以下几条标准：

（1）物业形态与东景豪庭相同或类似；

（2）知名度较高的同类型楼盘。

（3）楼盘的定位

根据以上条件，选取颐园、浅水湾、丽泽华庭、蓝湾景天、金九华府、龙游御境等六个楼盘作为比较楼盘。浅水湾和丽泽华庭位于如皋城东，紧靠东景豪庭，特别是浅水湾，与本盘有很强的竞争性。金九华府和龙游御境位于城南区域，金九华府与如皋第一中学一街之隔，龙游御境地处城南行政中心，楼盘定位与东景豪庭相同；蓝湾景天地处城北，定位高端；颐园为市中心一类地块，价格参照蓝湾景天，定价较底，分流本盘部分客户源。通过对以上五个比较楼盘详细深入地调查和研究，运用市场比较法确定东景豪庭住宅的市场行情价。

二.住宅部分价格定位分析

1、可比楼盘权数分析表

项目因素	东景豪庭	颐园	浅水湾	丽泽华庭	蓝湾景天	金九华府	龙游御境
地段	100	101	100	100	97	99	100
交通	100	100	100	100	98	99	99
规模	100	101	102	101	101	102	102
景观	100	101	101	100	101	101	102
规划	100	99	100	100	99	101	101
户型设计	100	99	98	99	99	99	99
配套设施	100	101	100	100	99	100	98
物业管理	100	98	98	98	99	99	100
总体分	100	100	99.88	99.75	99.13	100	100.13
调整比例	1	1	1.00120	1.00251	1.00878	1	0.99870

2、价格定位分析表

比较楼盘	颐园	浅水湾	丽泽华庭	蓝湾景天	金九华府	龙游御境	合计
楼盘价格	3050	2980	3300	3200	3380	3400
调整比例	1	1.00120	1.00251	1.00878	1	0.99870
比较价格	3050	2984	3308	3228	3380	3396
权重	10％	15％	15％	10%	24％	26％	100％
权重值＝比较价 ×权重	305	448	496	323	811	883	3266