中指研究院2020年2月11日,中国指数研究院针对房地产上下游产业召开线上专题会,为保证电话会议质量和惠及更多企业,本次会议通过中指土地云云平台和3 fang con线上平台同步线上直播。来自包括建筑建材、家居、家具卖场、家电等房地产上下游企业,房地产企业及金融机构等300多家企业代表参与了电话会议交流,同时,高峰期有超1万业内人士同步观看土地云直播。会前我们广泛征集了上下游各家企业近百个问题,大家反馈的问题主要集中在房地产行业和企业有何变化,上下游行业如何变化,需求何时反弹,企业如何应对等方面,因此我们将会议主题确定为《房地产上下游企业共商疫情应对策略-沉着应对转危为安》。会议议程主要分为三部分:一、观点分享,中指控股副总裁兼中指数据事业部总经理葛海峰先生分享,突发疫情对中国房地产行业和企业的影响;华泰证券硏究所副所长,建筑建材首席分析师鲍荣富先生分享,新冠肺炎疫情对建筑建材复工的影响;全联房地产商会全装修产业分会秘书长陈忠莉女士分享,全精装市场现状和行业机会在哪里交流分享,们趣请列板电器南装每业部经理洪伟光先生分大集曲正程业务负责入人邱伟明先生、奥普家居大客户部总经理汪纪纯先生、中国水泥研究院高级分析师郑建辉先生、威卢克斯(中国)有限公司副总裁唐志华先生、红星美凯龙家居集团投资总经理王龙先生进行了分享,疫情之下如何在变化中寻求突破;三、最后由中指控股CEO、中国指数研究院常务副院长黄瑜女士,为此次会议进行总结发言第一部分、观点分享冫一、中指控股副总裁兼中指研究院数据事业部总经理葛海峰:突发疫情对中国房地产行业和企业的影响从SARS的复盘影响来看,社会经营活动恢复,房地产市场快速回升至加速上行通道。面对当前的经济下行压力,中央将继续加大相关政策的支持力度,后续或将有更多利好经济的政策出台。(一)本次疫情和2003年SARS的差异1)SARS疫情爆发当期全国商品房市场运行节奏放缓,但回升迅速。2003年3-4月问延置、 中指研究院SARS疫情加剧,社会活动受限,全国商品房市场运行节奏整体放缓,3-4月当月全国房屋施工、开工、销售面积、投资额増速均岀现一定幅度下滑。但整体来看,增速下调幅度并不显著,且进入5月,随着疫情逐步得到控制,社会经营活动恢复,房地产市场快速回升至加速上行通道,其中销售面积增速明显反弹,且持续高位运行。2)楼市影响广东省:2003年3-4月市场持续低迷,销售面积同比出现负增长,5月以后明显回升。广东省作为疫情最早开始的地区,2003年初商品房销售面积同比保持增长,但3月开始,房地产市场快速降温,全省商品房销售面积显著下降,市场成交规模连续两个月出现负增长。投资方面:2003年1-2月,全省房地产开发投资额同比增长21.4%,1-5月增速降至但短期市场下滑态势持续时间较短,5月以后,房地产市场开始逐步恢复稳定,年广东省商品房销售面积同比增幅超过20%。3)楼市影响-北京市:商品房销售面积同比增速出现短暂回落,房地产开发投资增速亦有所下棒,但随着度情的步和房地产市场行进入加发展通T需求端:在传统“金三银四”销售旺季之时,受疫情影响,人们外出活动减少,叠加部分人口离京返乡,城市内生和外来置业需求均明显下降,北京商品房销售面积同比增速回落。4月全市商品房销售面积环比下降超五成,同比增速较3月也大幅收窄,房地产市场有所降温。供应端:受疫情扩散和市场销售遇冷影响,企业投资信心不足,房地产开发投资增速也有所放缓,2003年4-5月房地产投资累计增速明显下降,其中4月单月投资同比增速由正转负。此外,部分项目因工地发生疫情或施工材料及人力运输不畅等原因处于停工状态,对房地产投资和后期销售进程都带来了一定影响。随着疫情逐渐得以控制,企业施工进程明显加快带动投资企稳回升,城市房地产市场复苏迹象明显,二季度商品房销售面积同比增长50.1%。此外,疫情控制之后,一系列的利好政策,如:加快商品房预售办理速度和提髙公积金贷款额度等,也在很大程度上提振了购房者置业信心,房地产市场稳步发展,全年商品房销售面积同比增长11%。问延置、 中指研究院二)两次疫情所处经济环境及楼市特征存在显著差异新疫情对楼市的影响可能更大1)宏观基本面存在差异,当前经济面临较大下行压力宏观基本面存在差异,当前经济面临较大下行压力。经济发展时期不同:非时期我国刚刚加入WTO,且彼时我国经济正处重工业化、城镇化和消费升级的高增长阶段,上升动力充足,如今,我国经济增速正处稳中下行格局。第三产业占比明显提升:2003年我国GDP总量只有12万亿,第三产业占比不足40%,此时我国GDP总量已然超过100万亿,且第三产业占比高达54%值得关注的是,一方面尽管受疫情影响,国内消费意愿减亟,但互联网线上购物、智能服务等新型消费的增加在一定程度上弱化传统消费下滑对经济的拖累;另一方面,目前中央已迅速出台应对举措,银保监会发布通知要加强银行业保险业金融服务,如对受疫情影响暂时失去收入来源的人群,要在信贷政策上予以适当倾斜,灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排,合理延后还款期限等。面对当前的经济下行压力,中央将继续加大相关政策的支持力度,后续或将有更多利好经济的政策出台SC NET2)楼市所处阶段以及政策调控力度不同,目前市场整体处在调整通道楼市所处阶段不同:203年SARS疫情爆发时,我国房地产正处于市场化发展起步阶段,内在增长动力强,1999-2009年销售面积复合增速超20%。而2019年商品房销售面积已是203年市场规模的5倍,销售额亦超2003年的20倍,市场规模继续大幅增长的动力眀显减弱。政策环境不同:2003年行业环境较为宽松,目前在“房住不炒”基调引导下,政策调控整体处在严紧状态,需求释放节奏趋于理性,2019年全国商品房销售面积已出现调整势头企业体量不同:房企的业绩规模相比2003年亦有明显增长,2003年企业销售模小,在疫情影响下资金回笼虽有减慢,但影响有限;而当前大型企业市场规模突出且普遍采取高周转策略,资金回笼受限影响较大且增加了整个行业的运行风问延置、 中指研究院3)疫情影响下,购房者置业需求被延迟,置业信心有一定影咆根据中指调查近期收集到近3000份有效线上调硏问卷,统计结果显示,若没有疫情49%的参与调研的网友在春节期间及接下来的一个月有购房计划,因为疫情而推迟购房计划的比例达到70%,短期需求有延迟入市倾向有51.67%的民众认为疫情对置业信心“影响很大”,近九成民众认为疫情对置业信心有影响。疫情期间以及整个恢复期内民众的置业情绪都会受到较大影响,民众的消费意愿或购房需求降低,预计一季度楼市成交将岀现明显下滑。尤其是疫情影响较大的武汉及整个湖北地区,短期房地产市场调整压力会更大4)1月新房市场:成交全面遇冷,各线城市同环比均下行CREIS中指数据显示,2020年1月40个重点城市新房成交面积环比下降35.71%,同比下降7.85%。近七成城市成交同比下滑,其中广州、长春降幅明显。受疫情影响最严重的武汉,1月成交环比下降34%,同比增长28%。5)1月土地市场主地体供求回杯下行出让拿缠供应情况:整体供应环比降近七成,较去年同期降近四成,宅地供应量较上月降近七成。成交情况:总体成交量较上月下滑逾七成,较去年同期降幅近半,各线城市成交量环比均降。出让金:出让金总额环比缩水逾六成,各线城市收金同环比均跌,杭州揽金逾334亿领衔。楼面均价:成交均价环比走高,各线城市成交均价同环比均涨,一线城市均价同比倍增。6)1月二手房市场:成交量环比下降超2成,武汉成交同环比均降CREIS中指数据初步统计显示,2020年1月40个主要重点城市二手房成交面积环比降20.41%,其中36个城市环比均不同程度下滑;整体同比下降1.24%,其中23个代表城市同比均不同程度下滑。受春节和疫情双重影响,多数城市二手房成交量走低此次疫情最严重的武汉,2020年1月二手房成交面积环比下降28.36%,同比下降5.82%。(三)未来预判:短期市场量价存在下调压力但仍具韧性,随着疫情得到控制,将回归平稳运行态势问延置、 中指研究院短期市场规模将有所回落由于当前楼市本身已处在稳步调整通道,短期在新型肺炎疫情影响下,经济下行压力增大,叠加售楼处关闭、中介机枃暂停营业等,购房霱求主动或被动释放动力减弱,房地产市场交易规模短期将出现回落,尤其是今年上半年或一季度。区域层面,疫情较为严重的省市,房地产市场需求受到的抑制也将更加明显。但考虑到房地产行业在经济发展中发挥的稳定器、压舱石等重要作用,其整体规模将具备较强韧性房价存下调压力但调整幅度受限,整体仍将平稳运行房价方面,需求短期疲软或将导致房价存下调压力,但部分重点城市房价已稳步调整段时间,在“稳房价”政策下,继续大幅下行的空间有限,房价整体仍将处在平稳运行状●随疫情得到控制,市场亦将稳步回温预计随着疫情逐步得到控制,房地产市场需求也会逐步释放,市场将有所回温,但在“稳地价房期的稳下观及楼市政算武时跟范房地产市场出现过热现象,房价整体平稳运行的态势不会改变。(四)面对当前新疫情,政府及企业都应做好应对措施。对政府的建议:面对当前经济下行压力,中央政府需进一步出台相关政策促进经济稳定发展。针对房地产市场,应在保持房地产市场调控定力不变的情况下,更加注重防范楼市调整带来的系统性金融风险。各地政府应充分发挥房地产在稳经济中的重要作用,楼市调控在坚持“房住不炒”的背景下,应继续践行“因城施策”,适度灵活调整楼市和金融政策,提升市场信心、稳定预期,促进房地产市场平稳运行。此外,受疫情影响,当前建筑施工进程放缓,工程交付存在较大压力,大规模的工程延期等问题所带来的风险不利于楼市和经济的稳定,地方政府应结合实际情况,及时调整相关政策,进一步促进市场的平稳运行。问延置、 中指研究院对企业建议创新营销模式,继续紧抓销售回款。房地产仍是宏观经济重要的稳定器,短期会受疫情负面影响,但恢复亦较为迅速。当前部分城市已要求关闭售楼处,后续或将有更多城市跟进,线下销售渠道受限,拓展线上服务不失为一种可行方式,目前部分房企已开通网上售楼部,促进销售回款。在针对不同城市及疫情特点,采取不同的营销策略的同时,企业需储备资源、做好内功,以应对疫情结束后的市场回温。合理控制负债水平,积极融资确保现金流安全。2019年房企融资规模保持在高位,在当下偿债压力凸显的情况下,如何创新融资方式,加快探索新型融资渠道,以合理控制负债水平,保证资金流的安全,显得更加重要。提高产品创新力,满足更多元产品需求。受疫情影响,部分城市购房者对产品提出更高的要求,房企应针对客群特点,及时调整产品的结构和增加相关功能,未来致力于空气净化、低碳等绿色环保,以及智能、智慧等科技住宅将获得购房者更多关注。合理控制拿地节奏,积极运用科学工具提高投资效率。2003年疫情期间,各地推地力度有所减弱,情得到把后,地蛋明增加,鉴子本次质情可能将持一段时间这期间房企拿地需更加理性、聚焦,同时可利用线上投拓工具,提高投资效率,为后期投资拿地做好充分准备,抓住市场结构性机会二、华泰证券研究所副所长,建筑建材首席分析师鲍荣富:新冠肺炎疫情对建筑建材行业复工的影咆(一)建筑:新冠肺炎对春季开工的影响或超过非,但疫情后逆周期调节有望加码1)新开工或延迟,后续客运交通的恢复情况可能是影响2020年春季开工的一个重要因素。本次疫情发生后政府所采取的交通管制措施明显强于非时期,除武汉等湖北城市处于“封城”状态外,全国省际公路客运基本停运,部分地区省内公交亦停运,且疫情发生在农民工返回工作地之前,其对基建和地产投资的短期影响可能更大。由于众多企业要求员工在家隔离并推迟复工时间,春运数据仍持续低迷。从目前已经公布复工时间点的地区来看,在剔除维持2月10日复工地区后,已公布6问延置、 中指研究院延期方案的地区复工时间大部分集中于2月2029日之间2)判断若疫情在未来一周之内能够出现拐点,则全国大部分地区有望在2月20-29日复工,对20年Q1工程施工的影响有望控制在20天内。假设全国平均在2月25日左右复工,考虑到赶工,我们预计疫情对Q1基建及地产建安工程投资的影响在10%-15%左右,疫情对基建及地产建安投资的累计值影响预计在5月末消除。假设平均在25日复工,我们通过1-2月有效施工天数(40天)、M1-2基建、地产建安投资占Q1比重(基建42%-45%,地产52%-55%)、3月进度追赶5天三个参数,测算出疫情对20Q1基建投资的影响比例为10.5%-113%,对地产建安工程投资的影响比例为13%-13.8%。若后期保持赶工节奏,则5月末疫情影响有望逐步消除3)由于所处经济发展阶段不同,非过后货币政策收紧,对固定资产投资造成负面影响,而本次疫情过后,逆周期调节力度有望进一步增强,20年Q2后基建投资增速或好于市场预期。新冠肺炎疫情出现在PP丨下行趋势未完全改变,经济存在下行压力,据Wind统计,20年M1专玻债发行记超6800亿元小用于基建比侧教以往大幅提开,充分体现了逆周期调节中财政发力前置的政策意图,但疫情的出现较大概率会使得20年Q1基建投资进度受到明显影响,预计在疫情稳定后,地方政府或加快专项债使用进度,有望使得Q2后的基建投资增速好于市场预期2019年全年第三产业对GDP增长的贡献率达到59%,2013年后第三产业贡献率明显提升,而非疫情期间第三产业受冲击的程度明显大于第一/二产业,因此从对冲经济下行压力的角度看,预计疫情稳定后的逆周期调节力度有望增强,若Q2后cPI同比增速回落,则除了财政持续发力外,货币政策有望进一步趋向宽松。(二)建材:疫情导致复工延后,20Q1需求承压,全年影响有限1)行业层面,短期需求承压,考虑后期赶工生产,全年影响有限。目前看各地复工政策有差异,整体看基建需求启动可能到2月中下旬,较往年晩2周,地产建设需求启动可能要到3月初,较往年晩1个月,但后续需求可能出现加速恢复,驱动因素包括:基建逆周期调节政策可能加码、地产商加速开工加快周转,在建项目赶工交付等,根据测算,往年各建材子板块Q1收入占比在15%-20%,考虑后期赶工,预计全问延置、 中指研究院年影响有限。玻璃、玻纤由于供给相对刚性,点火后必须连续生产,销售受阻下库存水平将上升,放大需求的波动,且玻璃下游主要为建筑业,预计负面影响相对较大,玻纤下游各行各业且部分上市公司出口比例较高,因此需求端负面影响预计弱于玻璃。而水泥、消费建材等企业相对停产容易,且往年在正月十五前都是生产和需求淡季,预计整体影响相对有限。2)公司层面:此次新冠肺炎疫情扩散至多个经济较发达省份。短期可以适当回避业务在疫情较严重地区暴露比例较高的公司,板块内湖北上市公司主要包括华新水泥(2018年湖北收入占比35%,湖南收入占比11%),也需要关注下跌幅度,影响是短期的,预计Q2或Q3开始需求将恢复且有可能加速恢复,也可能提供超跌买入机会。业务需求本身与投资相关度不大的公司预计受此次疫情冲击相对较小,如再升科技等就20Q1短期业绩影响来看,重资产及人力成本占比较高的公司可能业绩负面影响更大。折旧摊销及人力成本相对刚性,若需求下滑,则重资产及劳动密集型公司经营杠杆更高,可能面业镇更天他、布以当回通季报风,S(三)新冠肺炎疫情对建筑上市公司影响总体来看,对于建筑公司主要的影响来自于复工的节奏。复工的推迟对基建、房建的施工影响是直接的,目前来看地产复工目前看比基建要稍晚,公司层面也判断若Q1经济压力较大,后续基建投资会加码加速。对于钢结构公司來说,相较于其他建筑公司影响程度较小,公司层面希望复工,但仍受制于区域对复工时间的把控,复工之后公司会追赶进度,预计全年的产量影响较小。(四)新冠肺炎疫情对建材上市公司影响总体来看,受到基建和地产新开工推迟的影响,建材上市公司受到的影响主要来自于需求端。生产端建材公司影响均较小,水泥、玻璃的库存较19年同期均有所增加,而消费建材受到地产复工较晩的影响,短期需求承压眀显,但是公司需要做好疫情解除后需求突然增加对应的交付能力。问延置、 中指研究院三、全联房地产商会全装修产业分会秘书长陈忠莉:全精装市场现状和行业机会在哪里?)困难是暂时的,价值回归牵一发而动全身,地产销售层面:1-2月甚至一季度预计平均降幅超过30%,湖北武汉等疫情严重的地区降幅降超过50%。受疫情影响,消费者对于开发商品牌、社区内在品质(密度、楼间距、绿化景观、全精装品质)等更加重视。尤其是优质物业管理会有一定的溢价(二)全装修政策:全国、全业态、全覆盖大勢,回归本源。政策驱动31个省市自治区发布装配式建筑政策,21个省市,全国近70%省市自治区专门发布全装修政策。租赁式公寓、既有建筑改造等成为地产新业务转型的重要渠道。建筑业发展“十三五”规划要求(2016-2020),到2020年(今年)城镇绿色建筑比重达到50%;全装修成品住宅面积将达到30%;装配式建筑面积达到15%。政策优势给地产全精装衍业市场机√Z.JZS.NET(三)聚焦,经案例个快速反应的产业生态链确保十日建成现代化战地医院。聚集了很多标杆头部企业。有金刚钻,才能揽瓷器活,以不变应万变。半成品材料+装配式施工,拼装速度快,保温隔热效果好,自带吊顶,电线电缆、地面均自带PVC材料,不用装修,只需通过连接盖板+4根支撑角柱+6个螺栓连接即可,再施工隔墙和门窗。此次疫情会进一步推进促进标准推动下的装配式建筑&内装工业化的发展。国家两部委联合发文强调:应急救治设施优先采用钢结构装配式建造方式。(四)自救,聚焦优势稳健经营,深挖洞,广积粮,从容面对暂停键。每一次的变革和意外,都会孕育新的变革和创新。疫情之后,居家观念,绿色、舒适、健康,居家办公多用性是未来的方向也定会迎来更美好的明天(五)全精装成品房的新时代疫情是加速器。从粗犷式发展到高质量发展,从毛坯半成品交付到全精装成品房交付问延置、
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