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    第一部分   市场篇
     
    武汉房地产写字楼市场形势分析

        
     
    武汉写字楼市场概况
    2006年的房地产大戏已落下帷幕，回顾这一年的武汉房地产市场，发现在一片喧闹之中，对比住宅、商业市场，写字楼市场仍似一方净土，延续着几年来不温不火的态势。
    2006年的武汉房地产市场，作为中央政府调控之外的写字楼市场仍呈现甲、乙级写字楼租金增长乏力，入驻率提升缓慢；有效市场供应量少，销售情况乏善可陈的状况，难以成为市场上的亮点。 
    　　以最具代表性的甲级写字楼市场而言，在存量方面，武汉市现有甲级写字楼8座，主要聚集在武汉金融街之称的建设大道沿线。根据统计，武汉市现有甲级写字楼存量在59万平方米左右，其平均租金水平一年来维持在58元/月/平方米左右，入驻率在一年时间仅提升了约2个百分点，徘徊在80％左右。供应方面，民生银行大厦、新世界中心等达到甲级标准的写字楼项目，在取得预售资格后迟迟未能入市，因此，甲级写字楼市场本年延续05年情况，新增项目依然为零。甲级写字楼的销售市场主要以重新包装后的存量写字楼为主，销售价格平均在7000元/平方米左右，与同等地段高档住宅价格相似。据戴德梁行统计，武汉各类写字楼的新增供应量在1996年至2005年十年间接近380万平方米，而在上海、北京等地近几年来各类写字楼的每年的供应量就超过百万平方米，而租金和入驻率远高于武汉的水平。抛开经济水平等因素，武汉写字楼市场发展缓慢仍是不争的事实。 
    　 
    一、汉阳写字楼分析：
    汉元中心位于汉阳钟家村汉元中心（原汉商大厦）；起价3588元￥㎡，均价4000元￥㎡，最高价4500元￥㎡　总建筑面积：21507.16㎡；汉阳商场即将扩建，占地约10亩，建筑面积约4.9万平方米，包括百货、写字楼、商业街、酒店，将成为汉阳地标性商业建筑。一层约1300㎡　车位约30；租金23元/㎡　物业管理3.8元/㎡（统一含水费）　层高4.5M　开盘时间2005－6－12　总户数240　公推25%　楼层状况1栋17F新区首席写字楼，主推户型40-80平方米全装修，75%出租率；空调自理  结构钢混结构  建成时间2001年　物业管理公司： 武汉汉商物业管理有限公司　开发商：武汉汉商集团　　
    长江广场位于古琴台　总建筑面积17.6亩　　均价3000元/㎡　结构外墙砖混　开发商：长江广场发展公司　租金20元/㎡　物业费2.5元/㎡　　一层10户大约850㎡　31层　出租率50% 地处汉阳古琴台龟山北麓月湖之畔车站正后，东临江汉一桥，北濒汉水之滨，南靠古琴台，西望月湖风景。交通便利，挟三镇之要冲占三江之秀丽，湖光山色、鱼舟晚唱，雄视武汉三镇。 有三部电梯￥二层地下泊车　
    目前汉阳正提出“宜居汉阳’的口号，把房地产作为一个重点来发展，由于汉阳城区的湖泊水系比较丰富、环境好，很多年轻人选择到汉阳安家，这样就出现了工作在武昌、汉口，而生活在汉阳的一个群体。”
    汉阳写字楼基本情况介绍：

     
    二、汉口写字楼分析
    1．经过分析目前汉口地区写字楼市场呈现如下特征：

• 集中分布在解放大道至武胜路沿线、建设大道金融一条街沿线、武广周边、沿江大道及江汉路步行街沿线四大板块

• 写字楼物业平均出售价格为6000/平方米，平均租金+物管费为20到80元/平方米/月，

    其中代表物业：国贸   均价＋租金+物管费 10000+55+20元 （如果物管费为23元，空调使用与商场同时间）     
    新世界 均价＋租金+物管费 8000+60+23元（空调使用与商场同时间，周六周日至18：00）
    世贸   均价＋租金+物管费 5000+40+18元
    武广   均价＋租金+物管费 4500+25+13元（空调使用是早上9点到下午6点）

• 写字楼客户以外地驻汉机构为主，行业主要分布在商业、贸易、金融、房地产、代理服务业

• 写字楼出租率比较高，达到70％以上；但销售率比较低，整体不到40％

• 买写字楼的客户主要是国内知名企业，外企多以租为主

• 纯写字楼项目开发受高层商住两用楼开发影响较大，整个市场还是供大于求，如果政府能真正加大市场管理力度，禁止在住宅区办公，那么商住楼的客户便是写字楼市场的潜在客户

• 投资型写字楼产品略显不足。金融一条街上多数写字楼只租不售，主要原因是这些楼盘属于银行自有物业，银行将它们作为一种固定资产而保留所有权。目前金融一条街上主要可售写字楼仅有新世界国贸大厦，招商银行大厦、瑞通广场已经结束了销售期。

• 租赁客户偏好性强。随着经济的发展，武汉的城市地位日益提高。不少跨国大企业和外来财团纷至沓来。这些实力强劲的企业是刺激武汉写字楼市场发展的原动力。它们偏向于选择最高级别的写字楼。如瑞安集团、上海金丰易居等就选择了新世界为办公地。本地有实力的企业也将新世界作为提升自身品牌形象及实力展示的舞台。建设银行大厦的租赁客户也不逊色于新世界，如西门子，摩托罗拉等跨国企业就选择了建设银行大厦为办公地。这类客户的面积需求较大，一般是整层起租。实力相对弱一些的公司会选择次一级别的写字楼。

• 金融一条街写字楼产品供应以中高档为主，与周边写字楼项目形成梯级消费。不同的客户对办公空间需求不一样，而且不同公司的资金实力差别较大。因此，中小公司一般选择中小户型，中低价位的写字楼为办公地。如，新华路沿线上的登月大厦、福星科技大厦等就是针对中小型公司而设计的项目。

• 高档写字楼与中低档写字楼有明显的业态区分。如新世界国贸与建设银行大厦，仅一路之阁，几乎具有同样的地理位置。新世界的裙楼里有高档消费品，如化妆品、服饰等。建设银行大厦的裙楼是银行营业厅，它的副楼即将做一大型酒店（锦江国际酒店）。中低档写字楼的功能定位相对较为单一。因此，相对缺乏服务性业态。

    2．市场板块供应特征明显：

• 从早期解放大道至武胜路沿线板块，到新兴的建设大道＂金融一条街＂板块，再到近年来的江汉路及沿江大道沿线板块，目前形成建设大道沿线板块为主，周边片区为辅的供应格局。

• 建设大道金融一条街板块，写字楼物业规模占武汉市写字楼总规模的40％，占汉口地区高级写字楼物业规模的60％以上，是汉口高档写字楼最为密集、规模最大的区域。

• 解放大道至武胜路板块，聚集了汉口地区主要的早期写字楼，写字楼市场发展比较成熟，但近年来板块供应量少，市场冷淡。

• 沿江大道及江汉路步行街板块，纯写字楼项目很少，但高层商住办公楼很多，为汉口主要的商住办公楼聚集之地。

• 从销售价格来看，汉口写字楼板块销售价格差距明显，从高到低依次为建设大道金融一条街板块、解放大道至武胜路板块、江汉北路及江汉路步行街沿线板块。

• 建设大道金融一条街板块，甲级写字楼平均销售价格达到7000元/平方米，高出武汉市写字楼平均销售价格2500元/平方米。这主要是金融一条街清晰的发展规划和浓厚的商务办公氛围大大提升了板块写字楼的市场价值。

• 解放大道至武胜路沿线板块，写字楼平均销售价格为5000元/平方米，板块形成稳定的三足鼎立（武广、世贸、泰和）之势，商业气息浓厚。

• 江汉北路及江汉路步行街沿线板块，销售价格在4200元/平方米，与武汉市写字楼平均销售价格水平相当。这主要是写字楼受商业网点及商住楼影响，价格难以提升。

    三、武昌写字楼市场分析：
    从武昌写字楼项目的分布上，我们看到这些项目基本上是沿“徐东路－中南路－武珞路－光谷”的路线沿街排列。中南路上写字楼代表楼盘：世纪广场位于武汉市武昌区中南路14号，占地面积11000平方米，建筑面积75000平方米，容积率7，绿化率5%以下，由2栋26层的超高层建筑物组成，2004年初已建成入住。世纪广场目前在售价格约为5800元/平方米，租金约40元/平方米/月，物业管理费12元/平方米/月(含中央空调费用)，土地使用年限从2001年至2051年，写字楼为毛坯结构，现在也还有整层可售，出租率约70%。目前世纪广场在二手房市场上有的报价为4967元/平方米，基本上是有价无市。
    1．武昌中南路写字楼基本情况介绍：

     
     
     
    2．武昌写字楼市场分析：
    中南路地处中心位置，出于内环线以内，拥有武珞路、中南路和2、4地铁线等交通干道，周边有省政府、建行和人民银行等众多金融网点，是武昌区的政治、商业、金融中心。在政府规划下，写字楼市场得到快速发展，并拟建成武昌经济总部区。但是，武昌区一直以来以文化教育为主，拥有众多的高校，商业发展相对比较落后，虽然有政府的大力规划，但短期内仍落后于汉口建设大道。现中南路上已有的写字楼主要是中商广场、世纪中商和鹏程时代，加上在售和未售项目，中南路的写字楼已经达到了一定的规模，经过慢慢的商业积累、发展，逐渐成为真正的商务中心。世纪广场地理位置属于武昌核心地段，交通十分方便，市政设施齐全，又处于中南路商圈之中，如此地段的写字楼都销售不佳，充分说明武昌乃至武汉写字楼销售市场的低迷不振，还处在谷底，但写字楼是有出租市场的。
    四、武汉写字楼总结分析
    武汉市写字楼的入住客户多为创业型、投资型的中小客户，多选择租用面积100平方米左右的中低档写字楼。但眼下，随着国内大型企业和外资企业的纷纷入驻，租售面积在200至500平方米的高档写字楼更受追捧。由于写字楼土地成本、建筑成本、配套成本的支出庞大，开发写字楼的投资费用比开发一般住宅多很多，对自有资金实力和融资能力的要求也很高，开发中任一环节的资金链出现问题都会导致项目烂尾的危险，所以写字楼项目的发展商必须具备相当的开发实力、多元化的融资途径和经过精确设计的资金链等等。但目前，武汉的写字楼无论在销售价格还是销售速度上，都没有明显优势：销售单价远不如商业地产，甚至低于某些豪宅项目；销售速度由于实力客户缺乏和市场关注度不足，也远远落后于住宅与商业项目。投资额巨大，而销售平淡，巨额投资只能依靠租赁回收，这意味着武汉优质写字楼的回报期可能长达数十年。从这个不均衡状况不难理解，为何发展商对武汉写字楼项目大多退避三舍。
    写字楼在投资回报率上远高于住宅，但风险也相对高于住宅投资。如果没有稳定租户或者优质租赁公司，较易出现空租现象。一旦空租，投资者不但没有租金可收，还要承担物业管理费，可谓得不偿失。因此对于投资者而言，规避空租风险是投资的第一要务。因此在业界有这样一种说法，一个写字楼项目如果出租率在60％就算合格，70％值得投资，80％乃黄金物业，90％可谓极品，100％的满租，那就是可遇不可求。
    总结写字楼市场冷谈主要有以下原因：
    1)      武汉不同沿海城市，对国际经济大潮感觉比较迟钝，对入世亦是如此。
    2)      武汉市写字楼的存量比较多，非但如此，还有写字楼在开工、完工、待租，总供给大于总需求。
    3)      电梯数量少且速度慢、员工餐厅不能令客户满意。一些写字楼在设计的时候，或迫于资金压力，或为了节约建造成本，或为了减少公摊面积，将电梯的数量压到最小，价格压到最低，这样就造成了日后物业管理的麻烦和使用上的不便。
    4)      大厦的停车位少，这几乎是所有写字楼都面临的问题。将来，白领们开车上下班将成为一种习惯，车位数量将成为客户选择写字楼的重要指标。
    5)      客户对宽带网的建设也有了相当大的兴趣。随着网络时代来临，客户希望新的写字楼能有宽带直接上网的服务和配套设施。DDN、ISDN与光纤通