一、项目界定

1、项目指标

    ?      项目地块性质为公建商业
    ?      占地面积：7568平方米
    ?      容积率：9.0

2、项目限制条件

    ?      项目结合类型暂时尚未确定
    ?      项目除占地面积和容积率确定外其余指标尚未给出，要求根据法定图则确定其他指标
    ?      项目对现金流有明确要求，我们按照利润最大化和现金流流动节点相结合，项目规划尽量考虑以售为主，特殊情况可考虑出租

二、项目地块解析

1、区域位置独一无二，资源发展空间一流，地块稀缺

    ?      区位：江北嘴中央商务区居于显要的中心位置，东临长江，南濒嘉陵江，与渝中区朝天门、南岸区弹子石滨江地区隔江相望，处于城市中的两江交汇口的景观密集区，南距现在的城市中心区解放碑0.5公里，西距城市副中心观音桥地区3.0公里。
    ?      交通：江北城的外围交通条件已经基本具备，与机场、火车站均可快速连接。规划中设计沟通两江四岸的地下隧道将“两区一线”地区连接成为一个整体。规划中建设千厮门跨江大桥连接渝中，使江北城与渝中半岛解放碑地区更加便捷地沟通。规划中的轻轨四号线，经过江北城的核心地段，并设置中心车站。城市中所特有的过江隧道、爬坡索道以及输渡游艇，将继续作为公共交通的补充，发挥着积极重要的作用。江北城的内部道路系统采用“十字加环”的结构。
    ?      资源：一线江景；中国农业银行重庆分行和重庆农村商业银行已经入驻，其他地块已有重庆银行、西南证券等多家机构有意入驻，随着主要金融机构及产业配合企业的集中，将极大地提成区域的商业价值；休闲娱乐区配套完全：公园、观光、游乐、餐饮、运动一应俱全。

2、项目指标限定相对较小，项目规划灵活性强

    ?      占地：7568平方米
    ?      建面：96237平方米（其中地上建筑面积：68112平方米，地下建筑面积：28125平方米）
    ?      物业类型：高档写字楼
    ?      容积率：9.0
    ?      建筑高度： 150米
    项目周边已经有大型金融企业入驻，并且现有8个的大型金融企业在此拿地开发，从未来前景来看，整个地块周边商业将会非常成熟。

3、项目四周资源丰富，对项目整体价值影响显著

    ?      项目位于红交叉路口，交通方便，且规划的轻轨站距本案仅400米。
    ?      项目地块规划为商业用地，周边金融企业众多。

4、项目地块价值提炼

    ?      地块：地块稀缺性无与伦比，溢价空间强劲
    ?      区位：商务区、休闲区、金融区黄金三角区位，给项目带来巨大的现实发展机会
    ?      资源：市政配套、金融资源丰富，营造出的良好办公环境
    ?      商业：周边高档写字楼氛围成熟，区域商业设施配套齐全
    ?      地缘：江北嘴CBD核心区域
    ?      规划：小规模、大背景、灵活的规划指标，让项目可塑性明显

5、项目问题（S）界定——本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果）

    S
    ?      地块稀缺性无与伦比，但到区域完全成熟时间较长
    ?      市场竞争激烈
    ?      项目规模小，昭示性不强











    控制管理
    期待结果

    放任自流
    非期待结果








    R2
    ?      充分挖掘地块价值
    ?      避免市场同质化竞争风险
    ?      项目核心竞争力突出
    ?      项目形象能够满足高端要求


    R1
    ?      地块价值没有提升项目价值
    ?      项目陷入同质化竞争
    ?      项目没有形成核心竞争力
    ?      项目昭示性不强，形象拔高有难度










    R1与R2之间的矛盾
    矛盾1：非完全成熟商圈与充分挖掘地块价值的矛盾
    矛盾2：市场竞争激烈与避免同质化竞争的矛盾
    矛盾3：规模小，昭示性不强于项目高端形象要求的矛盾









    明确问题






    项目核心问题——如何挖掘项目地块价值，形成差异化竞争
    问题1：如何挖掘地块价值提高核心竞争力？
    问题2：如何形成差异化竞争？
    问题3：如何寻找项目核心定位？
    问题4：如何提升项目形象和昭示性？








    解决问题




    明确目标：明确现有和以后市场的需求，打造适应市场的产品，迎合高端产业需求。
    挖掘客户：全面挖掘市场现有高端需求的客户，了解其产品要求
    产品创新：针对大客户需求，尽量为客户量身定做，创造适合客户要求的产品。
    高端产品：通过市场的分析，以区域内高端产业作为建设目标，通过高端物业来提升公司形象和品质

三、市场竞争分析

1、重庆写字楼市场销售情况

    经历过2008年的寒冬之后，整个重庆市的房地产市场走出低谷，进入的高速发展阶段。购买者对市场发展前景看好。

    2002年—2008年的重庆写字楼销售面积平均增长率约为12%，加之良好的市场行情和政府政策的扶持，预期2009年和2010年重庆写字楼销售面积分别为38万平方米和47万平方米。