新湖闸北项目之
    整体定位及规划建议
     
     
     
     
     
     
     
     
    新湖闸北项目之
     
    整体定位及规划建议
    
     
    目      录
    前言－前期工作回顾与总结              2
    一、我们对于商业市场的判断是什么              3
    （一）市场现状分析              3
    （二）市场预测              13
    （三）我们在未来市场中需要规避的潜在风险              15
    二、我们希望把项目打造成什么              16
    （一） 我们的项目最适宜的规划方向              16
    （二） 我们希望提升的细节              22
    （三） 整体包装上市后我们将达到的目标              24
    
     
     
    前言－前期工作回顾与总结
     “闸北青－12项目”是关系中翰置业企业发展的关键性项目。由于项目在区位、市场背景、发展环境等方面具有一定的操作难度，同时项目所拥有的优势又比较突出，为了最大限度的减少项目策划定位过程中的失误，降低日后项目运作的风险，我司前期从城市发展前景、房地产市场格局、项目自身价值、未来潜在竞争市场构成等多方面对本项目的发展机会与威胁予以考察，并提示了可能的发展定位。
    在前期工作过程中，我们发现要揭示上海商业地产市场的发展规律，仅靠对现有项目的认识与了解是远远不够的，为此，我们特意进行了对商圈的研究，从商圈的形成到商圈的成熟，并结合城市发展脉络对可能的发展方向进行预测，并从中把握本项目所在区域的发展前景。
    由于本项目开发条件较为特殊，为了更好地寻找到适合本项目的市场空间，我们对周边主要商业项目进行了调研，并通过科学而系统的现代统计方法，对市场发展特征进行了有效的归纳，并预判商用房地产市场各物业类型未来的发展前景。
    通过前期的系统工作，我们揭示了本项目未来发展机会，并模拟了未来可能的发展方向与前景，为下一阶段的深入策划研究铺垫了坚实的基础。
    最后，感谢中翰置业，希望本项目成为我们未来合作的起点，希望在日后的合作过程中双方能更加紧密无间，最终实现本项目市场价值的最优化。
    中星营销机构
                                                         闸北项目工作组
    一、我们对于商业市场的判断是什么
    （一）市场现状分析
    1、商业市场现状
    （1）市场供应分析
    




     
     
     
     
     
     
    




     
     
     
     
     
     
    2003 年上海共推出商铺项目约7O 个、商业用房总供应量近100 万平方米；2004 年共推出商铺项目约115 个，商业用房总供应量近121 万平方米。截止到2006 年底，上海商铺上市总量已经达到约300 万平方米，比2004 年全年增长了近一倍，。2006 年上海商铺的总保有量已经达到3600万 平方米，相当于1998 年上海市商铺总面积的4 倍。从区域分布来看，上海各区域商铺供应量差异明显。中外环地区的供应量明显增加，按照规模主要分为主要为区域性商业或社区服务商业，本项目属于比较稀缺的内环商业。
     
    （2）需求分析
    



    中 心 城 区
    近   郊   区
    远   郊   区
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    1、从人均面积来看，上海市户籍人口人均商铺面积已经达到2 平方米以上，如果按常住人口计算为人均1.4 平方米。如果以后面一个数据为准，则上海人均商铺已经处于满足需求及接近饱和的临界状态。按照各国商业设施的自然配置比例来看：人均面积1.2－1.5 平方米属于一个基本均衡供需的数据，那么现时状况的1.4 平方米已接近饱和与过剩的起始点。
    2、从年收益率来看，目前上海商铺的投资年回报率高达8%，超过国际通行标准，而住宅的年收益率还不到3%，略高于长期存款利率，低于国际上较为通行的5%—8%。这说明，上海商铺由于其相对可观的回报仍然具有较大的投资价值。
    3、从政策导向上来看，上海十一五规划中未来商业房地产的需求量仍然很大。经专家初步预测，十一五期间中心商圈、次中心商圈、边缘商圈所需增加的商业房地产总量为2435 万平方米，年均需求量达487 万平方米。
    从以上三点来看，上海商铺需求逐渐趋于缓和。
    未来几年的需求仍然较大，但由于供应量的持续增长，市场由紧缺型向充裕型发展。
    （3）未来供应分析
    商业用地成交率急剧下降，未来以郊区供应为主，郊区商铺成为上市商铺主力
    
    截止2005 年底，上海市房屋土地资源管理局共发布6 期国有土地使用权出让公告，挂牌出让土地累计达705 公顷。其中郊区商业用地所占比重最大。
    （4）市场特征
    销售价格上涨趋缓，租赁价格总体持续上升
     
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
    


     
     
    
    
    
     
     
     
    （5）结论
    ?      商业用房新开工、竣工均呈现大幅度放量，并逐步向外围区域延伸；
    ?      规模性物业比重将继续增加，单个物业的体量有放大的趋势；
    ?      中外环线、近郊城镇将成商业房产供应主力阵地；
    ?      商业用房的租赁和销售并驾齐驱，呈现分化；
    ?      项目区域多为旧改项目，随着新建新建住宅区的增加，相关配套的商业用房供应也随之增加，竞争激烈。
    ?      由于对住宅趋紧的宏观经济政策，商业用房的需求也受此影响；
    ?      休闲服务类商铺未来需求来将进一步放大。
    
    根据对闸北区目前的商业格局分布、各区域内商业业种业态以及经营档次的调研，闸北区由南向北有两个成熟商圈：七浦路商圈、不夜城商圈，主要分布在内环；两个潜在商业圈（中兴路商圈、大宁商圈）。另外，本项目还受到四川北路商圈的挤压，具体分布图如下：
    



    大宁商圈
    中兴路商圈
    七浦路商圈
    不夜城商圈
    四川北路商圈
    
    



    百安居 
    大宁国际商业广场 
    永乐家电 
    苏宁电器 
    国美电器 
    易初莲花 
    易初莲花 
    吉买盛 
    名品商厦 
     
    环龙商场
     
    太平洋百货 
     
    大润发 
    太古城 
    1公里圈
    世纪联华 
    2公里圈
    吉买盛
    
    区域商业竞争格局表