紫 晶 城 商 业 裙 楼
     
    （建议案名：江汉路 ? PK广场）
     
    项 目 报 告
     
    


     
     
     
    德盛行物业顾问有限公司
    二零零七年五月
     
    报 告 目 录
     
    一、项目难点问题分析
    （一）项目难点问题的提出 ———————————————————————————— 4
        （二）难点问题提出的依据 ———————————————————————————— 4
    （三）分析总结 ————————————————————————————————— 10
     
    二、解决难点问题对策分析
    （一）如何吸引消费者 —————————————————————————————— 11
    （二）如何吸引经营户 —————————————————————————————— 13
    （三）如何吸引投资者 —————————————————————————————— 21 
     
     
    三、项目价格分析
    （一）项目价格分析模型 ———————————————————————————— 22
    （二）紫晶城商业裙楼价格分析 ————————————————————————— 23
    （三）紫晶城商业裙楼价格分析结论 ——————————————————————— 30
         
    四、德盛行服务优势及操盘目标
    （一）德盛行服务优势 ————————————————————————————— 31
    （二）德盛行操盘目标 ————————————————————————————— 36
         
    结束语 —————————————————————————————————————— 37
     
     
     
    一、项目难点问题分析
    （一）项目难点问题的提出
      
    １、如何解决项目距离步行街100米的问题？
     
    ２、如何实现项目准确、鲜明的主题定位问题？
     
    （二）项目难点问题提出的依据
    与本项目最为接近的商圈主要有江汉路商圈和前进路商圈。两大商圈功能定位明确，历史悠久，分别形成了自身的特色和优势。尤其是江汉路商圈，以江汉路步行街为核心的江汉路商圈已经成为武汉市的商业名片！如何在专业电子市场和商业步行街环绕的市场环境中寻求本项目的最佳定位，将是本项目实现成功销售、招商和运营的关键。
      1、江汉路商圈分析
    （1）历史
    江汉路始名于20世纪30年代，曾有"小香港"的提法，其中专业店和老字号多达90余家，涉及近30个行业。老字号有璇宫饭店、孙中山亲笔所书"精益求精"店名的精益眼镜店、为抵制日货而开的国货百货大楼、现名中心百货大楼，专卖洋钟表的亨达利钟表店等等…………。
    在2000年，政府投巨资改造江汉路步行街，开街时一度创下游人过百万的纪录。然而由于停车困难、商业业态组合、消费门槛与消费人流特征不协调等多方面的原因，江汉路并未像当初人们期望的那样“人财两旺”，在解放大道以及中山大道等商圈夺目的光芒下，甚至显得有些黯然失色。
     
    （2）现状
    体量高达13万方的万达商业广场接邻佳丽广场、该项目以“摩尔”的姿态重新让佳丽广场和王府井百货为核心轴的商圈焕新颜；解放大道则形成更为高端的商业扎堆效应。江汉路商圈受自身调整和周边商圈的拉动，也逐步告别了“人气旺财不旺”的尴尬局面，商家和投资者对江汉路商圈的商业价值逐步恢复了信心。
     
    江汉路总体分为京汉大道与中山大道段和中山大道与沿江大道段，总长1210米，目前是国内最长的商业步行街。江汉路步行街形成了五大中心休闲广场，绿化休闲广场面积累计高达10000平米。在商业运营方面，步行街已形成集时尚服饰、珠宝首饰、运动健身、视听娱乐、美食餐饮等为一体的综合商业带。其中以品牌运动服饰、时尚女性服饰、珠宝首饰、美食餐饮为主营业态。
    目前江汉路两边门面平均租金水平为：临街一层月租为180 - 240元/平米/月、二层月租为100-170元/平米/月，三层月租为60-80元/平米/月。
     
    （3）目前存在的问题
    尽管江汉路与中山大道，仅商铺就近千家，但是从现有的格局来看，目前江汉路步行街整体的特色化还不够明显，具有显著 特色化 和 主题性 的综合性卖场相对缺乏，这是步行街走向更高发展阶段的瓶颈。
     
     
     
    （4）未来
    江汉路是连接江滩公园、中山大道和解放大道最为便捷和繁华的纵向商业步行街。受沿江带、中山大道万达片以及解放大道武广片的共同作用，加上步行街自身的调整和改造，江汉路商业档次和商业价值还有很高的提升空间，作为独特的室外商业步行街，江汉路步行街最终将成为武汉商业地段价值最高、商业氛围最浓、商品档次最时尚、最前卫的商业核心区。
     
    本项目的定位主要考虑如何利用好江汉路步行街这条人脉和商脉，力求通过营造出旗帜鲜明的卖场特点来化解不直接临步行街的地段屏障，能否实现和江汉路步行街的人气对接是项目成败的关键！
     
     
     
    2、前进路商圈分析
    （1）历史
    上世纪八十年代自发形成的汉口地区最早的电子产品一条街，与武昌的珞喻路电子一条街并称武汉两大电子专业市场。
     
    （2）现状
    经营场所简陋，产品质量参差不齐，经营场所急待改善，产品质量急待提升。在科技王广场、数码国际等大型电脑及零配件、数码产品等专业电子市场的引导下，前进四路、前进五路大规模改造已经启动。
    目前前进路电子市场竞争激烈，武汉中心电脑城、科技王广场、前进数码国际广场等专业市场产品重复严重，市场容量已接近饱和。受武昌珞喻路（街道口、广埠屯为中心）电子市场迅速发展的挤压，前进路逐步向低端化发展，宏观市场空间也在逐步萎缩。
     
     
     
     
    （3）存在的问题
    前进四路、前进五路两边商业门点多老住宅楼底层门面，十分破旧，严重缺乏电子产品批零市场应有的高贵形象。而且由于住宅内居住的多为汉口老市民，彻底改造的难度十分大。因此，前进路电子市场有可能会发生迁移。
     
    （4）未来
    着眼固有市场地位的维系，前进路电子市场必将向着规范化、专业化和高端化的方向发展。根据武汉市的商业网点规划，前进四路、前进五路将打造成为汉口地区最大的电脑及零配件、数码产品、影像产品、电子元件等为一体的电子批零一条街，但是这一远景仍然存在一定的变数。
     
    前进路依托便利的地段条件，通过多年的积累已经聚集了一定的人气，尤其是电子产品市场，如何利用好这类固有的消费群体基础，在定位上提炼出鲜明的主题从而有效的吸纳消费者、经营者以及投资户的关注和青睐将是本项目成功销售、招商和运营的又一要件。
     
    （三）分析总结
     
    通过以上的市场分析可以看出，项目问题的核心在于如何疏通项目和江汉路商圈的人气脉络，解决100米的间距问题，这是项目成败的第一要件。
    这一核心问题的解决就是要通过项目在业态和服务上实现特色化和差异化的主题提炼和项目定位，以便将周边商圈的人气引导到项目上来！
     
    针对以上问题，德盛行提出如下专业化的指导意见和应对措施：
     
     
     
     
     
     
    二、解决难点的对策分析
    　　通过打造特色化的主题卖场，实现项目价值突破。围绕核心问题的解决，我们分别从消费者、经营者以及投资者三个方面实现突破，寻求难点问题的解决对策，具体对策如下：
    　　（一）如何吸引消费者　———　解决终端消费者的问题
    　　 ▲　概念的提炼
     
    时尚的PK台、个性的斗秀场
     
    在概念上，力求将项目塑造成为青少年时尚与个性PK的集中营。江汉路是一条充满时尚特质和人文气息的步行街，但是其规模稀释了其特点。本项目以上概念的提出就是要摘取江汉路上最具特色、最具人气的闪光点，从而实现项目立足步行街而又超越步行街的商业目的，从而激发消费者兴趣。
     
    　　 ▲ 功能性
            购物功能：商品围绕“玩”和“用”两大类，商品类别涉及最为新潮的电子产品、韩日港最新流行服装服饰、饰品、动漫玩具以及延伸产品等等……；
            休闲娱乐：内街提供休闲桌椅，将整体卖场打造成一个时尚的游乐园；
    提供公共的炫舞台，定期组织演艺活动或者主题特色活动；
    提供一定规模的电玩、游艺以及跆拳道，劲舞PK馆等特色化的场所……
            聚会功能：开辟会员和发烧友专区，实现卖场和消费者的长期互动。
                      
     
    　　 ▲ 服   务
                      提供更长的经营服务时间，周末及重要节日及活动期实行通宵营业；
    办理专刊，适时通报最新时尚动向和商情动态，供消费者免费取阅；
                      物品寄存服务、活动组织协调服务、社团常规服务以及其他特约服务………。
     
    （二）如何吸引经营户者　———　解决招商的问题
    　　▲　定位优势
          江汉路步行街上时尚、个性与潮流的PK台
                定位演绎：
    汇聚最尖端的时尚经营业态、集结最新潮的个性商品类别，类别主要涵盖“玩”和“用”两大范畴，以极具时代特色的韩、日、港为主题，打造江汉路上规模最大、主题最鲜明、最能代表时尚和新潮的“时尚步行街”。引领步行街和前进路，以磅礴之势，来一场时尚、新潮、个性以及前卫的狂风暴雨！
    将项目打造成为江汉路步行街的精华浓缩版和特色版，从大而全走向小而精。营造出类似“大三峡”和“小三峡”之间的竞争格局，从而实现最大限度吸引经营户参与经营的目的。
     
                消费群锁定：主要为15–25岁学生、年青职业者中的时尚和新潮一族。
    　           
     
    案名建议：
     
      江汉路 ? PK广场
     
    江汉路表明本项目的地段属性，是对项目的属性和区位的定位。江汉路是年轻人的购物天堂，也是武汉最时尚和亮丽的商业名片，这和本项目的价值目标较为吻合。来去化项目和步行街之间的距离障碍。
    　　            “ＰＫ广场”的提出，强调的是一种全新的卖场理念，即为年轻人提供的一个人性化的炫丽而时尚的互动专区。有商户之间的时尚ＰＫ、消费者之间的个性ＰＫ等等。ＰＫ主题涵盖最新潮的动漫、电玩、街舞以及个人秀等等。
     
     
     
     
     
     
    　　▲　业态优势
                青少年“用”和“玩”的时尚消费品 —————— 业态特色
                大众化的时尚消费 —————— 业态特征
     
            业态类别分布建议：
    


    时尚电子产品区
    电子配饰及延伸产品区
    电子体验及互动区
    Ｇ层业态组合建议
            
    　
     
     
     
     
     
    


    日本时尚风情区
    韩国时尚风情区
    香港时尚风情区
    一层业态组合