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规划实施与管理101.产城一体理念下城市新区公服设施建设模式探索——以四川天府新区为例PDF文本
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产城一体理念下城市新区公服设施设模式探索以四川天府新区为例李高洁，吴亚芯，苏祖庆摘要：在新型城镇化的设背景下，城市新区设需更加注重产城一体化。公服设施作为新区的基础设施，在产城一体的理念下可以做到公平、集约、高效。然而针对公服设施的设与设运营的模式，由于新区的发展特点，目前还没有适用性较强的方法。本文以四川天府新区的公服设施设模式为例，通过研究新加坡和苏州工业园区邻里中心的成功经验，结合本地产城一体的城市设实践，从修的时序和设运营的模式两方面进行深入探索，总结适合新区公服设施设的模式。研究指出修时序以“近补需远完善”为原则，不仅可以提高公服设施的使用效率，还可以缓解政府短期的投资压力：设运营模式采用PPP模式，在满足公服设施正常使用的同时，适度引入市场机制，可提高公服设施的服务品质。关键词：产城一体，城市新区，公服设施，设模式1引言四川天守214年秀批家级新码网成都更“双核头0发展成略而未来城市新中心。其总体定位是“我国西部地区的核心增长极与科技创新高地，以现代制造业和高端服务业为主，宜业宜商宜居的国际化现代新区”。为实现产业、生活、城市有机融合的目标，使城市公服设施更高效便捷的服务于民，天府新区基于体系完善、标准超前、布局均衡、用地集约的原则，以产城一体的理念划分城市单元，每个单元用地规模20一30km2,配置相应等级的公服设施，构形成15分钟公服服务圈。每个产城单元，均有其特定主导产业及相应的生产服务配套，并集居住和居住配套功能为一体，实现了功能复合、规模适当、职住平衡、配套完善等效果。生显生清圃图1十五分钟公共服务图的产城单元示意图(资料来源：作者自制)興尚理筑素前阀Z.ZC.ET
图2天府新区产城一体单元划分示意图(资料来源：四川天府新区总体规划)基于此方式，天府新区在空间规划上实现了均衡布局、集约发展。然而，在设的快速推进中，天府新区面临着设项分散，资金压力大等问题，迫使公服设施的设相对滞后，王子为..□无法适应天府新区的快速发展。因此，天府新区亟需寻求一种既能解决实际问题，又能避免给新区带来过重负担的公服设施设发展新思路。2国内外公服设施设探索2.1新加坡公服设施设探索新加坡常年面临城市人不断扩张与国家土地紧张的矛盾。经过专业研究及实践，新加坡政府推出了邻里中心模式的公服设施设，其投资主体及运营主体均为开发商或物业方。政府严格要求社区生活服务中心是以服务功能为主，不得以盈利为目的，最终实现了土地的合理利用和集约管理。为提高邻里中心的使用效率，新加坡政府会控制一定范围的预留用地，优先开发预留项目周围的筑项目，当居住项目的居民入住率达到相当规模后再基于整体需求设邻里中心，设周期一般为2年。邻里中心按照4hm~6hm'的区域进行开发，服务半径0.4km,一般以距离服务范围内所有住宅不超过成人步行5分钟的步程为原则。邻里中心按服务对象规模总共分成3种设级别：服务40000一60000套住户的新镇中心，服务6000-8000套住户的邻里中心以及服务1000-1200套住户的邻区商店。新镇中心興尚理筑素前阀Z.ZC.ET
主要运营高档商业以及提供区域型的综合服务：邻里中心主要运营中档商业以及提供生活型服务：邻区商店则提供一些生活必需品方便日常生活。各级邻里中心配置标准及服务功能如表1所示。表1新加坡邻里中心配套模式（资料来源：作者自制）商业分级新镇中心邻里中心邻区商店40000-60000套住户1000-1200套住户配置标准6000-8000套住户1.27m2对1单位组屋配置按1.27m2对1单位组屋配图按127m2对1单位组屋配置高档商业中档商业商品档次生活必满品区域型综合服务生活型服务娱乐设能、银行、邮政局、诊疗所及牙医、面包店、文其店、中西药行、必备功能超级市场、百货公司及高档衡品、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家年用品、普通日用商店和餐厅商店、餐馆、快餐店书局、烹庭蝇乐中心图3新加坡邻里中心效果图回(资料来源于网络)2.2苏州工业园公服设施设探索在新加坡顺利推行邻里中心后，我国与新加坡通力合作，于1994年将邻里中心的理念引入苏州工业园区1。苏州工业园的公服设施利用PPP模式设及运营，投资主体70%为工业园区管委会：30%为园区本地的七个非国有公司，运营主体是“苏州工业园区邻里中心发展有限公司”。苏州工业园区邻里中心发展公司进行具体的设和运营期间，管委会仅控制主导方向，不参与经营。通过政府与企业合作的模式，苏州工业园区高效集约的设了复合式公服体系，有效解决了社区服务低效运营、管理体系不完善、缺乏市民参与等问题。苏州工业园邻里中心的修时序较为超前，普遍早于社区居住区的设。苏州工业园区邻里中心所占的面积为服务范围内居住项目开发总量的3%，服务6000-8000户居民根据公共服务的比例，邻里中心设分成45%的公益服务载体和55%的盈利型商业载体。盈利型商业是邻里中心的主要经济渠道，包含住宿、餐饮、生活消费、娱乐等四项主要商业興尚理筑素前阀Z.ZC.ET
载体：公益服务载体分为社区必备和公共服务两类：分别用于满足居民的日常必须和服务功能的扩展。表2苏州工业因区邻里中心配套模式（资料来源：作者自制）盈利型商业社区必备公共服务实体(主要经济的渠道)(居民必须的满足(服务功能的扩展住宿、餐饮、生活超市、银行、邮政、饮食店、洗衣房、美容美社区工作位站、民众俱乐部、乐龄生活馆载体消费、娱乐等四项发店、药店、文化用品店、维修店、社区活动少儿阳光吧、卫生服务站、邻里图书馆主要商业载体中心、菜场、卫生所等十二项必备功能载体邻里文体站等七项社区公共服务载体比例55%的筑面积为盈利型商业载体45%的筑面积为公益服务载体u区图书写分饵图4苏州工业园区邻里中心示意图筑素探于.J23小结与综述通过对新加坡及苏州工业园区的公服设施设研究可以看出，以政府为主导，以企业行为组织开发的公服设施设模式是新区设的有效方式。此模式不仅能够加快经济设还可以功能化区域服务中心，节约社会和环境资源：同时提供社区公共活动空间，提高社区凝聚力，逐步形成和谐的邻里氛围，构成城市文化的基本单元。3四川天府新区公服设施设模式探讨3.1天府新区的公服设施现状天府新区自正式获批发展至今，西部国际会议展览中心、美术馆、音乐中心、会议中心等城市级大型公服设施已开展设，为增强新区对高端人才的吸引力，不仅引进了万达国际医院、省二医院等高端医疗设施，还全面引入了多所国家级、市级重点学校，且广泛分布于多个近期重点设产城单元内。但目前新区设尚处于起步阶段，面临着基础设施设薄弱：出让用地分散于多个产城单元：能源设施匮乏：资金和土地“双重压力”等多方面的问题，全面满足各个产城单元使用需求的公服设施仍然滞后，其中设时序和设资金是最为突出的两大问题。理筑素前阀Z.ZC.ET
小石室中学现代五项综体育场馆锦江生态带产城单元天府商务区文化艺术中产城单元买0学近设公共设施成都科学城近设项目产城单元图5天府新区近期重点设产城单元公服设施设现状示意图(资料来源：作者自制)3.2天府新区公服设施设模式Z?C为引导天府新区公服设施有序地开展设，平衡产城单元发展与需求的关系，并减少新区设的财政压力，天府新区制定了公服设施设的三大原则：定计划一一以人及产业需求为导向制定设计划：优资源一一匹配公服与城市设的步伐杜绝资源浪费：重发展一一从使用角度配置公服设步骤体现以人为本。为解决己开展设区域的需求，公服设施近期以满足拟项目需求为主，远期应根据各产城单元的发展节奏，以相对平衡的关系完善与人规模相当的各项需求。近期以设项目为出发点，使公配套匹配已成项目的公共服务需近补需远完善求，与项目同步设，确保公共服务满足已有项目基本需求远期以人规模为出发点，使公配套匹配服务人的需求量，与人发展同步，确保公共服务满足或适当超前于服务人需求总量图6“近补需远完善”的设策略(资料来源：作者自制)興尚理筑素前阀Z.ZC.ET
3.2.1近期设策略参考国内新区发展不同阶段下的人结构，并分析其所对应的需求（详见表3所示），天府新区近期将以“保障宜居型”公服设施项目为主，缓解设压力。表3新区发展阶段与公服设施需求发展关系表（资料来源：作者自制）发展阶段近期中期远期需求等级低级需求阶段中级需求阶段高级需求阶段主流人青年人青壮年人中老年人配置类型保障宜居型发展享受型老龄优居型幼儿园、初小学、综合性文化、体育、医疗、教育、培社区活动站、老年活动重点设施医院、社区卫生站等训等中心、社会福利院等独立产城单元内的“保障宜居型”公服设施，多以满足生活配套的基本功能为主，并将其分为两类，即可通过市场解决的功能和不可通过市场解决的功能。可通过市场解决的功能设施，主要为商业设施、综合健身馆、文化活动中心等，这类设施必要性和规模均可根据周边居住人群的需求由市场决定，如综合健身馆和文化活动中心，近期可由健身馆书店等商业设施的运营来平衡市场与需求，待中远期由政府主导设的公服设施完善后，再向市民提供公益性服务。不可通过市场解决的功能设施，主要指需求不受市场影响，需由政府提供的基本服务设施。如街道办事处、社区服务中心等政务服务类设施，以及农贸市场、中小学、幼儿园、社区绿地等生活服务类设施。这类公服设施应充分考虑经营性用地与公服设施之间的复合，采取项目代与政府配相结合的方式。街道办事处、社区服务中心、中小学及独立占地的幼儿园应由政府配独立设置。根据天府新区实际情况，部分设施服务人不足1万人时，可以项目为单位，以出让条件的形式或政府租用的形式，临时占用项目底商或商业裙房行使公服功能，待由政府主导设的公服设施完善后恢复原筑属性，如社区办公用房、卫生服务站、农贸市场、幼儿园、公厕等。为保障公服设施的服务品质和范围，要求近期“保障宜居型”公服设施必须达到相应规模，政府配型按国家标准设，项目代型设施具体规模要求如表4所示興尚理筑素前阀Z.ZC.ET
近期“保障宜居型”公共设施主要功能商业设施、农贸市场、街道办事处（社区居委会）、社区服务中心（站）、派出所、社区卫生服务中心（站）、综合健身馆、文化活动中心（站）、公厕、中学、小学、幼儿园、绿地近期可通过市场解决的功能近期不可通过市场解决的功能商业设施、综合健身馆、文化农贸市场、街道办事处（社区居委会社区服务中心(活动中心站)、派出所、社区卫生服务中心（站）、公厕、中学小学、幼儿园。绿地项目按需配置项目代政府配时社区用房卫生服务站,农贸市场、幼儿园（不独立占地)、公阅、绿地区卫生服务中心（站）、中学小学幼儿园（独立占地）图7“保障宜居型"公服设施主要功能图(资料来源：作者自制)人?规模s1万人人规模11.5万人人规模3-5万人设模式项目代设模式PPP模式设模式PPP模式服务等级邻里商铺服务等级基层社区级服务等级功能单元级服务半径300m服务半径500m服务半径800-1000m7C0+1000m500m图8近期公服设施设模式图(资料来源：作者自制)表4项目代型公服设施设规模表（作者自制）设施类型规模要求Q≤0.2万m8临时社区用房150m300m卫生服务站100m200m农贸市场200m100m/千人幼儿园（底楼）300m/千人（室内）+180m/千人（室外或屋顶活动区）公厕60m60m绿地5000m(室外)备注：Q为代项目总住宅筑面积興尚理筑素前阀Z.ZC.ET
3.2.2远期设策略在近期设己基本满足产城单元内设项日的保障型需求以后，远期的公服设施设应以产城单元为单位，以人规模为出发点，使公服设施匹配服务人的需求量，与人发展有序同步，确保公共服务满足或适当超前于服务人需求总量。通过运用GS软件，构人和配套发展设的动态平衡体系，对新区的居住配套匹配设作出控制和指导。人均筑面积公服用地空置率服务半径叠加因子叠川因子带入数预测人?公服设时序个用地面积望筑面积大均筑面积按照公服标准服务的人规模确定图9远期公服设施设模式图(资料来源：作者自制)功能单元级公服=灯项目甚层社区级公服点位公服范国公服范圈Q<1<>Q<3<>1.5NO1sQ<1.5<>NOYES2c3YESYES功能单元基层社区项目代备注：T为公服设完成妇时间，单位年：S地为T时间内能完的居住项目用地面积，单位万平米：S注为T时间内能完成的居住项目筑面积，单位万平米：Q人为时间内能完龙的据住项目入住人，单位万人图10远期公服设施设时序结构图(资料来源：作者自制)以天府新区的一处功能单元为例，当规划区域内有少量设项目，GS模型中对应人興尚理筑素前阀Z.ZC.ET
数量尚未达到公服设施的服务规模时，公服设施呈低色温显示，此时处于阶段一，可暂缓设：当规划区域内有零星设项目，GS模型中对应人数量较为集中的区域已对公服设施有一定要求时，公服设施呈中色温显示，此时处于阶段二，应启动设：规划区域内有大量设项目，己有的公服设施己不能满足对应人数量，公服设施呈高色温显示，同时周边相应服务半径内的公服设施呈中色温显示，此时处于阶段三，应启动设缓解高色温区域负荷。设项目公配套阶役模型一阶段模型二阶役模型三图11近期公服设施设模式图(作者自制)3.3天府新区公服设施运营模式3.3.1凿筑根据天府新区的设特点和发展模式，在社区未成规模前，居住小区的分布都较为零散，公服设施独立设虽然可以保障居民的日常服务，但会面临资源低效利用的矛盾。针对此类居住小区的公服设施设临时采用项目代的模式。通过以出让条件的形式或政府租用的形式，临时占用项目底商或商业裙房行使公服功能，以项目为单位，由小区开发商自身设、运营临时性的公服设施，以满足近期基本公服需求。待由政府主导设的公服设施完善后恢复原筑属性。3.3.2PPP模式基于产城一体的理念和国内外成熟案例的借鉴，天府新区的公服设施设及运营模式采用PPP模式。以天府新区政府为主导，成立“天府新区社区中心发展有限公司”，以公司化的形式来具体运营独立占地的公服配套设施。理筑素前阀Z.ZC.ET
金中·低偿服务邻里文体站：会,负责公益服务载体(·先期投资基通发营45%的筑面积为公益设方面：·商家直接经营：服务载体)和周边套男外卫生服务站·装修运行社区公司设施的养护：由专业医疗机构共服务数体且免·通过招商、合作等方式运作费向居民开放引入商家，并由商家直接进行经营。图5“商业+公益“的PPP运营模式(作者自制)新区管委会的职能为主导天府新区社区中心发展有限公司，同时投入财政用于非盈利型的公服配套设和运营，例如基础设方面的先期投资和社区公共服务载体的装修和运行：天府新区社区中心发展有限公司主要职能为开发和管理独立占地的公服设施，例如文体站的低偿服务，对公益服务载体和周边配套设施的养护，通过招商和合作的方式引入商家：独立经营户和连锁机构通过天府新区社区中心发展有限公司租赁商铺，直接服务于社区居民，此外卫生服务是看专医行机构进希作。闪75J.J.NE新区管委会地产开发商天府新区社区租圆与转让经营户中心发展公司时开连软加醒A小区E小邻里中心B小?C小区D小?图6天府新区PPP设运营框架示意图(作者自制)4结论与展望以上只是天府新区在公服设施设方面的初步探索，城市新区设在面临项目分散、资興尚理筑素前阀Z.ZC.ET
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