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武汉民院路房地产开发项目可行性研究报告-79页WORD文档

民院路房地产开发项目可行性研究报告
     
     

前言

     
    受湖北佳辉置业有限公司委托，对民院路房地产开发项目进行可行性研究，在对武汉房地产市场趋势、光谷片区房地产市场进行深入调查分析的基础上完成本报告。
    本报告的研究目的在于：
    ①为湖北佳辉置业有限公司提供项目决策、项目定位、项目运作的依据；
    ②为湖北佳辉置业有限公司寻求合作开发的伙伴提供合作方式与资金安排、股权架构的依据。
    因此，本报告在遵守政府相关政策法规的前提下，特别注意报告的科学性、客观性、规范性。
    本报告仅为项目初步可行性研究报告，有些细节尚待进一步调研、充实、深化，仅供使用者参考。
     
     
    武汉学林置业顾问有限公司
    2005.11.25
     
     
     
    
目    录
    前言              I
    第一部分  总  论              6
    一、项目背景              6
    1、项目名称              6
    2、项目区位              6
    3、项目现状              7
    4、承办单位概况              7
    5、主要开发建设条件              8
    二、项目可行性研究报告编制依据              8
    三、项目主要结论              9
    1、项目名称建议              9
    2、项目目标顾客群定位              9
    3、项目产品定位              9
    4. 项目规划建设方案              10
    5、项目价格定位              11
    6、项目投入总资金和主要经济效果              11
    四、项目建设存在的主要问题和实施建议              12
    1. 项目建设存在的主要问题              12
    2、项目的实施建议              13
    第二部分  项目的市场态势分析              14
    一、武汉房地产市场分析              14
    二、项目供需圈区域房地产市场态势分析              14
    三、鲁巷广场地段房地产市场分析              14
    四、光谷片区区域重点竞争项目分析              15
    1、主要竞争物业分布概况              15
    2、主要竞争物业价格分析              16
    3、主要竞争物业调查结果              17
    4、主要竞争项目的高层物业分析              20
    5、光谷片区区域商业物业市场分析与本项目临街底商的市场建议              27
    6、物业调查分析结论              29
    第三部分  项目所在区域楼面地价分析              30
    一、武汉市房地产市场土地供应状况分析              30
    二、项目所在片区楼面地价分析              31
    1、邻近地块转让案例数据              31
    2、区域楼面地价分析              31
    3、住宅物业和商业物业地价分摊              31
    第四部分  项目开发经营机会分析              32
    一、项目SWOT分析              33
    二、项目开发经营机会分析              34
    第五部分  项目定位              35
    一、关于项目市场定位              35
    二、项目定位              35
    1、项目市场地位定位              35
    2、项目产品定位              36
    3、项目命名建议              36
    4、目标客户群定位              36
    5、户型定位              37
    6、价格定位              38
    第六部分  物业发展建议              42
    一、总体原则              42
    1、住宅规划智能化              42
    2、住宅布局社区化              42
    3、住宅环境生态化              42
    4、住宅空间功能化              42
    5、住宅管理专业化              43
    二、开发方案              43
    1、项目规划设计方案选择的总体原则              43
    2、景观与环境设计              43
    3、人防和消防设计              44
    4、管理系统              44
    三、项目规划设计方案的技术经济指标              44
    第七部分  环境影响评价              46
    一、项目实施过程中的环境影响及对策              46
    1、工程建设对环境的影响              46
    2、建设中环境影响的缓解措施              47
    二、项目完成后的环境影响及对策              48
    第八部分  项目组织建议              49
    一、项目任务组织              49
    1、项目实施的原则              49
    2、工程招投标              49
    3、营销工作的组织              52
    4、物业管理工作的组织              52
    二、项目实施进度              52
    1、项目建设开发周期              52
    2、项目实施进度安排              52
    3、项目实施进度表              53
    第九部分  投资估算              55
    一、建设投资估算              55
    1、投资估算范围              55
    2、投资估算编制依据              55
    3、投资估算说明              56
    二、项目投入总资金及分年投入计划              57
    第十部分  融资方案              59
    一、项目资金来源              59
    1、项目资本金筹措              59
    2、项目债务资金筹措              59
    二、融资方案分析              60
    1、资金来源可靠性分析              60
    2、融资结构分析              60
    3、融资成本分析              60
    4、融资风险分析              61
    第十一部分  财务评价              63
    一、财务评价基础数据与参数选取              63
    1、财务价格              63
    2、利率              63
    3、项目计算期选取              63
    4、财务基准收益率（ic）设定              63
    二、营业收入与成本费用估算              64
    1、销售收入估算              64
    2、租赁收入估算              64
    3、销售成本费用估算              64
    4、所得税的估算              65
    三、财务评价报表              65
    四、盈利能力分析              65
    1、财务内部收益率              65
    2、财务净现值              65
    3、投资回收期              66
    4、投资回报率              66
    五、偿债能力分析              66
    六、不确定性分析              66
    七、财务评价结论              66
    第十二部分  社会影响评价              69
    一、社会影响分析              69
    二、互适性分析              70
    三、社会风险分析              70
    第十三部分  风险分析              72
    一、风险等级划分              72
    二、风险因素的识别和评估              72
    三、风险规避对策分析              74
    1、政策风险对策              74
    2、市场风险对策              74
    3、工程风险对策              74
    4、资金来源风险对策              74
    5、社会风险对策              75
    第十四部分  研究结论与建议              76
    一、结论              76
    1、项目开发建设与经济效果结论              76
    2、该项目具有良好的经济效益和社会效益              77
    二、建议              77
    附表              79
    
    V
     

     

第一部分  总  论

     

一、项目背景

1、项目名称

    项目暂定名称：民院路房地产开发项目。
    项目名称是项目定位的画龙点睛之笔，是项目在市场优势亮点的集约聚焦，是在武汉地图上留下一个永久性地标标记，对项目开发和经营成效极为重要，因而需要根据市场策划拟定合适的项目名称。我们将在本报告项目定位（项目命名）中提出案名建议。

2、项目区位

    民院路房地产开发项目位于鲁巷广场商务区，连接光谷广场和雄楚大道的民院路中间。
    项目地理位置优越，位于将要形成的鲁巷广场周边繁华商贸区。自然环境良好，登高远眺，北是美丽的东湖、磨山，南为烟波浩淼的南湖，东为广阔无边的森林公园，有特殊自然景观支撑。
    该项目处于成熟的市区地段，公用设施配套齐全，交通便捷，水、电、气、暖供应及电信、排污等基础设施完善。
    
    本项目地块
    

3、项目现状

    该地块可分为A、B两个地块。（见附图）
    A地块占地面积为13亩，土地现状为已完成拆迁征用的待建空地。西侧紧临民院路，直接临街面宽约100米左右，东至现状小区级支路，南邻正在建设中的忠县—武汉输气管道项目部生活办公区，南距雄楚大道约150米，北向光谷广场约200米。A地块中间按开发区城市总体规划拟建设一条规划道路，将A块土地一分为二，为A1地块和A2地块。A1地块临民院路，A2地块背靠龙安大酒店。
    B地块面积为20亩，土地现状为待拆迁征用的当地村民民居。西临现状小区级支路，南临待拆迁的民居，东侧为717所生活办公区，北临现状小区级支路。距北向光谷广场约150米，距南向雄楚大道约160米，距民院路约40米。A、B两个地块在A地块的东北角与B地块的西南角相接。现状小区级支路按开发区城市总体规划将保留并进行拓宽改造。
    

4、承办单位概况

    湖北佳辉置业有限公司已取得项目地块。湖北佳辉置业有限公司在东湖高新经济技术开发区步行街湖北省中医研究院南侧原有44.15亩(净用地40亩)土地开发经营权，后因开发区将此原有地块与周边土地一起整体拍卖出让，并采取“同类地段等价置换原则”，将该地块开发经营权置换给湖北佳辉置业有限公司。故该地块开发权现归湖北佳辉置业有限公司所有。
    民院路房地产开发项目用地是开发区政
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