上饶房产市场调研报告

江西上饶房产市场                调 研 报 告

     
     
      二○一○年十月二十九日
     
     
     

前  言

     
    房地产业作为国民经济诸多产业之一，从来都不可能脱离国民经济整体发展状况而独立运行，本次调研主要从上饶市信州区地理位置、基础设施、宏观经济情况、城市规划发展、近年来当地房地产开发动态等方面入手，重点了解上饶市中心片区、城西片区及城东片区的房地产开发状况及发展趋势，并通过走访对当地部分楼盘进行了实地考察。

◆调研目的

    通过调研，以获知上饶信州区自然环境、人文环境、交通环境、商业环境政策要求及综合市场环境，并以此为基础，结合上饶市城区楼市整体发展水平、商业发展状况及其对楼市的影响，了解该城市区位价值、综合经济发展潜力、整体规划发展、房地产发展现状及走势，进而可以判断该城市的房地产开发与投资的发展前景的发展方向，最终为公司领导对上饶市的投资开发与定位提供参考依据。
     

◆调查时间

    2010年10月27日~~2010年10月28日
     
     

◆调研区域

上饶市信州区城西片区、中心片区、城东片区，商业重点调查中心片区和城东片区的主要商业商圈和商业街业态分布状况。

◆调研对象

住宅项目、房地产开发商、房地产销售人员。

◆调研内容

1、上饶市信州区房地产市场、商业发展状况和趋势

2、区域市场状况及竞争市场

◆样本容量

目前在售楼盘近20个，上饶市信州区主要的商业街及商圈。

◆信息整理

将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基础上进行项目总体功能定位及市场定位的研究。

◆信息来源

    上饶市各房地产开发公司、上饶房地产相关网站等媒体，以及上饶区域市场内各楼盘。

目 录

    江西上饶房产市场调研报告              - 1 -
    前  言              - 2 -
    ◆调研目的              - 2 -
    ◆调查时间              - 2 -
    ◆调研人员              - 3 -
    ◆调研区域              - 3 -
    ◆调研对象              - 3 -
    ◆调研内容              - 3 -
    ◆样本容量              - 3 -
    ◆信息整理              - 3 -
    ◆信息来源              - 3 -
    目 录              - 4 -
    第一章、上饶宏观经济环境              - 6 -
    1.上饶市地理位置及自然环境              - 6 -
    1.1地理位置              - 6 -
    1.2环境气候              - 7 -
    1.3资源              - 8 -
    2.上饶市人口及城市发展规划              - 8 -
    2.1城市人口情况              - 8 -
    2.2城市发展规划              - 9 -
    2.3 经济概况              - 11 -
    2.3.1工业经济企稳回升              - 12 -
    2.3.2旅游业拉动作用明显              - 12 -
    2.3.3规模进一步扩大，产业形式多样化              - 13 -
    2.3.4农业产业化步伐加快，渐成沿海城市农副产品供应基地              - 13 -
    2.3.5居民生活改善，消费市场需求旺盛              - 14 -
    第二章、上饶各片区房地产市场              - 16 -
    1.典型个案              - 16 -
    2.上饶房产市场现状及分析              - 23 -
    2.1城东区域              - 25 -
    2.2城西区域              - 25 -
    2.3中心区域              - 26 -
    2.4上饶市城市配套分布（学校、医院、银行）              - 26 -
    3.房产开发SWOT分析              - 27 -
    小 结              - 29 -
    结  束  语              - 32 -
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     

第一章、上饶市宏观经济环境

1.上饶市地理位置及自然环境 

1.1地理位置

    上饶市位于江西省东北部，北纬2734’－2934’，东经11613’－11829’之间。。东邻浙江，西接安徽，南连福建，东西长210公里，南北宽194公里。东邻浙江省衢州市，南连福建南平市，西濒鄱阳湖与九江市接壤，北与景德镇市及安徽省黄山市毗连，是闽、浙、赣、皖四省结合部，是江西省的“东大门”。素有“八省通衢”、“豫章第一门户”的称谓。沪昆、九景、景婺黄、景婺常和在建的景鹰等五条高速公路穿境而过，浙赣、皖赣、横南三条铁路，320、206国道和七条出省公路贯通南北，周边有五个在1—3小时内可到达的机场，即武夷山、衢州、景德镇、南昌和杭州机场，境内三清山机场正在筹建。交通通讯极其便利。
    上饶市现辖信州区、和上饶、广丰、玉山、铅山、横峰、弋阳、余干、鄱阳、万年、婺源10县和德兴市（代管）。市政府驻信州区。辖100个建制镇，88个乡，共有334个居委会。
    上饶凭借独特的区位优势，牵江浙、出沪宁、携八闽、达粤桂，货畅其流，人行其便，铸就了发展大商贸大流通的黄金宝地。

1.2环境气候

    上饶市土地总面积22791平方公里。全市地势由东南向西北倾斜，东南北三面环山，西面临水，中部丘陵广布。由西向东、依次沿展为湖泊、平原、丘陵和边缘山地。三山（武夷山、怀玉山、鄣公山），三江（信江、乐安江、昌江），一平原（鄱阳湖平原），是全市地势的大体概括。全市地貌以山地、丘陵、湖泊为主，山地丘陵占全市面积的75%，水面占11%，岗地、平原占14%，俗有“六山一水分半田，分半道路和庄园”之称。境内最长的河流为信江，全长313公里。最高峰为武夷山脉主峰黄岗山，海拔2158米，是大陆华东第一高峰。被誉为“华东屋脊”。中部怀玉山山脉，主峰玉京峰海拔1816.9米，是中国著名景区三清山的中心地带。北部赣皖边境的鄣公山为黄山余脉，大部为低山和丘陵。间有连片的小盆地。西部江河纵横，湖泊星布，土地肥沃，是著名的鄱阳湖平原。
    上饶全境处中亚热带季风湿润气候区，年平均气温16.7-18.2C，年降雨量为1600-1800毫米，年无霜期为251天－274天。境内气候温和，日照充足，雨量丰沛，无霜期长，分温热、温和、温凉三小气候区，具有春秋短、冬夏长的季候特点。年降水量1600~1800毫米。
     

1.3资源

    上饶全市森林覆盖率为57.7%。
    此外，上饶市是江西重点矿产资源地区。地下矿产资源储量多，品位高，开采价值大。地下已探明的工业矿藏达70余种，铜、银、金、铌钽、磷等矿产储量在全省乃至全国都占有重要地位。其中铜储量占全国储量的16.8%，亚洲最大的铜矿德兴铜矿就在上饶境内。黄金储量占全省总储量的80%，铅、锌、磷、蛇纹石、硫铁矿等均居全省首位。另外，黑滑石、膨润土、珍珠岩、花岗岩、大理石、砚石、叶腊石、水泥灰岩等的储量也极为可观。

2.上饶市人口及城市发展规划

2.1城市人口情况

     
    ◆如上表所示07-09年，上饶市全市人口总量呈缓慢增长态势；人均可支配收入增长率呈逐年下降趋势；城镇化率小幅度增长。
     
    

    上饶市区人口(万人)
    35
    36
    38
    48
    72
    0
    10
    20
    30
    40
    50
    60
    70
    80
    2004年
    2005年
    2006年
    2010年
    2020年
    
    自2009年底，上饶中心城市建成区面积从17平方公里扩展到51.27平方公里，中心城市人口由17万增长到40万；全市城镇化率达35.5%，同比提高2个百分点。

2.2城市发展规划

    根据新的《上饶市城市总体规划》，上饶城市性质为：赣浙闽皖四省交界地区重要的中心城市、交通枢纽和旅游服务中心，上饶市域政治、经济、文化中心。规划将上饶建设成为“产业承接前沿、区域交通枢纽、商贸物流中心、旅游服务中心、文化教育基地、宜居园林城市”。
    
    带湖区
    
    城东区
    
    老城区
    
    中心区
    
    旭日片
    
    城西区
     
    

规划面积22791平方公里，规划区范围包括信州区的6个街道、1乡与上饶县的2个街道、茶亭镇、皂头镇、枫岭头镇、石狮乡和董团乡用地，总面积370平方公里。中心城区范围为北至沪昆高速公路，东北至饶北河，东至云碧峰森林公园东侧边界，南至外南环路，西南至经济开发区董团乡板桥村，西至枫岭头镇黄源村，西北至清林学院北侧山体，总面积为160平方公里，其中规划城市建设用地面积76.78平方公里。
    该市在城镇体系建设上，提出了尽快建成“1+5”的城镇发展新格局，即加快构建以上饶市为中心的“1+5”信江河谷城市群（玉山、广丰、横峰、铅山、弋阳高度协同发展），形成大上饶半小时经济圈，并通过新建的高速公路、高速铁路，将鄱阳、余干、万年滨湖城市群及德兴、婺源、三清山板块特色旅游城市群向中心城市集聚；在推进新型城镇化的发展路径上，提出了中心城市大建设和县域经济大发展“双轮驱动”的发展战略；
    在中心城区发展空间上，提出了“提升老城区、拓展城东区、做热开发区、做旺中心区、扮靓三江口”的“4+1”空间发展布局
    城市道路主干网结构为“六横九纵”，即“六横”为天佑大道、三清山大道、凤凰大道、五三大道、滨江路、志敏大道）；“九纵”为高新大道、稼轩大道、紫阳大道、带湖路、明叔路、龟峰大道、槠溪路、旭日大道、武夷山大道。各片区之间至少有两条主干道相连。

2.3 经济概况

     
    从上表来看，第二、三产业比重仍然偏低，第一产业比重偏高，第二、三产业没有实现明显的跳跃式发展，反而呈下降趋势。城市经济发展最成熟的表现一般为第三产业所占比值最大。上饶市