常熟市2010年房地产市场年报
     
     
     
     
     
     
    目录
     
    一、2010年中国房地产市场总结              2
    1、2010房地产政策环境              2
    2、2010年房地产市场              9
    二、2011 年中国房地产市场展望              10
    1、宏观经济和货币政策              10
    2、房地产业政策              14
    3、市场走势展望              16
    三、常熟市房地产市场              19
    1、常熟土地市场（只含住宅、商业、办公）              19
    2、常熟房地产投资              24

一、2010年中国房地产市场总结

1、2010房地产政策环境

    概述：经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前
    为遏制房价过快上涨，2010 年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用。回顾 2010 年房地产政策的变化，可大体分为三个阶段，各阶段的代表性政策及市场变化如下：
     
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    1-4 月，第一轮调控。2010 年1 月10 日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”），增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求，由此拉开了新一轮房地产调控的序幕。但随后几个月的市场并未降温，2-4 月全国商品房销售面积同比增速仍在20%以上，70 个大中城市房价环比涨幅持续上升，北京等热点城市“地王”频出。这直接导致了 4 月17 日“国十条”的出台。
    4 月-9 月，第二轮调控。2010 年4 月17 日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10 号，“国十条”），随后的几个月，信贷、土地、税收等政策密集出台。房地产市场也在5-8 月显著降温，其中5 月和6 月全国商品房销售面积分别同比下降3.4%和2.7%，7 月和8 月扩大至15.4%和10.1%；70 个大中城市房屋销售价格指数4 月环比涨幅达1.4%，但5 月即下降到0.2%，6 月更是下降0.1%，7-8 月持平。
    9 月市场回暖带来第三轮调控。9 月全国及重点城市显著升温，当月全国商品房销售面积同比增长16.6%，中国房地产指数系统数据也显示，9 月100 个城市住宅价格环比上涨0.7%，十大城市上涨0.8%。房价的再度上涨导致中央及相关单位在9 月底密集出台了相关政策，包括更严格的信贷政策，将首套房的首付比例统一提高至30%，全国性限制第三套房按揭贷款等，统称为“9·29 新政”。
    从2009年开始，楼市“高烧不退”，从2010年4月开始，国家从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控：其中经济手段包括不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如全国范围内提高首次购房和二套住房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款，以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓落实等。各项政策的持续出台和逐步落实，对包括地方政府、开发企业、商业银行、购房者在内的各相关主体行为均产生了显著影响，综合调控力度空前。
     
     
    2010年调控轨迹如下：

     
    小结：2010 房地产调控政策特点
    2010 年我国房地产政策频出，差别化信贷政策空前严厉，税收减免、金融支持等政策大力鼓励保障房建设，房地产市场秩序管理有力加强等，这一系列政策出台使房地产市场交易量增长乏力，价格快速上涨得到遏制。2010 年的房地产调控政策，总的来看，有如下特点：
    首先，目标清晰。遏制房价过快上涨是2010 年房地产调控的重要目标。一方面，通过差别化信贷政策、实施限购措施、上调住房公积金贷款利率等来抑制投资投机需求；另一方面，加大土地供给，确保保障房及中小套型商品房用地供应，利用税费减免、金融支持等优惠政策，鼓励保障房建设，加大保障房建设力度，增加住房供给。
    其次，出台及时。如前所述，针对市场出现的变化，2010 年的房地产调控政策力度不断加强，各项政策出台及时。针对1 月“国十条”出台后北京等热点城市房价、地价继续攀升的态势，4 月17 日，国务院及时出台“国十条”，促使5-8 月房地产市场明显降温，房价上涨势头得到遏制。9 月，随着成交量的回升，价格再度出现快速上涨迹象，“9·29”即刻到位，更严厉的政策及时出台9 月29 日，住建部、央行等7 部委联合出台了系列政策。
    再者，力度空前。实施的差别化信贷政策力度空前严厉，一套房首付不低于30%，二套房首付不得低于50%，商业银行暂停第三套房贷，超过了2007 年差别化信贷政策严厉程度。部分城市还出台了限购措施，限制居民家庭购房套数，这在2009 年以前是从来没有的。4 月“国