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序言

    2010年可谓宏观调控最热闹的一年，信贷、税收、融资、土地、限购等全方位的多项措施先后出台，力度空前严格，受此影响市场表现大起大落。截至目前，宏观调控的效果却尚不明显，主要城市房价依旧高位运行。
    2010年厦门的房地产市场整体来看，成交量出现大幅下跌，成交均价再创新高，各季度表现依然跌宕起伏。一季度受春节季节性影响，同时由于2009年政府救市优惠政策到期，刚性需求提前释放，成交量大幅下滑；随着一系列房地产宏观调控政策的深入实施，二季度，成交量继续呈现调整和回落。三季度，随着政策逐步进入平淡期，4.17新政后积累的刚性自住需求开始积极入市，使得楼市成交量明显增加，而四季度虽然政策面依旧趋紧，但随着观望逐步减弱和赶搭“末班车”心理促使成交量继续攀升。
    因此，2011年政策将依然从紧，若春节后市场再度抬头，政府极可能再次加码调控政策来打压楼市。预计，2011年楼市的主旋律将会是盘整，即楼市在政策调控之下保持相对的稳定，成交量和价格的起伏均会较小。

一、城市经济

1、城市宏观经济

（1）2010年厦门经济企稳回升

    2010年1-11月，厦门实现生产总值1826.87亿元，比去年同期增长15.3%，其中，第一、二、三次产业增加值分别为19.51亿元、966.77亿元和840.59亿元，分别增长3.1%、21.3%和9.1%。三次产业结构为1.1：52.9：46.0。全市经济保持了良好的发展势头。经济继续回升将对房地产业提供良好基本面。预计2011年厦门经济增速将呈现稳步增长态势。
    图1-1：厦门市2003-2010GDP走势图（单位：亿元）

    资料来源：厦门统计局

（2）2010年厦门工业生产持续回升

    2010年1－11月，厦门市规模以上工业累计完成工业总产值3323.87亿元，已超过年初制定的3100亿元目标，增长35.2%；累计实现工业增加值804.99亿元，增长25.2%。





    图1-2：厦门市2003-2010工业总产值走势图（单位：亿元）

    资料来源：厦门统计局

（3）2010年厦门进出口总额出现较快回升

    2010年我市出口市场恢复增长，1-11月,全市完成外贸进出口总额515.58亿美元，比去年同期增长32.1%。
    图1- 3：厦门市2003-2010进出总额（单位：亿美元）

    资料来源：厦门统计局

（4）2010年厦门固定资产投资呈现回升态势

    2010年我市固定资产投资呈现回升态势，1-11月全市累计完成城镇投资899.93亿元，增长33.0%。


    图1-4：厦门市2003-2010固定资产投资总额（单位：亿元）

    资料来源：厦门统计局

（5）2010年厦门消费品零售市场稳步增长

    社会消费品零售总额呈现总体快速增长。1-11月，全市实现社会消费品零售总额627.24亿元，比去年同期增长21.1%，增幅比去年同期提高了7个百分点；剔除商品零售价格因素增幅为17.6%，仍比去年同期提高0.6个百分点。
    图1- 5：厦门市2003-2010社会消费品零售总额（单位：亿元）

    资料来源：厦门统计局

二、产业政策

1、城市政策综述

    2010年，“4.17”第一轮政策调控强势推出，“9-29”第二轮史上最严厉楼市调控纷至沓来，随即而来的限购、限贷、限外、限年龄等一系列政策层层加码，取态愈加严厉和强硬。可见国家对楼市调控的决心，势将抑制房价的非理性上涨。
    房地产调控政策密集。中央政府敦促各地方政府加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施力度，完善差别化信贷政策；同时调节住房交易环节契税以及实行个人所得税优惠政策，大力增加住房有效供给，加大保障性住房建设力度，调整市场供求关系；多管齐下，楼市组合拳重磅出击，对房地产影响巨大。
    “9·29”国家房地产新政出台后，厦门市国土房产、金融管理、税务等七个单位立即于9月30日联合下发了《关于贯彻住建部等五部委房地产宏观调控政策促进我市房地产业持续健康发展的意见》规定，从10月1日起，同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）只能在厦门新购买一套商品住房，包括新建商品住宅和二手住宅。相比其他城市的政策，厦门的限购令比较温和，楼市的调控力度明显低于预期。
    土地调控是今年房地产调控的重点内容。严厉打击囤地炒地，大力增加土地供给，特别是中小型商品房和保障房的用地，加大对土地闲置的查处和惩罚力度，强调了“增加供应、降低风险”的调控主旨，，使得政府出让以及开发商拿地都显得更为理性。
    今年的金融政策仍是延续09年实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。由于CPI屡创新高，市场通胀预期加大，中国人民银行年内六次上调存款准备金率，四季度两次加息。一方面收紧信贷，控制市场流动性过剩，合理抑制通胀；另一方面提高贷款成本，加大居民还贷压力，配合楼市调控。预计货币政策的从紧，将抑制部分楼市需求，或给厦门楼市带来一定变数风险。