京武·浪琴半岛开盘分析
2008-06-07
一、项目概况
基本情况
? 项目简介：
浪琴半岛位于南硅谷片区滨海大道与科技南路交汇处。西邻南山外国语学校与浅水湾，南面滨海大道，东边为三九用地及博海名苑，北边是宾服世纪广场。
项目占地面积19967.8㎡，总建筑面积为57906㎡，一次性开发完毕，三栋高层。
本次推出的是2栋、3栋，其中2栋为合拼后175-179㎡的四房，3栋为251㎡的大平面四房及少量371㎡的复式。2栋共30层103户，其中B座29、30层02、03单位为复式；3栋共26层42户，3栋19层以上皆为复式。
?
基本资料：
项目名称：浪琴半岛花园
地址：南山区滨海大道与科技南路交汇处
建筑类型：高层、townhouse
开发商： 深圳市世博海滨实业发展有限公司
景观设计单位:雅科本建设工程咨询（深圳）有限公司
建筑设计：雅科本建设工程咨询（深圳）有限公司
深圳市电子院设计有限公司
物业管理公司: 深圳市翠拥华庭物业管理有限公司
策划代理：德思勤置业
整合推广:金马盟广告
数据资料
占地面积
| 项目占地面积19967.8㎡
|
建筑面积
| 建筑面积57904.35㎡
|
住宅面积
| 住宅51406㎡
|
商业面积
| 商业5995.54㎡
|
总户数
| 总户数255户
|
停车位
| 总停车位498个
|
容积率
| 2.9
|
栋 数
| 3栋高层
|
社区配套
| 泳池、会所
|
整体小区鸟瞰图（效果图）
户型配比
第一批(2栋、3栋、4栋)户型配比情况：
户型配比
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|
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栋数
| 建筑类型
| 户型
| 面积区间
| 套数
| 套数
| 索占套数比例
|
|
| TH
|
| 550-645㎡
| 5
| 5
| 2%
|
|
1栋
| 高层
| 4*2*2
| 175-179㎡
| 102
| 103
| 40%
| 41%
|
|
| 复式
| 251㎡
| 1
|
| 1%
|
|
2栋
| 高层
| 4*2*2
| 175-179㎡
| 102
| 103
| 40%
| 41%
|
|
| 复式
| 251㎡
| 1
|
| 1%
|
|
3栋
| 高层
| 4*2*2
| 251㎡
| 34
| 42
| 13%
| 16%
|
|
| 复式
| 351㎡
| 8
|
| 3%
|
|
共计
|
|
|
| 253
|
| 100%
|
|
二、开盘概况
选房时间：2008年6月7日9：30-17：00(周六)
选房地点：浪琴半岛营销中心
选房方式：排号选房
定金：2栋：20万
3栋：30万
优惠措施
A．2栋六折，3栋九折
B．开盘当天购房98折
C. 一次性付款98折
折实价格情况
起价19200元/㎡
2栋均价约25500元/㎡
3栋起价约28000元/㎡
栋数
| 折实均价（元/㎡）
| 成交折实均价（元/㎡）
| 成交套数
|
2栋
| XX
| XX
| 40
|
3栋
| XX
| XX
| 10
|
|
| 合计
| 50
|
销售单位
项目此次推出可售单位共155套，其中2栋平面：102套；复式：1套
3栋平面：34套；复式：8套
销售状况：
开盘当天成交50套，销售率约32.3%。（截至7号下午13：00）
三、产品分析
户型布局及折实均价
主力户型251㎡，20层以上为复式，351㎡
N
TH，共5套，550-645㎡，此次不推
主力户型
175-179㎡
户型与2栋一致，此次不推
主力户型
175-179㎡
户型基本一致
1栋
2栋
3栋
房型分析
1) 2栋：
? 南向，高层，共30层，分A、B单元，互不相通，每单元两梯两户；
? 主力面积175-179㎡，该栋全是双拼户型，搭配为01+04，02+03. 01+04单位靠左侧，02+03靠右侧；
? 户型基本一致，层高3.15米；
? 其中B座29、30层02+03单位为复式。
2) 3栋：
? 东南向，高层，26层。
? 分01、02单位，两梯两户，其中一梯为观光梯，另一梯为入户电梯，OTIS，双开门，载重1000KG，13人，层高2.8米。
? 平层面积251㎡，大四房。复式面积351㎡。
? 本栋非双拼户型。
四、定价分析
分析：
? 整体均价上看，3栋价格最高，起价28000元/㎡,均价约33000元/㎡，最高单位价格达到40000元/㎡，由于3栋全是大户型单位，东南朝向，海景资源较好，因此价格较高。
? 2栋合拼单位是浪琴半岛的主力户型，正南向，为了实现销售突破，开发商采用了谨慎的价格策略。最低的5-6层价格为19XXX，7-8层价格为20XXX，9-10层价格为21XXX，11-12层价格为22XXX，以此类推。该定价手段是相邻两层内价格差异较下，层差两层两层的体现出来，两层层差约为1000元/平米。由于合拼后为板楼结构，南北通透，故朝向差很小。
五、营销节点
? 2008年4月底，浪琴半岛围墙包装完毕，内容为“深圳湾 滨海大宅”“世界门廊 一步国际”。
? 2008年4月29日-5月3日，参加春交会，现场45平米的LED屏和3D影片吸引了大量关注。
? 2008年5月8日，借奥运圣火传递之机，楼体上巨幅条幅，内容为楼盘名、售楼电话、以及为奥运加油的条幅。
? 2008年5月12日，取得预售许可证。
? 2008年5月18日，样板房开放。
? 2008年6月6日，在晶报发布7日销售的广告，同日，在销售中心算价。
? 2008年6月7日，正式开盘。
六、现场流程及包装
外场休息区
等候区
选房区
财务区
签约区
客户凭6日获得的
选房顺序号进入
外场休息区等候
客户可直接进入
等候区了解销
控情况，初步
选定意向房号
客户选定意房号，取得“浪琴半岛选房确认单“，收回“浪琴半岛选房顺序卡“
客户凭身份证、 “浪琴半岛选房确认单“交纳足额购房定金，并领取“购房定金收据“。财务收回“浪琴半岛选房确认单“
客户凭身份证、 “购房定金收据“、
签订“浪琴半岛认购书“，并打印置业计划表
5批一次
未选中
离开