白沙·橘洲湾前期策划报告
白沙·橘洲湾前期策划报告
（定位及推广篇）
2007年05月
第一章 项目开发条件解析
一、项目发展背景总结
1、宏观经济及总体房地产市场背景
利好因素
? 长沙城市GDP及人均GDP均呈两位数的增长速度增长，经济高效、快速发展，城镇居民生活稳步提升，长沙区域房地产价格同比偏低以及长沙消费者目前的消费心态等种种现象表明，在未来三到五年内长沙房地产市场发展存在巨大潜能。
? 从房地产开发投资额、施工面积、竣工面积、新开工面积、批准预售面积、销售面积、销售金额、商品房销售量等因素综合来看，长沙房地产供销两旺。自2004年以来一直处于快速发展阶段；
? 从政府相关政策来看，房地产作为推动长沙城市发展的重要力量，省、市政府予以了大力的扶持；
? 从近几年的开发量及入市量分析，目前市场是处于供需平衡的状况；
? 从对长沙整体销售现状，及各个楼盘的情况了解，目前长沙消费者的购房意识及投资意识逐步释放，消费者的购房热情及迫切程度逐渐上升；
? 市场导向和外来大型开发商的进入和竞争使新开发房地产项目产品品质不断提升，高品质、具有项目特性的创新产品必将受到市场的追捧；
? 长沙整体城市规划加快了城市化进程与人口向长沙市的集中迁移，势必导致住宅的刚性需求增加；
注意因素
? 从土地市场发展来看，自2002年以来，长沙出让了大量的开发用地，且有大量的土地仍在本土企业旗下，我司预计长沙房地产市场总体土地储备量约为7万余亩，土地储备充裕，未来开发上市量巨大，导致市场竞争激烈；
? 国家及长沙市宏观政策强调中小户型的开发，将导致3-5年内中小户型产品供给量上升，中小户型产品的竞争将格外激烈；
? 长沙市房地产开发投资不断增大，房价稳步上涨，但供应量也在不断放大，本项目将在2009年推出，未来市场客户分流并供需逐渐达到平衡对本项目也是一个威胁。
? 国家不断出台的宏观政策及措施，如贷款利率，配套设施费的增加等将不断的对房地产的开发产生较大的影响；
2、区域经济规划及房地产市场背景
? 天心区经济发展迅速，多项经济指标列长沙市五区之首，且经济发展后劲充足，为区域房地产业的发展提供了较好的基础；
? 长株潭发展一体化及长沙市十一五规划奠定了天心区的战略发展地位，且天心区政府对区域房地产业的发展给予了大力的政策扶持；
? 天心区拥有大量高收入人群，有较强购买实力的客户群体比较丰富；
? 区域规划：火车南站搬迁，南湖片区改造、南湖路书院路拓宽、湘江大道拉通、沿江风光带修建等都为片区房地产的开发提供了有力的支持；
? 目前片区内开发项目不多，且开发档次参差不齐，以中低档次定位为主；
? 片区内项目开发规模偏小，产品开发没有明显的特征，仅依靠片区有利的位置及配套资源；
? 区域旧城改造速度逐步加快，片区内拆迁量大；
? 区域内土地供应量在近三年内较大，随着沿江风光带、书院路、南湖路等的改造和拉通，未来楼盘供应量将骤增，竞争激烈。
3、同类型竞争物业分析
结合项目滨江、处于城市中心区的两大显著特征，选取相似特征的片区项目与之进行类比分析
现状比较
滨江区域代表项目比较分析表
区域
| 资源
| 区域房地产特点
| 销售均价
| 代表项目
| 对比本项目所在区域
|
开福区政府片
| 湘江、浏阳河交汇，开福区政府所在地。
| 档次一般，销售价格在河东区域偏低，
| 2800-3250
元/㎡
| 顺天黄金海岸
恒鑫澜北湾
| 新区，高起点规划，政府资源；但区位较偏，配套尚不完善。
|
新河三角洲片
| 湘江、浏阳河交汇，两馆一厅，地铁站，政府大力扶植。
| 目前还处于起步阶段，政府大力扶植区域，未来几年内将成为滨江物业领袖区域。
| 目前3600-3800元/㎡
| 滨江君悦香邸
湘江北尚
| 高起点规划、高规格配套，政府大力扶植。
|
河东核心片
| 湘江、橘子洲、城市核心地段
| 目前长沙城区房地产销售价格最高的区域，但总体供应量有限。
| 目前5300-6000元/㎡
| 华盛新外滩梦洁金色屋顶
| 享有城市最核心区地段优和江景的综合优势。
|
岳麓南片
| 湘江、岳麓山、橘子洲，大学城。
| 目前阳光100一支独秀，随着劳动路大桥拉通，未来发展潜力大。
| 目前3300元/㎡
| 阳光100国际新城
| 岳麓山、大学城、新区，但相比本项目区位较偏，各项配套尚不完善。
|
溁湾—银盆片
| 湘江、橘子洲，溁湾镇商圈配套
| 靠近市中心核心区，开发时间早，未来开发量较小
| 3600元/㎡左右
| 麓山才苑
| 区位形象一般，区位不如本项目，未来升值相对不高。
|
岳北渔场片
| 湘江、施家港水上公园/体育中心
| 目前项目规模小、档次一般，未来开发潜力大
| 2600-2800元/㎡
| 星蓝湾、香海西岸
| 区位形象一般，区位不如本项目
|
城区代表项目比较分析表
项目
| 项目概况
| 主力户型
| 销售均价
| 对比本项目
|
融科
三万英尺
| 占地60亩，总建面20万㎡，共1500户
| 三房、四房128-183㎡
| 一期4200-4400元/㎡
二期4500元/㎡
| 城市最核心地段、品牌开发商优势；景观资源缺乏
|
中江
国际花城
| 总用地3.4万㎡，容积率4.0，总建面约14万㎡
| 三房130㎡
| 3800-3900元/㎡
| 城市最核心地段优势；景观资源缺乏
|
都江新城
| 占地23936㎡，总建面68420㎡，容积率3.17，共585套，目前销售85%以上
| 三房120㎡
| 目前3500-3600元/㎡
| 规模小，离湘江远，项目档次一般。
|
三和公寓
| 总用地2871㎡，总建筑面9551㎡，目前已销售完毕
| 以80㎡以下的小户型为主
| 2600元/㎡左右元/㎡
| 规模小，档次低，缺乏景观资源。
|
颐美沁园
| 多层/小高层住宅，占地约1.35万㎡，总建面3.8万㎡，目前一期已经售完
| 一房42-52㎡，二房79-92㎡，三房106-136㎡
| 一期3200-3300元/㎡
| 项目规模小，户型面积跨越大，社区不纯粹。
|
滨江君悦香邸
| 占地7.6万平米，总建面33万㎡规模社区
| 一期三房/四房94-160㎡
| 一期开盘均价3200-3300元/㎡
目前3700元/㎡
| 城市中心规模社区、项目所处区域规划较好，但景观资源缺乏。
|
未来竞争
区域内楼盘供应情况：近期内，区域内楼盘上市量预计达到54万平方米左右，未来竞争激烈。
项目名称
| 地理位置
| 总建面（㎡）
| 开发分期及开发量（㎡）
| 入市时间
| 预计07－08年入市量（㎡）
|
华韵·城市风情（二期）
| 劳动西路263号
| 76000
| 共分二期，一期内销
| 2007.3（二期）
| 76000
|
城市森林
| 天心区向东南路168号
| 56000
| 无分期
| 2006.6
| 剩20套左右
|
欧园
| 天心区南湖路25号
| 110000
| 一期：50000
二期：60000，分两批
| 2007.4（二期二批）
| 30000
|
金碧文华
| 赤岭路长沙理工大学
| 200000
| 共二期，每期100000
| 2006.7（二期）
| 全部售完
|
都市CEO
| 南湖路与芙蓉路交汇处西南角
| 64000
| 无分期
| 2006年底
| 50000
|
融科·三万英尺
| 韶山中路376号
| 200000
| 共一期，分三批推。
一批：600套；二批：900套；三批：598套
| 2007.2.2（二批）
| 90000
|
中江·国际花城
| 新建西路23号
| 121000
| 一期：60000二期：60000
| 2006.4
| 30000
|
都市心海岸
| 雨花区韶山中路 421号
| 37000
| 一期：9521二期：27555
| 2007.1
| 20000
|
桔园经典
| 长沙市韶山路新塘村巷76号
| 27599
| 拆迁安置房：13724
商品房：13875
| 2006.7
| 8000
|
华菱·香墅美地（三期）
| 芙蓉南路49号
| 145000
| 一、二期：140000
三期：5056（小户型公寓）
| 2006.9（三期）
| 48000
|
都江新城
| 书院南路725号
| 91500
| 无分期
| 2006.11
| 18000
|
颐美·沁园（二期）
| 长沙市书院路261号
| 38000
| 一期售完二期：38000
| 未知
| 38000
|
芙蓉银座
| 芙蓉路与南湖路交汇处
| 19000
| 无分期
| 未知
| 19000
|
三重·星都心
| 雨花区赤黄路
| 120000
| 一期：已售完二期：60000
| 2007年下半年
| 60000
|
星城书院
| 天心区书院路26号
| 51134
| 无分期
| ——
| 51134
|
合计
|
| 1356233
| ——
| ——
| 538134
|
二、项目解析
1、基本经济指标
? 总占地面积：约187.5亩
? 容积率：≤3.2
? 总建筑面积：约36万平方米
? 建筑密度： ≤ 24%
? 绿地率：≥40%
? 建筑限高：80米
2、项目地块条件
?
地块东西走向，呈狭长形状
? 地块不规整：西高东低、南高北低
? 地块高差明显，最大高差46米
? 火车南站搬迁已完成，沿江大道/风光带正在建设中
? 西北向规划公园、地块内山地资源，但有待进一步整治
? 东向、东北向是棚户区，周边形象差
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