呈：长城集团领导
长城集团优客联邦2期销售价格测算
与合作建议书
成都思源房地产经纪有限公司
二零零八年四月二十三日编制
一、周边项目销售均价确定分析
经过在08年4月19-21日三天内，我司对红牌楼区域内小户型项目进行深访，根据项目现场销售价格的测算后我们得出，各项目的销售均价分布入下：
红 南 港：销售均价6550元/平方米
杰 座：销售均价6500元/平方米
泰基·南棠：销售均价6500元/平方米（项目于6月初开盘，该价格为项目销售人员告知价分析后结果）
橙 堡：销售均价6300元/平方米
天邑华庭：销售均价为6300元平方米
注：上述价格测定以各项目2007年10月到现在的各阶段销售均价的平均值为计算单位。
二、区域项目价格评定比较系数确定
1、 区域项目价格影响因素确定
为了科学、合理的测算项目未来销售价格，我们采用市场比较法，对项目销售均价进行测算，以强调项目价格定位的竞争优势。于是我们对项目价格确定的影响因素进行拆分与确定，其详细权重示意如下（单项因素总分值为10分）：
1.01、 项目地理位置：从项目处于成都城市区域的角度来看，本案评定值为7分，优越项目地理位置的加0.5分，次于项目地理位置的减0.5分（由于区域内项目都处于红牌楼，所以，其地理位置不做详细细分）；
1.02、 开发商品牌：长城品牌测评为7分，明显优越项目品牌的加1.5分，较优越于项目品牌的加1分，略优于长城品牌的加0.5分，低于长城品牌的减0.5分，严重低于长城品牌的减1分；
1.03、 项目规模：以项目2期规模为测评依据，项目分值为8.5分，比项目大的加0.5分，比项目小的减0.5分；
1.04、 周边配套：本案分值为7分，比项目优越的加0.5分，次于项目周边配套的减0.5分；
1.05、 小区配套设施：项目测评为8.5分，比本案小区配套优越的加0.5分，次于项目小区配套的减0.5分；
1.06、 规划合理性：项目规划测评为9分，最优于项目规划的加1分，次优于项目规划的加0.5分，次于项目规划的减0.5分，最次的减1分；
1.07、 交通方便程度：项目测评为8分，鉴于区域划分不明显，优于项目交通的加0.5分，次于项目交通的减0.5分；
1.08、 物业管理完善性：项目测评为8分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分；
1.09、 空气环境状况：项目测评为6.5分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分；
1.10、 生活方便程度：项目测评为8分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分；
1.11、 车位拥有情况：项目测评为8.5分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分；
1.12、 住宅朝向合理性：项目测评为7.5分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分；
1.13、 外景均好性：项目测评为6.5分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分；
1.14、 小区绿化比例：项目测评为8分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分；
1.15、 整体景观搭配：项目测评为8分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分；
1.16、 人车分流情况：项目测评为8.5分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分；
1.17、 户型面积合理性：项目测评为6.5分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分；
1.18、 各面积段户型比例合理性：项目测评为6.5分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分；
1.19、 间隔设计：项目测评为6.5分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分；
1.20、 各结构户型比例合理性：项目测评为6分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分；
1.21、 项目及目标客户定位准确性：项目测评为6分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分；
1.22、 高科技建材产品应用：项目测评为6分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分；
1.23、 项目置业者评价：项目测评为6分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分；
项目名称
综合评价
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我公司项目
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红南港
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杰座
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泰基南棠
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橙堡
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天邑华庭
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1、地理位置
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7（邻市中心，但综合楼对噪音有一定的隔离作用）
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7（临市中，但有立交桥影响）
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6.5（未有本案成熟）
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7（与本案成熟度相当）
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6.5（未有本案区域成熟）
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6.5（同前）
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2、开发商品牌
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7（有知名度，美誉度不高）
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8.5（知名度与美誉度都高）
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6.5（知名度与美誉度不高）
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7（与本案相同
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6.5（知名度与美誉度不高）
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6.5（同上）
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3、项目规模
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8.5（项目有多块土地可开发）
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8（比项目规模小）
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8（同前所叙述）
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8（同前所叙述）
|
8（同前所叙述）
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8（同前所叙述）
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4、周边配套设施
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7（周遍生活配套完善）
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7（同前所叙述）
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7（同前）
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7（同前所叙述）
|
7（同前）
|
7（同前所叙述）
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5、小区内配套设施
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8.5（打造街区，但未全面）
|
8（自身配套仅为商业）
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8（同前）
|
8（同前）
|
8同前）
|
8（同前）
|
6、规划合理性
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9（街区打造，人车分流情况较好）
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8.5（楼间距离较高，人车分流欠佳）
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8.5（户型设计差，人车分流状况较好）
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8.5（同前）
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8.5（建筑密度较大，景观均好性一般，人车分流状况较好）
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8（户型设计一般，人车分流一般）
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7、交通方便程度
|
8（车辆多，等车时间短）
|
7.5（车辆多，等车时间长）
|
7.5（车辆多，等车时间长）
|
7.5（车辆多，等车时间长）
|
7.5车辆多，等车时间长）
|
7.5（车辆多，等车时间长）
|
8、物业管理完善性
|
8（较完善的物业管理水平）
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8.5）
|
8
|
8
|
8
|
8
|
9、空气环境状况
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6.5（紧二环路，空气质量较差）
|
6.5（紧邻机场路，空气质量较差）
|
6.5（紧邻工地，空气质量较差）
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6.5（空气质量一般）
|
6.5（同前）
|
6.5（同前）
|
10、生活方便程度
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8（小区及周边配套设施基本能满足住户生活需求）
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7.5（周边配套设施基本能满足住户生活需求，小区配套少）
|
7.5（小区生活配套设施较缺乏，周边配套设施基本能满足住户生活需求）
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7.5（小区有一定配套，周边配套较好）
|
7.5（小区配套一般，周边配套成熟）
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7.5（同前）
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11、车位拥有情况
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8.5（车位拥有率高）
|
9（80%左右的车位拥有率）
|
8（拥有车位率不高）
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8.5（同前）
|
8（同前）
|
7.5（地下停车部分较少）
|
12、住宅朝向合理性
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7.5（东西朝向房屋较少，大多数为南北朝向）
|
8（大多数为南北朝向）
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7.5（部分房屋为东西朝向，约20%）
|
7.5（东西朝向房屋较少，约占15%）
|
8（大多为南北朝向）
|
7.5（东西朝向房屋较少，约占15%）
|
13、外景均好性
|
8
|
8.5
|
8.5
|
8.5
|
8
|
7.5
|
14、小区绿化比例
|
7.5
|
7.5
|
8.5
|
7
|
6
|
5.5
|
15、整体景观搭配布局合理性
|
8
|
8
|
8
|
8
|
8
|
8
|
16、人车分流情况
|
8.5
|
8.5
|
8.5
|
8.5
|
8.5
|
8.5
|
17、户型面积合理性
|
6.5（、户型经济，但属性性不高
|
7（户型面积更舒适）
|
6.5（40—80m2户型）
|
6.5（60—169m2户型）
|
6.5（60—100m2户型为主）
|
7（户型面积的舒适度较高）
|
18、各面积段户型比例合理性
|
6.5
|
7
|
6
|
7
|
6.5
|
6.5
|
19、间隔设计
|
6.5（项目为走廊式结构）
|
7（户型设计较好）
|
7（户型设计合理）
|
7（户型设计较合理）
|
7
|
7（户型设计合理）
|
20、各结构户型比例合理性
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6（集中表现为60-70的套二）
|
6.5（户型分布恰当）
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6（主力户型结80以下）
|
6.5（主力户型结构较合理，比例较合理）
|
6（户型结构一般）
|
6.5（户型结构一般，比例较合理）
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21、项目及目标客户群定位准确性
|
6（有明确定位
|
6.5（有明确定位）
|
6（定位指向性强）
|
6.5（定位准确）
|
6（具备指向性）
|
6.5（定位准确）
|
22、高科技建材产品应用
|
6（采用了环保、高技术）
|
5.5（技术含量要低点）
|
5.5
|
5.5
|
5.5
|
5.5
|
23、项目置业者评价
|
6（评价一般）
|
6.5（置业者评价较好）
|
5.5（评价 不高）
|
6（评价一般）
|
5.5（置业者评价不高）
|
5.5（置业者评价不高）
|
综合
|
169
|
172.5
|
164.5
|
169
|
165.5
|
166
|
2、各影响因素确定分值确定
注：未说明部分，为我司多专业人员，实际调研评分后的平均计算值。
三、市场比较法对项目销售均价的测算
鉴于本案现在的直接竞争对手为红南港项目，未来竞争对手主要为杰座与泰基南棠项目，及周边其他项目的分流，经过我司多名专业人员调研比较后，对其项目权重计算与测算方法分布如下：
A、 考虑市场竞争因素，我司采用可类比项目量化定价法对项目进行价格评定。
B、其权重分布为：红南港占25%；杰座权重占18%；泰基南棠占25%；橙堡占17%；天邑华庭占15%（选择楼盘里要求，其一为直接竞争对手，代表其合理性；其二为距项目较近的，有参考价值）；
C、项目分值评定，以项目自身为基准，参考项目评分的办法进行评定
D、项目价格计算公式为：M=(S1/A1)*K1+(S2/A2)*K2 + (S3/A3)*K3+…….+(Sn/An)*Kn.其Si表示为比较项目销售均价;Ai为比较项目项目本案评分比值;Ki比较项目权重.
其价格计算过程为：
评估项目
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我公司项目分值
|
红南港
|
杰座
|
泰基·南棠
|
橙堡
|
天邑华庭
|
|
|
|
|
|
|
|
? |
1、地理位置
|
7
|
7
|
6.5
|
7
|
6.5
|
6.5
|
2、开发商品牌
|
7
|
8.5
|
6.5
|
7
|
6.5
|
7
|
3、项目规模
|
8.5
|
8
|
8
|
8
|
8
|
8
|
4、周边配套设施
|
7
|
7
|
7
|
7
|
7
|
7
|
5、小区内配套设施
|
8.5
|
8
|
8
|
8
|
8
|
8
|
6、规划合理性
|
9
|
8.5
|
8.5
|
8.5
|
8.5
|
8
|
7、交通方便程度
|
8
|
7.5
|
7.5
|
7.5
|
7.5
|
7.5
|
8、物业管理完善性
|
8
|
8.5
|
8
|
8
|
8
|
8
|
9、空气环境状况
|
6.5
|
6.5
|
6.5
|
6.5
|
6.5
|
6.5
|
10、生活方便程度
|
8
|
7.5
|
7.5
|
7.5
|
7.5
|
7.5
|
11、车位拥有情况
|
8.5
|
9
|
8
|
8.5
|
8.5
|
8.5
|
12、住宅朝向合理性
|
7 |