辰宫·朗阁国际小户营销总纲
    暨内部认购专案
     
     
     
     
     
     
     
                                                              陕西天地人和营销策划有限公司
                                                               2009-10-19
    市场竞争分析
     
    （一）  市场整体销售态势
    据西安房地产信息网数据研究中心统计显示：2月西安商品房销售面积突破61万平米；；2009年3月西安商品房销售面积突破93万㎡；4月交易面积突破92.8万平方米；2009年5月西安商品房销售面积为98.88万平米；西安市6月份商品房销售量达到110万平米；2009年7月，西安商品房销售量104.9万平方米； 8月西安商品房市场成交114.25万平方米。从以上所显示的一组漂亮的数据看出西安的商品房销售正如火如荼！
                 西安高新1—9月份普通住宅销售一览表

     
    结论：高新项目销售价格一路上扬，9月份较元月份提高了17.1%
    
     
     
    2009年西安各区域1--9月份普通住宅各面积段销售套数
    分段单位（㎡）

     
    结论：90㎡以下的房型占总销售套数60.4%，经济性房型占据了多半。我们的产品处于主流产品区段中。
    2009年1—9月普通住宅各价格段销售套数
    分段单位（元） 

     
    小结：以5000元为分界线，5000元以上占据整个销售套数的41.2%，高新区已经进入高价格市场阶段。
    从上述三项数据整体来看，我们可以认为，目前西高新迎来了最好的销售时期。今年以来，虽然对后市看法不一，唱衰言论不绝于耳，但是销售如火如荼的态势没有逆转。朗阁国际公寓此刻进入市场，天时地利已经具备。
     
    （二）  高新同类产品分析
    财富中心Ⅱ期
    
    Ⅰ--Ⅱ期效果图
    项目慨况：
    Ⅱ期总建筑面积：200000平方米  容积率：11.955   公摊：30%
    绿化率 ： 20％   总户数：2期（公寓）B、C座共1020户 
    小区规划：目前财富中心Ⅰ期的双子塔写字楼已投入使用，Ⅱ、Ⅲ期位于财富中心Ⅰ期南侧。在售Ⅱ期分为A、B、C、D四座楼，地下3层，地上28层，1—5层为商业裙楼，其中A座建筑面积50000平方米，规划为5星级酒店，D座为写字楼，C、B座是简装公寓（标准为800元/平米，无家电家具）， 2008.11.2号开盘，工程接近封顶，预计2009年年底开盘。
    开发商：西部投资集团有限公司
    户型情况：B座505户为 4梯20户  50平米18%、65平米18% 、 77平米18% 、206平米9%   83平米35%，C座和B座规划相同
    销售均价：简装公寓5800元/平米  写字楼5800元/平米（首付30%、 20年按揭，一次性优惠一个点）
    销售情况：已售面积接近50%
    车位：地上地下近630个
    物业费：5元/平米
    参考租金：35/平米
    项目地址：二期：南二环与高新三路交汇处
    
    物业配套：
     1:富泰物业(戴生梁行顾问)
    2：楼宇智能化系统 、 楼宇自动化系统 、安保与消防系统 、 （多重防范预警系统 ，闭路电视监控子系统等）
    3：会议系统 、 备有同声传译 、多媒体投影演示等
    4：24小时物业服务
     5：金融服务 证券、 金融投资机构 
    6：商务沙龙 、商务中心、餐厅 、健身休闲中心
    电视、电讯：有线电视、宽带入户 
    二期基础配置： 
·五星级酒店标准的豪华挑空商务大堂，地面采用优质大理石，艺术天花板及艺术灯饰 
·层高：4.5米层入户大厅，3.4米标准层高 
·电梯：三菱电梯 
·空调系统：变风量送新风的中央空调系统 
·给水系统：城市双管路供水 
·排水系统：采用污废分流双立管排放系统 
·供电系统：区域变电站供电，配备应急发电机 
·多功能会议设施 
·楼宇智能系统：综合布线系统，闭路电视系统，火灾自动报警及消防联动系统。 
·楼宇自动化系统：对楼宇内的空调、通风、变配电、给排水、电梯、照明系统的先进性、开放性、适用性、经济性进行自动监控。 
·安保系统：保安系统，多重防范预警系统、闭路电视监控子系统。防盗报、门禁管理，停车场管理子系统。 
·消防系统：自动报警系统和自动喷淋系统。
    周边交通：公交车有29、211、207、608、502、402 308、10、28、201、211、二环专线、高新专线等
    备注：1.公寓面积大部分在65—85之间，公寓5元/平米 的物业收费市场有很大的抗性，购买者多用来办公
    2.40年的综合用地只剩下36年产权，用地年限给项目销售带来很大难度
    3.公寓3.4米的层高还是有一定的吸引力
    
    橙仕空间
    
    效果图
    项目慨况：
    占地：8733.30 ㎡     建筑面积: 31554.99 ㎡    容积率:4.12   公摊  20%
    绿化率 ：30 %   总户数：380户
    小区规划：一栋15层高层，5梯23户，户型自由灵动无隔墙，面积由40-100m2不等。西安独有的5.6米层高LOFT，空间更舒适。五证齐全。主体接近封顶，2008.9月开盘，09年年底交房。
    户型配比：50平米225户 占59%        69—101平米占155户  41%（101平米户型可以分割成两个50平米）
    开发商：陕西西高置业有限公司
    物业：物业费2元/平米（含电梯费单层收费）
    车位: 380个 售价  12万
    售价：均价7500元/平米（一次性优惠2个点） 首付20% 、15年按揭
    销售：现已销售75%， 50平米户型剩余不到十套，90平米loft相对滞销
    租金参考：50平米精装房租金约1800元/月
    特色：地辐热市政供热供气，50平米户型5.6米层高，2层赠送9平米面积，供热和物业费均按照单层收费，无隔墙增加灵动
    项目地址：高新三路8号（中天新世纪北侧）
    
     
    
    
     
    平面图
     
    高新枫尚