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    一、四季花城销售问题备忘

• 地理位置(营销部填写)

• 发展商（营销部填写）

• 承建商及建筑质量（工程部填写）

• 设计公司名称及影响力（设计部）

• 物业管理公司（物管部填写）

• 工程监理公司（工程部填写）

• 周遍规划（营销部填写）

• 小区规划（设计部填写）

• 交通（营销部填写）

    二、销售问题回答要点

• 治安（物管部填写）

• 商业配套（营销部填写）

• 文化教育（营销部填写）

• 医疗设施（营销部填写）

• 装修标准（设计部填写）

• 物业管理（物管部填写）

• 付款方式（财务部填写）

• 其他

    作者：张霆              第 2 页              00-10-13

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    一、四季花城销售问题备忘
     

1. 地理位置：

            成都万科城市花园位于成都市东南面的锦江区教育产业园区内，紧邻四川师范大学，狮子山脚下，城市花园西临新建成通车的40余米的城东交通主干线成龙路，北依正在改建拓宽约50米宽的老成渝路，延社区边界东面有宽20米的市政路，南山支渠北面有宽20米的市政路贯通。城市花园旁的成龙路北接二环路，南连正在兴建中的一级公路：机场路与三环路，社区距天府广场6公里，九眼桥3.5公里，成渝高速公路3公里，周边公路状况良好，处于成都东面区域交通路网正中心，使得万科城市花园既是环境理想的闹市外的桃园，又同时享有交通利与快捷。距离梅林海关仅3.5公里，绕道梅观高速公路仅5公里，距离布吉街仅9公里，是离福田中心区最近的大型住宅小区，较市政住宅局开发的桃园村离中心区近5公里。四季花城位于坂田的主干道五和大道旁，另一侧的梅坂大道可直达梅林车管所，另有彩田路、布龙公路分别将市区、黄田机场与四季花城相，构成完善的交通网络，使得四季花城不但是一个闹市外的桃花园，更是完善交通网络中的枢纽
     

2. 发展商背景

            发展商是具有 12年房地产开发专业经验的上市公司——万科企业股份有限公司的全资子公司万科房地产有限公司。万科集团在全国十几个大中型城市开发建设了近二十个各种类型的项目。本公司在深圳的项目有：荔景大厦、天景花园、福景、万科俊园、万科彩园、万科桂苑城市花园、景田万科城市花园、万华豪情家园、温馨花园、福田中心区SHOPPING  MORE大商场等。其中有多个项目曾获得国家级的设计奖和鲁班奖。
     

3. 承建商名称及建筑质量

            承建商是中建三局一公司，其代表作—深圳地王大厦已成为深圳的象征性建筑。
     

4. 设计公司

           规划设计是奥地利HENKE—CHEN建筑师事务所及深圳市万创建筑设计顾问公司，建筑设计是深圳大学建筑设计研究院。由深圳市万创建筑设计顾问公司设计的万科城市花园于1998年获得由国家建设部颁发的规划设计一等奖。
     

5. 物业管理公司

           万科物业管理公司，全国著名的物业管理公司之一，是全国首个荣获ISO9002国际第三方认证的专业物业管理公司，曾在中国首次物业（深圳市鹿丹村）管理公开招标和深圳市特大型混合屋村——桃园村的物业管理招标中中标。  

6. 工程监理公司

            深龙港监理公司 

• 周边规划

7. 锦江区教育产业园区有何有何规划？

    锦江区政府在10月底出新的园区总体规划（总办：赵建斌提供消息）月底衔接。所谓的坂雪岗是由坂田、雪象、岗头共同组成的坂雪岗高新技术综合开发区，它是集高科技产业和房地产于一体的综合开发区，华为、以莱特等一批高科技企业已落户该区，龙岗区已将其规划定位为下一世纪中国最主要的高科技开发生产中心之一。
    8、      区政府会否出资完善开发区的配套?  
    项目部 赵坂雪岗高科技综合开发区与龙岗、布吉同是深圳市向关外发展的首要区域，龙岗区已将龙岗中心城和坂雪岗高新技术综合开发区确定为龙岗区城市化管理的先行区，完善城市配套是其首要任务。
    9、      所谓向东向南发展的具体含义是什么?
    坂雪岗的进一步城市化就是要成立街道办事处，取消村镇管理，实行城市化管理，由政府财政拨款，进一步加强开发区的城市化建设，政府将出资对主干道的人车分流、临街商铺、交通标志、垃圾桶、公用电话亭等方面进行改造，同时，作为开发区的住宅配套，亦将引进规模较大的开发商大面积开发花园式精品住宅，力求塑造花园式的新兴小城。
    10、      教育产业园区具体成型的周期是多久？
    根据坂雪岗指挥部的规划，该区的城市化改造将在2-3年内完成。
    11、      小区门前的公路是什么路？
    新近建成通车的40余米宽的城东交通主干线成龙路。坂雪岗开发区的主干道——五和大道，它将在两三年内被改造成为类似深南大道功能的景观主干道。
    12、      公路是否有公交车站？
    有，明年年初
    有。有通往建设路、东湖、体育馆等地的十多路公交车。
    13、      周边有一些什么建筑？
    天景山庄、石化新村、深圳石化集团公司的高新技术开发基地等。（主要是一些六层高的并已做过外装修的楼房）
    14、      有那些工厂企业？
    主要是一些技术含量比较高的企业，如华为、以莱特、华强能源、石化微生物中心等。
    15、      周边的工厂是否有污染？
    周边的企业主要都是进行技术含量比较高的半成品的加工，有无污染可想而知。我们在四季花城所做的空气质量测量显示：花城地区的空气质量达到国家一极标准，空气中二氧化硫含量低于0.05毫克/平方米（一极标准），氮氧化物含量低于0.1毫克/平方米（一极标准）
    16、      有无在建工程？
    由于占地1.8平方公里的华为基地、万科四季花城等一些大项目的投资开发，许多高新技术企业和房地产开发商已开始计划在坂雪岗投资开发。
    17、      区内的工厂会不会迁走？
    由于坂雪岗是一个高新技术综合开发区，一些技术含量比较低的企业必然要被淘汰迁走。（尚无确定）

• 小区规划

    18、      四季花城占地面积？
       四季花城总占地面积：217498.1平方米。
    19、      四季花城建筑面积？
    四季花城的总建筑面积：407479平方米。
    20、      四季花城绿化面积？
       四季花城的绿化率达40%。    
    21、      四季花城容积率？
       四季花城一期的容积率为：1.23，总规划是一个超大型、低密度的多层住宅区。（全区容积率达1.88，相对关外楼盘比较偏高）
    22、      使用率？
       使用率高达94%，带电梯的住宅使用率高达90%。
    23、      各种户型有无使用率的差异？
       差别不会太大，譬如带电梯的使用率相对就会低一些。
    24、      小区总户数
       小区规划总户数3100户左右，可容纳12000人居住
    25、      基本层高？
       一期以4—6层为主。（以后几期楼层一般在6、7层以上）
    26、      小区共分几期？
       小区共分3-4期。
    27、      每期的占地面积？
       第一期占地面积为76427平方米。
    28、      每期推出多少套？
       第一期推出约700套。
    29、      每期入伙时间？
       第一期的入伙时间为今年年底。
    30、      第一期园内有无绿化？
       绿化率达40%。
    31、      园内规划是否照顾到各种年龄的休闲需要？
       园内不仅有各种运动场所，还有儿童娱乐广场，和有老人休闲中心。
    32、      小区内的商业配套如何?
       小区有大型的商业街作为商业配套。规划设有超市、银行、书店、咖啡厅、餐厅、干洗店、邮政服务等生活配套设施。
    33、      商业配套何时交付使用？
       小区的商业街将于一期入伙时交付使用。
    34、      商业街的规模如何?多长?共有多少商铺?
       商业街全长近300米、近百个商铺。
    35、      商铺的招租方向怎样?
       目前的招商范围：家私店、灯饰店、床上用品、干洗店、面包屋、银行、书店、眼镜店、大超市、麦当劳、咖啡屋、日杂店、饮用水店等。
    36、      餐厅设在哪里?
    考虑到住户居住的安静因素，我们将餐厅集中在社区大型会所里（大约有400㎡）。
    37、      商铺会不会对楼上的住户有影响?
    商业街规划的商铺都为低噪音、无污染的商铺，所以不会对住户造成过多的不良影响。
    38、      业主出入口的设置是否受商业街的影响?
        住宅部分采取封闭式管理，商业街为开放式管理。

• 交通

    39、      是否有小区专线车往来四季花城及市区？
        是。拟购入四部大巴作为专线车，在公共交通车尚未开通之前，四季花城将运行住户班车，入伙之后，班车将交由业主委员会经营管理。
    40、      拟采用何种车辆作为小区专线车？多少座？
        30座空调巴士。
    41、      小区专线车是否可接驳市区公交车？
        小区的专线车拟由小区开往中心区、莲花二村等交通枢纽中心。
    42、      小区专线车发车时间表安排情况？
        详情见附表一：小区班车运行表
    43、      由四季花城到莲花二村（或我公司的专线终点站）需时多少？
           一般在15分钟左右。
    44、      专线车的中途停靠站有多少？
           由于是小区的专线车，沿途停靠站会以业主的需要酌情设定。
    45、      乘坐专线车在过关时是否要下车？
           为方便业主出入关口，专线车拟申请优检证， 免除业主下车接受检查的麻烦。  
    46、      专线车是否有偿服务？
           为保障专线车正常