卓越时代广场商业裙楼投资分析报告33DOCWORD文档主题商业免费下载WORD文档

    卓越时代广场商业裙楼投资分析报告
    前言
    中国CBD综述┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄03
    一、CBD 概念释义┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄03二、中国顶尖城市CBD发展趋势概述┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄08
    第一章  深圳CBD区位价值评估┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄08
    一、深圳CBD概述  ┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄08
    二、类比中国其他顶尖城市CBD，深圳CBD 的独特发展优势 ┄┄┄┄┄┄09
    第二章  深圳CBD商业板块价值评估┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄11
    一、深圳CBD现有商业供应量分析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄11
    二、深圳CBD现有商业模式分析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄11三、深圳CBD未来商业供应量分析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄17
    四、深圳CBD商圈与深圳其他各大商圈的竞争剖析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄18
    五、深圳CBD商圈核心竞争优势和现时比较劣势┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄20
    第三章  卓越商务品牌价值评估 ┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄21
    第四章  卓越时代广场一期裙楼商业项目投资价值剖析 ┄┄┄┄┄┄┄┄29
    结  论  卓越时代广场一期裙楼商业项目投资价值综述 ┄┄┄┄┄┄┄┄30












    前言  中国CBD综述
    一、   CBD概念释义
    CBD是英文Center Business District的简写，译为“中央商务区”。 CBD一般占地3至5平方公里，有的甚至更大，其建筑面积少则五六百万，多则上千万平方米，是一个城市的功能核心，是现代化大都市的一个重要标志，其地价可谓真正是“寸土寸金”。
    CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，同时具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能。CBD中汇集了众多气势恢宏、错落有致的超高层建筑、高效便捷的交通和现代化的信息交换系统，以及荟萃城市最顶级的集中式商业。一般来讲，写字楼要占到总建筑面积的50%，商业及商住建筑约占40%，其他服务设施以及必要的市政配套设施约占10%。美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座、我国香港的中环以及新加坡的中心区等都是世界闻名的CBD。

    二、           中国顶尖城市CBD发展趋势概述
         中国城市建设CBD至少应该具备以下五个条件：有足够的国际影响力、有足够的经济实力（国内生产总值超过1000亿元）、城市基础设施完备、处于资金流、信息流和物流的核心位置、聚集了各个方面的人才。就这个意义而言，香港中环当之无愧成为中国最好的CBD，内地方面北京、上海、深圳CBD三足鼎立，而广州CBD的发展也步入正轨，风头正健。
    A.    北京CBD发展趋势概述

名称	CBD商圈
位置范围	建国门外大街与东三环交汇处，西起东三环中路，东至针织路，南临建国路，北依光华路
发展特征	高档商业最集中区域，高档商务、商业融于一体的成熟商圈
商业业态构成	国际精品荟萃、适当的娱乐休闲配套
主要商家	国贸商城、嘉里中心、贵友大厦

    B.        上海CBD市政规划发展趋势概述

名称	上海六大CBD：小陆家嘴金融贸易区、南京西路沿线、人民广场、淮海路沿线、虹桥地区以及徐家汇地区
位置范围	小陆家嘴金融贸易区	东起即墨路、浦东南路，西至黄浦江边，南起东昌路，北至黄浦江边范围内的公共区域
		南京西路沿线	东起南京路、新昌路，西至南京西路、乌鲁木齐北路。南至延安中路，北至武定路范围内的公共区域
		人民广场	东起西藏中路西侧人行道，西至黄陂北路东侧人行道，南起延安东路北侧人行道，北至上海大剧院和人民大道200号外墙沿线范围内的公共区域
		淮海路沿线	东起淮海东路、西藏路，西至淮海中路常熟路、宝庆路口。南起肇嘉滨路，北至延安中路范围内的公共区域。
		虹桥地区	是上海最早成型的CBD。该区域主要是东起延安西路、中山北路，西至仙霞路、古北路。南临虹桥路，北靠天山路的公共区域
		徐家汇地区	东起肇嘉滨路、东安路，西至中山西路、宜山路。南临中山西路，北靠广元路的公共区域
发展特征	南京西路商圈	也称“静安南京路商业街”，规划定位是一条商业、商务结合的商业街。第一段(东段，到茂名路)建成了六大专业商厦和一批老字号特色店，适应了90年代上半期消费。第二段(中段，到常德路)，引入外资建成了经营国际品牌为主体的梅龙镇、中信泰富、恒隆三大广场，建成了中安国际名品专卖店一条街，到20世纪末本段为上海商业最高层次商业。第三段(西段，到静安寺，并延伸到乌鲁木齐北路)正在规划建设中。
		淮海中路商圈	淮海中路是上海最繁华、最高档的商业路段，与南京路齐名。以重庆南路为界，东到西藏南路，是淮海路CBD区域，聚集了众多顶级办公楼，包括瑞安广场、中环广场；西段到常熟路，云集了众多购物中心、百货，有美美、连卡佛、巴黎春天、华亭伊势丹等。在淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，是新天地商圈，2000年建成，主要以酒吧为主的休闲娱乐商圈。近几年该区域已经汇聚了众多知名酒吧、新天地影城以及各式各样的中西风格的餐饮店，未来这里还将引进20多家品牌服饰连锁。
		徐家汇商圈	不仅东方商厦、港汇广场、太平洋百货、汇金百货、美罗城等云集于此，而且周边还环绕着衡山路休闲娱乐街、宜山路建材家具街等市级专业特色街，形成了强烈的辐射效应。地铁一号线、轨道明珠轻轨线、内环高架、沪闵高架交汇于此，构成了便捷的立体交通网络，进一步巩固了徐家汇商圈的地位
		虹桥开发区商圈	虹桥开发区商圈包括2个部分，一是以天山商厦为中心的茅台路、天山路一带（传统社区经济区），另一是遵义路、仙霞路一带（现代商务经济区）。发展至今，天山商圈商业形态不仅满足周围社区居民的需要，还满足周边大批涉外、高级白领等商业人士的需要
商业业态构成	南京西路商圈	大型购物商场、品牌专卖店
		淮海中路商圈	餐饮、体闲、大型购物商场
		徐家汇商圈	餐饮、体闲、大型购物商场
		虹桥开发区商圈	餐饮、酒吧、休闲、娱乐
主要商家	南京西路商圈	梅陇镇广场、中信泰富广场、金鹰国际购物中心、恒隆广场、上海商城、久百城市广场
		淮海中路商圈	百盛、巴黎春天、华亭伊势丹、太平洋百货、二百永新、新华联商厦
		徐家汇商圈	港汇广场、美罗城、太平洋百货、东方商厦、第六百货、汇金百货、太平洋数码广场
		虹桥开发区商圈	新天地广场、Park 97、钱柜、圣爱美浓葡萄酒、2001港式茶餐厅

C. 广州CBD市政规划发展趋势概述

名称	珠江新城
位置范围	东至华南快速干线，南至珠江，西至广州大道中，北至黄埔大道西
发展特征	珠江新城为天河区继天河商圈后崛起的又一商圈，广州要将珠江新城打造成区域金融中心，政府出台了多项扶持政策要把珠江新城建设成中央商务区。
商业业态构成	酒店、写字楼、零售百货
主要商家	美居中心珠江新城店、丽思卡尔顿酒店

D. 香港CBD市政规划发展趋势概述

香港	名称	中环区
		位置范围	香港中西区
		发展特征	香港岛面积不足70平方公里，中环区位于本岛的核心区域，是香港的金融贸易心脏。占地152.97公顷，它是香港最早发展的地区，从二十世纪50年代起即成为香港最重要的商业中心。　中环CBD的建筑面积达到了400万平米以上，拥有包括88层的国际金融中心在内的众多著名楼宇。目前香港中环业已发展为东南亚最具商务号召力的成熟CBD地区。香港CBD功能多样，商务、生活、娱乐、旅游结构平衡，商业持续繁荣。这一区域集中了大量的金融、保险、地产及商用服务行、中国银行的新总部等。香港CBD制度透明、管理高效。青山、碧海、高楼构成别致的美丽景观。香港CBD通过“联动体系”使乘客在快速交通与慢速交通、不同交通系统之间，实现短时间紧凑、高效、便捷的转换，大大缩短乘客的滞留时间，减少对城市各交通系统的冲击。
		商业业态构成	酒店、写字楼、零售百货
		主要商家	丽柏酒店、置地广场、LV中环店、GUCCI中环店、兰桂坊

A. 深圳CBD市政规划发展趋势概述

深圳	名称	福田中心区
		位置范围	北依莲花山，南至滨河大道，东至彩田路，西至新洲路
		发展特征	以深南大道为界分为南北两个片区，南片区规划总建筑面积约500万平方米,功能主要是以金融、贸易、信息、商业零售为主的城市商务中心；北片区约300万平方米主要是以行政办公、科技文化、会议等为主的行政文化中心；四周主要为高层住宅区。深圳CBD是深圳唯一集金融、商贸、信息、文化、会展和行政于一体的城市商务、行政、文化中心,对于实现深圳香港间经济衔接，形成香港 -深圳 -广州国际性城市带都将产生深远影响，将成为珠江三角洲城市群最重要的功能区，以及华南乃至全国对香港及海外联系的核心之一。
		商业业态构成	酒店、写字楼、零售百货
		主要商家	马可孛罗酒店、COCOPARK、天虹商场

F. 北京、上海、广州、香港CBD对比评述

	核心优势			固有劣势
深圳	经济优势	作为城市最繁华、最具商业潜力、最具经济活力、最具投资价值的领域，中心区的写字楼价值往往被过分强化，深圳中心区汲取世界著名CBD的发展经验，写字楼掌控了深圳主流话语权的同时，为商业价值、商务价值找到极佳的平衡点，使深圳中心区成为东南亚最具国际化气质和商业视野的区域。	目前深圳CBD商业以空降型的大型集中式商业为主流，CBD商业格局是由政府完善的规划实现的，并没有经过传统零售和百货业的积累发展阶段。这既是CBD商业的独特发展优势，同时也是CBD商业目前发展的劣势之所在。
北京	政治优势	北京处于国家政治和文化中心的特殊地位，其CBD的形成和发展具有中国其他任何城市都无法比拟的天然优势和象征意义，而且北京的市场本来就很大，压抑多年的市场力量一旦爆发将会产生巨大的冲击力。	政治牵头，带有浓重的市政规划色彩，CBD的商务和外交价值被过分强化，商业体量被最大化地浓缩，沦为商务配套，仅占CBD总规划建筑面积的5%以下。
上海	需求优势	由国际“走进来”需求和国内“走出去”需求强烈激发所形成的棋盘式CBD自主发展道路。上海本身就是中国内地金融贸易的CBD核心。	无论在官方还是民间，对CBD这个概念显得并不十分热衷。从政府的报告、媒体的解读，甚至街谈巷议中，都少见CBD的影子。而即使是最为机巧的房地产开发商，也很少拿CBD做卖点。一般的市民，更是懒得分辨中央商务区、商业区等等的区别。没有统一的市政规划，多头分散，对商业而言，不易产生产业集群的规模化优势和CBD地域品牌效应。
广州	市政导向优势	第一个真正严密规划和反复论证认可的大型综合中心街区”，首先其设计采用的是群楼空中通道、地面公路、与地下铁路三层的立体通模式，从而尽可能达到人车分流，畅通无阻，这对于广州城市中心的开发建设是一次突破。其次，从功能上来说，珠江新城在过往几大中心街区功能不完善的基础上将金融、信息、行政管理、文化、休闲娱乐集于一身，形成一个综合功能的中心社区来吸引国内外财团的投资与进驻。	广州没有强大的产业群和金融圈绝对支撑不了珠江新城CBD的形成，是目前珠江新城发展的核心困难。只有广州产业群等高速发展加上政府适当的引进大公司进入珠江新城，珠江新城才能形成国际CBD概念。
香港	历史积淀优势	历史悠久，锋芒毕露，而且在渐进稳步的发展中已经趋于成熟，