武汉光谷玉龙岛项目
可行性报告
目录
第一部分 项目位置
第二部分 光谷概况
第三部分 宗地概况
第四部分 法律及政策性风险分析
第五部分 市场分析
第六部分 规划设计初步分析
第七部分 开发及销售计划
第八部分 投资收益分析
第九部分 综合分析及建议
第一部分 项目状况
地块位置
项目位于武汉市武昌洪山区两湖大道旁，所属的区域为武汉市东湖高新技术开发区。
三环线（中环线）已于2007年通车，西连汉阳、汉口，东接武黄高速（沪蓉高速），项目所在地位于中国（武汉）光谷的核心区内。
项目位于汤逊湖旁，江夏大道边，风景秀丽，环境宜人，是光谷地区最适宜居住的地方，对于外地进入武汉市的房地产开发商来说，其战略意义重大。
第二部分 光谷概况
【光谷·大纪元】
1988年，东湖高新区正式成立；
1991年，被国务院批准为国家级高新技术开发区；
2000年，被科技部、外交部批准为APEC科技工业园区；
2001年，被原国家计委、科技部批准为国家光电子产业基地，即“武汉?中国光谷”。
武汉?中国光谷位于武汉市东南部的三湖六山之间。关东光电子产业园、关南生物医药产业园、汤逊湖大学科技园、光谷软件园、佛祖岭产业园、机电产业园等园各具特色，2000家高新技术企业分类聚集，以光电子信息产业为主导，能源环保、生物工程与新医药、机电一体化和高科技农业竞相发展。
武汉?中国光谷建成了国内最大的光纤光缆、光电器件生产基地，最大的光通信技术研发基地，最大的激光产业基地。光纤光缆的生产规模居全球第二，国内市场占有率达50%，国际市场占有率12%；光电器件、激光产品的国内市场占有率40%，在全球产业分工中占有一席之地。
武汉?中国光谷已成为我国在光电子信息领域参与国际竞争的标志性品牌。胡锦涛总书记视察东湖高新区高新技术企业时，充分肯定了通过提高自主创新能力、增强企业核心竞争力、发展特色高新技术产业的做法；温家宝总理希望北京、上海、武汉等高新区，经过5到10年的努力，真正建设成为世界一流的科技园区。
2006年，东湖高新区技工贸总收入超过1000亿元，同比增长37.93%；工业总产值860亿元，同比增长36.7%；规模以上总产值770亿元，同比增长36.1%；工业增加值320亿元，同比增长36.5%；规模以上工业增加值285亿元，同比增长35.2%，财政收入26.15亿元，同比增长30.5%。
2006年，东湖高新区工商注册企业累计11647家，比2005年增加1754家，平均每个工作日新注册6---7家企业。全年新认定高新技术企业131家。
2006年，高新区从业人员14..5万人，从业人员主要集中在亿元以上的大企业和高新技术企业中。
东湖高新区将承担起新的历史使命，坚持实施自主创新战略，全面提升资源整合能力、持续创新能力、产业生成能力和经济产出能力，主要经济指标力争以年均25%以上的速度增长。到2010年，技工贸总收入2000亿元，工业总产值 1500亿元，财政收入60亿元。通过“十一五”的努力，光谷将建设成为国内一流、世界知名的科技园区和国家重要的自主创新平台，为跻身世界一流的科技园区奠定坚实基础。
一、武汉东湖高新技术开发区，现代中国光电子产业基地
武汉8＋1城市圈
对中部地区来说，武汉是最大的城市，她的经济总量、规模、基础、市场条件、人口等等，在其它城市很难找。在中部崛起的过程中，武汉应发挥龙头的带动作用。因此首先要加强武汉市省内城市的连接，湖北省政府决定了“8＋1”的政策，即武汉与周边的8个城市，形成一个城市的经济圈。
“长江8＋1经济圈”重点建设以武汉为核心的“8＋1”武汉城市圈，构筑以武汉为中心的省内周边城市紧密经济联合体；中期将逐步突破省界，向邻省的中等城市，如江西九江市、湖南岳阳市和河南信阳市推进，建设以武汉经济协作区为主体框架的中部城市经济圈；远期将向中部地区其他大中城市拓展，建设长江中游和中部地区最大、最强、最富活力的城市经济圈。建立以武汉为核心的城市经济圈完全有可能形成继长三角、珠三角、环渤海经济圈之后的第四个增长极。
“8＋1”是以武汉为核心，包括黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等周边100公里8个周边城市的经济联合体。
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武汉科技生产力的核心区域
武汉市武昌区是全国闻名的科学教育研究中心，这里36平方公里的范围内云集了诸如武汉大学、华中科技大学（原华中理工大学）、华中师范大学、华中农业大学、中国地质大学、中南财经政法大学、武汉理工大学七所教育部部属院校和中南民族大学、武汉科技大学、湖北工业大学、武汉工程大学、武汉工业大学、湖北汽车工业学院、武汉体育学院、武汉生物工程学院等二十多所省属大专院校，拥有中国科学院武汉岩土力学研究所、中国科学院武汉物理与数学研究所、中国科学院武汉病毒研究所、中国科学院测量与地球物理研究所、中国科学院水生生物研究所、中国科学院武汉植物园( 原武汉植物研究所)、水利部中国科学院水工程生态研究所和核工业部核动力研究所等一大批国家重点科研院所、研究机构。2005年统计的全国科研院所和高等教育研究教育机构排名中，武汉的教育资源和科学研究机构的水平和密集程度仅次于北京。
武珞路和两湖大道是武汉市高校资源最集中的两条道路，自1990年起就以教育资源闻名遐迩，武昌素有“教育重镇”的美誉，是武汉市的标志之一。
京珠高速公路和沪蓉高速的交通枢纽
东湖高新技术开发区是武汉市内重要的交通枢纽，京珠和沪蓉高速公路在这里交汇，并设有通往市内各主要地点的公交线路，公交线路的密集程度为武汉市最高。
同时，2006年11月16日武汉市地铁二号线率先在江北开工，地铁2号线一期工程是该市轨道交通网规划中最重要的线路之一，起点汉口常青花园，终点武昌鲁巷，纵贯长江两岸，穿越商业中心、居住新区、高科技开发区和城市中心广场，将成为该市的“黄金交通走廊”。
地铁2号线一期工程线路长27.98公里，投资149.13亿元，设车站21座，建成后可承担约50%的公交过江交通客运量，预计2012年建成。
全线设21座车站，分别是马池路站、常青花园站、金色雅园站、汉口火车站站、范湖站、建设大道站、航空路站、中山公园站、循礼门站、中山大道站、和平大道站、武昌区政府站、小龟山站、洪山广场站、中南路站、亚贸广场站、街道口站、广埠屯站、卓刀泉站、雄楚大道站(虎泉)、鲁巷站。
武珞路、雄楚大街、南湖南路和珞狮路、民院路（延长连接两湖路）、关山一路、关山二路构成区域内四纵三横道路骨架，与中环线高架(三环线)、二环线（东南段）共同构成了城市快速道路，以及南湖大桥、汤逊湖大桥、东湖遂道（正在施工的二环线控制工程）、外环线等，在区域内构成了快速、便捷的立体交通网络。
武汉在全国交通中的位置
规划中的武汉市地铁线路将达到7条220公里
武汉市发展最快的新城区
项目所处的东湖高新技术开发区，80年代还是一片农田一片湖，90年代开始建设开发区，到了二十一世纪，这里发生了翻天覆地的变化：中国光谷已经在此落户，带动了一大片科研机构、光电子产业、制造机构来此落户，成为了国内光电子制造和研究的最前沿。
20多年来，武汉光谷的发展速度远远超过了城区的发展速度，先后有几十家五百强企业和光电子研究、生产的龙头企业在此落户、发展，为区域经济的发展带来了蓬勃的生命力。
旅游资源丰富
东湖高新技术开发区内拥有武汉市最丰富的旅游资源，其中东湖风景区已经被国务院批准为4A级风景区，受到了国家重点的保护和规划，是全国重点风景名胜区。东湖风景区内拥有东湖听涛景区、东湖毛主席纪念馆、湖北省博物馆、东湖沙滩浴场、九曲廊桥、九女墩、梨园景区、楚天台景区、东湖植物园、东湖梅园、樱园、森林公园等几十处自然、人文景观，构成了一整条环东湖的旅游资源。
2006年，武汉市政府决定成立东海风景区管委会，将原来管理杂乱的7个职能部门统一划归东湖风景区管委会管理，统一后的东湖风景区核心景区面积由原来的32.6平方公里扩大为88平方公里，扩大了一倍多。同时，2007年管委会向武汉市民宣布免费开发东湖风景区听涛区，公布这一决议后的2007年东湖风景区旅游总收入不降反升，由2006年的不足1.2亿元上升到2007年的2.5亿元（截至2007年10月7日的数据），由此带来的旅游产业增加值4.23亿元，同比增长50%以上。
碧波荡漾，波光粼粼的东湖 波光浩淼中的楚天台，似蓬莱仙境
