2010年上海房地产市场研究报告
    


    
     
     
    2010年
    上海房地产市场年报
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
     
    
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
    
    中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    
     
     
    
    2011-01-15
    

2010视点

    失效2010
    2010年，又遇调控年，这已是近六年来的第三轮从紧性调控。
    与2005年、2008年的前两轮相比，相似的是：信贷（公积金）、税收、市场秩序依然成为调控措施的主要内容；而与前两轮不同的是：信贷的收缩程度更胜以往，并且“创新”的限购条款及箭在弦上的房产税。
    因而，评论人士普遍称之为“史上最严”的调控，然而，就是这个“史上最严”的调控，在我们眼里却是失效的，其对市场所产生的效果丝毫配不上“史上最严”的称号。可以这么说，2010的调控年是个失效年
    何谓“失效”？
    所谓“失效”并非无效。
    从今年国十条出台后的市场表现来看，调控起到了一定的作用，以上海为例，5月成交量几乎跌入历史最低水平（仅高于08年2月），6月开始陆续出现楼盘降价，且降幅超过10%。从这个意义上说，调控是“卓有成效”的。然而，这个调控的效力显然持续力不强，8、9月份，市场反弹的势头便即出现，土地价格出现“V”字反弹、部分楼盘重新开始涨价、捂盘惜售等违规销售行为再度滋生。
    不得已，9月29日《国五条》再度加压；10月7日《上海细则》进阶给力。市场反弹的势头得到控制，11月，上海商品住宅成交94.7万平方米，环比10月下降了28%。但是，当月成交量依然高于5-9月的均值，当月供求比依然保持在1:0.88的高位，看来降价的可能性是没有了，市场二次探底的可能性也没有了。
    从这些方面可以看到：如果参照诸多评论人士“泡沫破裂”的愿望，显然今年的“最严调控”没有实现；如果参照05年和08年的调控效果的持续力，今年国十条只管了四个月，管制效力降低一半有余；如果再用简单的历史经验主义，参照前两轮的调控路径，今年调控的思路、措施都没有质的变化，那么其后房价大幅反弹是否也会成为此轮调控的最终结果？
     “有效”和“失效”都是相对的，相对官方文件“抑制房价过快上涨”的用语，今年的调控当然是有效的；但是，所谓希望过多，失望过渡，相对于美好的愿望，今年调控无疑是失效的。而根据我们的研究，本轮调控依然没有触及房价问题的根源，反而越发加剧了矛盾点，从长远来看房价问题只会愈演愈烈。
    第三轮的“失效”势为必然。
    为何“失效”？
    在许多评论人士眼里，“史上最严”的调控却没有让市场出现明显的逆转，这是不可想象的。对政策进行逐条分析，可以发现这些政策似乎针对性极强：二套、三套房贷收紧了，投资投机需求的成本增加应该可以抑制买房；限购政策根本不允许购买，市场需求应该明显减少；限制开发商直接和间接融资渠道，应该可以逼迫开发商降价销售；严禁囤地捂房，应该可以增加市场的供应。
    然而，所有的“应该”都没有完全成为现实，或者更准确地说，这些“应该”都已实现，但并没有根本扭转市场的预期以及供求关系。直到目前，所有的政策都只是短期措施，并没有从根本上触及房价问题的根源。对房价问题的根源认识不足造成了三轮调控不仅没有解决问题，反而加剧了问题的矛盾，问题积压的叠加效应造成了“史上最严”调控“失效”。
    从出台的政策分析，决策层是同意供求关系决定房价的理论，但需求为什么过多，供应为什么太少却是认识不足。需求过多：是因为投资投机过多，投资投机过多是因为信贷投放过多以及税收成本过低，因此解决需求过多的政策就是信贷收紧和增加税收，以及计划经济色彩的限购。同时，另一个造成需求过多的原因是保障房太少，把所有住房需求者都推向了市场，造成买房者太多，因此减少需求的另一政策就是增加住房保障。供应太少：是因为开发商囤地、捂房、人为炒作，因此解决供应太少的政策就是严禁囤地，严禁捂房，治理市场秩序。
    这里有几个误区，是绝大多数评论人士和决策者没有真正搞清楚的。
    首先，住房保障解决的是“住房问题”而不是“房价问题”。不少人认为，本轮调控的一大举措就是大力推进住房保障，一方面由于低价住房供应量增加，占住房供应总量的比例大幅提高；另一方面，极大地分流了市场需求，因此可以起到降低房价的作用。
    事实绝非如此，住房保障的本质是解决整个社会中低收入人群（买不起房）的住房困难问题。这些人群原本就买不起商品住宅，当然也不是我们所知道的在售楼处门口连夜排队买房的人群。买得起房的人一定不符合住房保障的标准，而符合住房保障标准的人群一定买不起商品住宅。商品住宅市场与住房保障是完全不同的两条轨道，需求没有交集。
    再看数据：上海十二五期间新增各类住房保障100万套，约占上海700万家庭的14%，年均占比2.8%；全国范围来看，2011年新建住房保障1000万套，约占全国城市家庭的4%。这样的规模比例恐怕还不能分流市场部分的需求，又怎么可能平衡供求关系来降低房价？
    我们看来，住房保障产生抑制房价的作用只有几种可能：第一，住房保障规模达到（或者明确未来的若干期限内预期达到）全部人口规模的70%以上，即住房保障超过1.6亿套，合建筑面积100亿平方米以上。按照明年的建设速度，套均70平方米，需要连续建设16年，人力、物力、财力的投入都存疑；第二，住房保障全部由于寻租，全部让高收入人群享受。这样确实分流了市场部分的需求，对市场部分的房价造成不小的下降压力。但是由此形成的社会矛盾必定更胜以往；第三，从统计的角度，将住房保障的价格与市场化房价平均，这也会降低房价。但这样“掩耳盗铃式”的降房价除了数字好看外，一点意义都没有。
    其次，需求过多是“货币问题”而不是“信贷问题”。许多人认为，天量房贷是催生房地产泡沫的最大推手，由此产生的金融风险必然要求对房地产市场进行调控。不可否认，信贷的宽松确实在很大程度上鼓励了庞大的人群涌入市场买房，但必须清楚的是，这只是鼓励因素之一。如果房地产没有升值的预期还会有人背债买房吗？如果没有自有资金，买得起房吗？央行公布的数据，2009年全国个人住房按揭贷款1.4万亿元，而当年全国销售一、二手住宅6.4万亿，信贷杠杆使用率仅22%；2010年前三季度全国个人住房按揭贷款1.4万亿，而一、二手住宅成交约4.5万亿，信贷杠杆使用率也仅31%。也就是说，无论在房价快速上涨的2009年，还是高位盘整的2010年，个人买房的资金来源利用银行信贷仅三成左右，金融风险并不明显。一个值得玩味的事件是，7月20日银监会披露：在房价下跌30%，利率上升108个基点的前提下，银行房贷不良贷款率上升2.2%；8月，在银监会的要求下，各商业银行内部进行了再一次的压力测试，结果是即便房价下降50%，各银行房贷不良贷款率仅上升1~2%不等。在指责房地产有泡沫时，金融系统会说房贷有金融风险；但在压力测试时却说，房价即便大幅下跌，也没有金融风险。那到底是有风险还是没风险？
    我们认为，造成房价快速上涨是由以下几个原因共同造成：（1）货币发行过量。进入21世纪的十年来，我国货币发行以年均17.9%的复利增长，远高于GDP的增长幅度；2010年前三季度，我国GDP总量为26.9万亿元，而广义货币发行达到69.6万亿元，货币超发42.7万亿元。货币金融学的基本原理告诉我们“所有通胀都是货币现象”，整个经济社会充斥着钱，房价（物价）怎能不涨？（2）分配不均。如果每一个中国人的收入增长水平都与货币增长水平保持一致，那房价的涨幅也不会造成那么明显的民怨，而问题在于收入分配的明显失衡造成，越是高收入人群财富增长的速度越快，越是低收入人群财富增长的速度越慢。庞大的灰色收入和黑色收入的存在致使高收入人群的购买力简直无法估计。据国家发改委统计，我国目前的基尼系数已在0.5附近，贫富差距位列世界前十位。由于商品住宅供求矛盾，房价依照高收入人群的支付能力制定也跟随高收入人群的财富增长速度而上升，造成普通百姓“房价距离自己越来越远”的直观感受。（3）投资渠道的狭窄。国内缺少广泛的私人投资领域，加之实际负利率的催逼，“个人资产的保值和增值”已成为绝大多数百姓所共识的理财意识，辨识国内投资领域，除了楼市和股市外，没有更多的投资渠道，造成了过度的资金汇集楼市，推高房价。（4）产业结构的不合理。国内二元经济结构以及世界工厂的低利润代工，实体经济的投资环境较差，“资本必然流向高利润领域”，诸多实体经济的资金流向房地产市场。综合上述四个方面的原因可以发现，过度的资金汇集楼市，形成了买房大军根本“不差钱”。与美国购房完全不同的是，美国是信贷依赖型消费，而我们目前的买房者几乎不依赖贷款。
    再次，供应太少是“规模问题”而不是“囤地问题”。应当承认，在房地产行业中确实存在恶意囤地，倒卖土地的开发企业，在一定程度上人为减少了市场的供应。但是，从市场的面上来看，囤地开发企业并非主流，囤地数量也微乎其微，真正造成供应不足的恰恰是土地紧缩的政策。
    根据经济学原理，价格保持稳定需要供求规模保持平衡。按上海历年的成交量来看，年均1500-1600万平方米左右，因此，保持供求平衡就需要土地供应也保持相似的规模。但过去5年，土地成交最多的一年为968万平方米（2007年），成交最少的是250万平方米（2008年），土地供应明显过少。据CRIC统计，2005年-2010年，商品住宅建设用地总计成交3618.9万平方米（可建建设面积），而2005年-2010年，商品住宅总计成交了8990万平方米，土地供应缺口高达5371万平方米。直接造成了土地库存的探底和商品住宅供应的逐年减少，加剧了市场供求矛盾。据上海市规土局在09年10月公布的数据，上海已推出但还没有开发的商品住宅建设用地为1077公顷，可建建筑面积1600万平方米左右，仅相当于上海1年的市场需求量，按一般规律，保有2年左右的开发量是开发企业能够长期稳定运作所必须的。在生产资料（土地）明显短缺的情况下，土地价格岂能不涨，房价又岂会不水涨船高。
    最后，价格的高低是“可能有泡沫”而不是“必然有泡沫”。对于房地产指标，多数评论人士缺乏最基本的认识。一提房价涨就是泡沫，一提房价跌就是合理回归，这种论断不是科学的研究精神。
    房价指标是十分复杂的一个统计指标体系，仅房价就包括有均价、指数、最高价、最低价、中位价、中间价等等不同的统计方法，加上分统计周期、分物业属性、同比、环比、报价、成交价