中原地产2008年3月份东莞置业需求调查报告
     
    
     
     
    一、调研背景及目的： 
    9月27日的房贷新政以来，东莞楼市观望气氛浓重，成交量萎缩，房地产市场进入调整阶段。东莞中原研究部10月份完成一次置业调查分析，进入2008年阳春三月，市场上客户置业心态变化微妙，针对目前住房置业消费及需求变化是什么情况，特组织本次市场调研。
    调研时间：2008年3月1日。
    二、调研内容：
    了解目标人群的基本特征、目标投资置业者的购买意向、需求特征、投资习惯；具体如下：
        n         消费者的基本特征；
        n         消费者居住现状及未来购房目；
        n         影响购房因素；
        n         消费者房地产需求状况；
        n         消费者的购买力；
        n         消费者对房价的预期；
        n         市场影响因素的判断；
        n         投资方式的选择；
    三、调研对象：
    东莞市民（包括新莞人）。
    四、调研方法及样本量：
    本次调查方式采取问卷调研的方式，并进行配额抽样，对符合条件的潜在购房的意见消费者进行问卷调研，调查选取中原地产代理物业所在的区域范围。本次调研共收回问卷200份，有效问卷共180份。
    五、报告正文：
    经东莞中原地产研究部统计分析，得出如下分析结果:
    一、调查客户的特征描述
        本次调查客户的特征包括户籍、年龄、收入状况、教育背景等有关个人人文特征。
    二、消费者居住现状及未来购房目的分析
    1、居住现状
     
    调查数据显示，42%的消费者无房，其考虑买房为自住，39%已有商品房的买房为改善居住环境和给父母或子女住，19%已有两套房及以上买房主要为投资。
    2、未来购房目的
    市场潜在需求依然旺盛，短期观望气氛浓重。调查数据显示，有购房计划的占据67.3%，其中一年内有购房计划的占据四成多，看市场形势而定的占据32%，不考虑买房的占1.7%。
    市场以自住需求为主，占据43%，换房改善居住环境的需求其次。以自住需求为主导的同时，其观望态势依然明显，占据了13.7%；在一年内有购房计划的，基本为刚性需求，主要为自住，考虑投资最少，仅占5%；出于改善居住条件的购房计划考虑买房时间较长；市场投资性需求呈现两种派别，一种是一年内投资，目前房地产市场的调整，市场的低价楼盘屡屡出现，投资回报率已经比较高可以投资，另一种投资则处于观望，对市场的不明朗没有做出选择。    
     
    投资性需求依然瞄准小户型，自住需求选准中等户型。在市场不景气的情况下，投资性需求依然占据14%的比例，投资者蓄势待发，投资主要选择40平方米以下的公寓，考虑公寓投资变现快、风险低的特点；自住需求面积主要为40-120平方米，选择40平以下的基本没有；换房改善居住环境则选择大户型，均在120平米以上。
    3、购房影响因素分析
    消费者购房影响最大的因素是房价，品牌的影响度最低。三次选择因素房价占75%，其中第一选择为47.5%，然后依次为地段、户型、小区生活及公共配套、园林及环境，物管和品牌的影响最低。随着居民物质文明的日益丰富以及精神文明的逐步上升，小区园林及环境和小区的生活及公共配套越来越受到重视。
    三、消费者房地产需求状况分析
    消费者需求受区域限制明显。选择在城区购房的占据46.3%，在本镇购房的占36.7%，而选择周边镇区亦可的，仅占16.9%，可以看出东莞房地产市场需求的地域特征比较明显，开发商能否捉住本地主力需求成为销售的关键。消费者主要的房屋需求倾向为90-120平方米、三房、小高层。
    四、消费者购买力的分析
    调查数据显示，消费者能接受的总价35-50万占据比例最高34.5%，其次为50-70万和20-35万，分别占19.8%和18.6%，100万以上的依然有需求；能接受的均价4000-5000元/㎡占据46.5%；购房方式中按揭购房占77.4%，一次性付五成以上的占15.8%，一次性付款占据6.8%；能接受的首付5-8万占17.9%、8-12万占20.2%、12-18万占20.8%。这些数据主要体现了消费者购买力特征。
          
    消费者能接受的房价基本反映了对房价的预期，取能接受房价区间的中间值计算均价，城区接受均价约5200元/㎡，镇区约5000元/㎡，城区能接受房价偏低，与镇区相当。从城区和镇区消费者能接受的房价比较来看，接受6000元/㎡以下的房价城区镇区比例相当，其中镇区接受4000元/㎡以下的较多，城区接受4000-5000元/㎡的较多；城镇区接受7000-10000元/㎡比例基本持平，但接受8000-10000元/㎡房价的比例，城区比镇区高出7个百分点。
          
    购房者对东莞房价心理承受价位快速回落。2007年10月份能接受6000元/㎡以下房价的占47%，上升到现在的82.5%，其中4000-5000元/㎡的占据46.5%，购房者心理承受房价快速回落。
    五、消费者市场预期
    1、消费者对房价的预期
    消费者对房价的预期得到市场引导，普遍预期目前房价下降。调查数据显示，预期房价继续下降的达到50.6%，已经理性回归的15.7%，持保守意见的为23.8%，预期上升的占9.9%（或许预期长期）。从消费者预期房价的升降幅度来看，下降10%以下的占21.4%，下降10%以上占47.4%。
          
    东莞房价持续下跌预期强烈。东莞市场观望气氛浓重，越来越多人预期价格下跌，目前市场部分楼盘上市价格一步到位，避免价格持续下降。
    2、东莞房地产市场影响因素分析
    消费者普遍认为购买第二套房提高首付和利率对购房影响最大，占54.8%，调查数据显示其购房目的主要以换房改善居住环境为主。银行贷款审批制度更加严格和东莞取消购房入户分别占14.3%、13.1%，其主要以自住需求为主。
    促进东莞房地产市场因素中，消费者选择比例排第一的是房价跌出升值空间，消费者考虑更多的是投资性需求减少，以自住需求为主的市场，更有利于房地产的长远发展；其次是经济的发展、收入的提高，占27.4%，这也是房地产市场长远可以发展的保证；同时城市化发展进程的加快以及东莞与广州、深圳的联系也将会促进东莞房地产市场的发展；随着东莞保障性住房建设的增多，消费者选择增多，将促使东莞房地产更合理发展。
    3、投资方式选择
          
    消费者的投资方式根据自己爱好和擅长的不同选择各异，消费者风险意识随着股票市场和房地产市场的动荡显著增强。随着东莞住宅市场需求的疲软，商铺价值的日益提升，投资住宅和商铺的比例已经逐渐接近，22%投资住房，16%投资商铺；购买债券或基金的比例与购买股票相当，由于国家实行紧缩货币政策，国债和票据的发行量逐渐增多，相比股票的高风险，投资国债和票据的将日益增多；选择储蓄的依然占据最少数，投资经营开店或许成为风潮，这种风潮也推动商铺的投资。