喜尔登中央商务广场定价方案
    谨呈：新顺德房地产开发有限公司
     
     
    邢台喜尔登中央商务广场定价方案
                         （讨论稿）
                   
    
                        深圳安佳置业顾问有限公司
                                     邢台喜尔登中央商务广场项目组
                                        二00六年一月二十日
     
    目     录
     
    一、商业市场调查  … … … … … … … … … … … … … …… … … … … … … … …3
    二、面积的统计及使用率  … … … … … … … … … … … … …… … … … … … … …5
    三、定价策略  … … … … … … … … … … … … … … … … … … …… … … … … 6
    四、楼层价差、级差的制定 … … … … … … … …  … … … … … … … … …… … … 9
    五、商铺楼层级价、分级价、系数表 … … … … … … … … … … … … …… … … … …12
    六、销售价格的统计… … … … … … … … … … … … … … … … …… … … … … …13
    七、投资回报分析 … … … … … … … … … … … … … … … … …… … … … … … 14
    八、付款方式方案 … … … … … … … … … … … … … …… … … … … … … … … 16 
    九、返租策略   … … … … … … … … … … … … … … … … … … …… … … … …17
    十、2003年销售计划 … … … … … … … … … … … … … … … … …… … … … … 19
    十一、附：喜尔登中央商务广场价格表
     
    喜尔登中央商务广场定价方案
     
    1、      相关商业市场调查
    商业市场调查内容对比表（一）

     
    商业市场调查内容对比表（二）

     
    2、      喜尔登中央商务广场面积统计及销售使用率
    1、      销售使用率为55%，计算方式：(本项目使用率最终由房管部门确定，55%为计算用假设)
    销售使用率=使用面积÷建筑面积×100%
    2、      面积统计
    -1-5层使用面积为铺位测量之和，建筑面积按55%的使用率估算得来，但使用率的最终确定应以房管测量部门最终结果为准。

     
    3、      定价策略
    1、      各层择铺推出，低价入市，适时提价
        选择各层的部分商铺以较低的价位推向市场，主要是考虑尽可能小的降低客户流失量，减少意向客户持币观望情况的发生，也易于造成热销的开盘局面，为以后的销售奠定基础。根据销售情况适时提价，稳步推进，以达到项目销售的最佳效果，即最大程度地把握能为市场所接受的价格空间。
    2、      分级定价，扩大价差
    本项目销售面积及层高在邢台同类物业中均属首位，而按照购买习惯，多数客户的购买意向首选是临街铺位或首层商铺。楼层较高及位置较差的商铺形成尾盘的可能性较大，所以采取扩大首层与较高楼层的价差，形成强烈的价格对照。有利于高楼层商铺的销售，同时更能体现首层商铺的稀缺性，刺激首层商铺买家的“势在必得”的购买欲望。又可以兼顾到不同层次的客户需求，以达到“整体售出”的目标。
       3、  总均价的制定
           （1）、市场相关价格比较表

     
    （2）邢台市各商场铺位售价(均价)比较表
    
     
    （3）、本项目价格体系的制定，是采用的市场比较法及市场价值认知法。
            通过对邢台同行业（已售、在售）物业的销售价格的比较，参考了多项技术指标，加权后，得出本项目的销售均价为6500元每平方米。加之本项目的各种的各项优劣势参考，采用价值认知法得出本项目的销售总均价为6880元每平方米。
    4、      楼层价差、级差的制定
       1、楼层均价、系数表