报告目录

    报告目录              2
    年报导读：              5
    序言（城市年度市场综述）              8
    第一篇市场背景篇              10
    第一章、城市经济              10
    一、城市宏观经济              10
    1、GDP              10
    2、工业增加值              10
    3、进出口              11
    4、固定资产投资              12
    5、社会零售总额              12
    二、城市房地产与经济发展的关系              13
    1、GDP与房地产市场              13
    2、CPI对房地产行业的影响              14
    3、房地产调控与房价              15
    4、央行加息与房价              16
    第二章、产业政策              17
    1、城市政策法规综述              17
    2、城市政策解读              19
    .、城市政策展望              22
    第三章、土地市场              24
    一、土地市场概述              24
    1、供应方面              24
    2、成交方面              24
    3、价格方面              24
    二、土地供求分析              24
    1、经营性土地供应量              24
    2、经营性土地成交量              26
    3、经营性土地成交价格              27
    三、重点地块              32
    地块1  2010-043 春河地块A地块              32
    地块2  2010-030 航空学院地块              33
    第二篇市场分析篇              35
    第一章、商品房市场              35
    第二章、商品住宅市场              37
    一、整体分析              37
    二、成交结构分析              38
    三、2010年商品住宅项目排行情况              40
    第三章、商业市场              41
    一、市场综述              41
    二、2010年商业项目排行情况              42
    第四章、办公市场              43
    一、市场综述              43
    二、2010年办公用房销售排行              44
    第五章、重点项目分析              45
    一、住宅项目              45
    二、商业项目              48
    三、办公项目              51
    第六章、营销媒体篇              53
    一、营销透析              53
    二、媒体分析              54
    三、典型项目              56
    第三篇 2010年房地产走势预测              59
    第一章、政策预测              59
    第二章、土地供需预测              60
    第三章、市场走势预测              61
    一、供应量——预计2011年供应量持续增大              61
    二、成交量——预计2011年成交量基本与2010年持平              62
    三、供求比——市场供求比不大，处于供略大于求的态势，市场较为稳定              63
    四、消化周期预测              64
    五、房价走势预测              65
    第四章、区域走势预测              67
    第五章、风险走势预测              69
    第六章、企业信心预测              71
    第四篇区域数据篇              72
    第一章、铁西区分析              72
    一、铁西区总体分析              72
    二、区域关注楼盘              73
    第二章、大东区分析              75
    一、大东区总体分析              75
    二、区域关注楼盘              75
    第三章、和平区分析              77
    一、和平区总体分析              77
    二、区域关注楼盘              78
    第四章、沈河区分析              79
    一、沈河区总体分析              79
    二、区域关注楼盘              80
    第五章、皇姑区分析              81
    一、皇姑区总体分析              81
    二、区域关注楼盘              82
    第六章、东陵区分析              84
    一、东陵区总体分析              84
    二、区域关注楼盘              85
    第七章、于洪区分析              86
    一、于洪区总体分析              86
    二、区域关注楼盘              87
    第八章、浑南区分析              88
    一、浑南新区区总体分析              88
    二、区域关注楼盘              89
    第九章、沈北新区分析              91
    一、沈北新区总体分析              91
    二、区域关注楼盘              92
    第十章、苏家屯区分析              93
    一、苏家屯区总体分析              93
    二、区域关注楼盘              93


























    年报导读：
    2010年沈阳房地产市场运行良好
    2010沈阳楼市被专家评价为历史最好。全年施工面积、新开工面积、销售面积均创历史最高水平。可喜的是，沈阳楼市的火热并没有将百姓置身于“高房价”的旋涡之中，盘点2010年前11个月的房价走势，价位在4000—5000元、5000—6000元的商品住宅依然占据主流。虽然今年沈阳商品住宅价格涨幅较快，但绝对值在全国15个副省级城市中却处于后3位。目前沈阳的房价在全国副省级城市仍处于下游水平。因此，在今年国家不断加大宏观调控的情况下，沈阳的合理房价一直吸引着大量消费者，从今年的销售业绩来看，沈阳商品住宅销售面积已高于北京，仅次于重庆、成都、上海。
    详情请见P15
    2010年沈阳行政区域重新划分，全运、行政中心规划重新确定
    2010年初在沈阳市东陵区、浑南新区、航高基地合署办公动员大会上，市长陈海波宣读了《市委、市政府关于我市行政区划局部调整的决定》。沈阳市将把大浑南核心区建成沈阳新的行政中心。600平方公里的大浑南地区战略规划和57平方公里的大浑南核心区概念规划已基本完成。大浑南核心区建成沈阳新的行政中心、科技中心、文化中心和交通枢纽。大浑南核心区的目标是，成为世界第三代城市典范、面向国际开放的枢纽门户和东北亚有影响力的智慧新城。
    详情请见P19
    土地供应结构调整，总体供应量有所下降
    2010年沈阳市共出让土地521宗，总占地面积2915.51万平方米，在出让数量环比下降27.74%，出让面积环比下降40.88%，在地块区域分布范围上有10个大区有土地供应。从地块的用途属性来看，2010年共推出为工业用地245块， 147块商住用地、商业用地84块、居住用地16块以及其他用地29块。经过2009年的大幅上升后，管理部门改变了2010年土地供应结构，增加了工业用地的供应量。
    详情请见P24
    商品房供应量、成交量仍保持高位运行，均价破6000元
    2010年沈阳房地产市场商品房统计显示，全年沈城商品房市场的供应量为1590.98万平方米，同比上升29.84%，成交量为1616.53万平方米，同比下降8.56%，成交价格为6011元/平方米，同比上升12.93%。年初市场惯性低开，随着国家一系列调控的影响，市场观望气氛较重。进入下半年，调控政策效应在逐渐减弱，沈阳行政区域重新调整和全运会建设全面启动、市政府南迁等利好消息。城南区域率先启动，浑河南岸白塔等板块涨幅明显。年底地铁一号线正式开通，在多重利好消息的叠加下和CPI连创新高通胀预期的加剧下，2010年“金九”后市场成交量达到了“峰值”，成交均价也量也连创新高，呈普涨态势。
    详情请见P44
    未来预测---沈城房地产市场将会平稳运行
    伴随着2010年良好的销售态势，2011年在国家对房地产市场的宏观调控和紧缩信贷的背景下，对房地产市场将会打来很大的冲击，但是就沈阳市场而言，由于全运的即将到来，沈阳的市政建设将会进入快速建设期，城市影响力和吸引力加强。2011年整体房价仍将是上升的态势，市政路网等的完善，将会极大的拉动城市周边区域房价的上升，而市中心的高端楼盘也将引领房价再创新高，市场整体呈现普涨态势
    详情请见P68

序言（城市年度市场综述）

    2010年沈阳市内区域进行了重新的划分、期盼已久的地铁一号线正式开通运营，12届全运会建设全面启动，沈阳市政府办公地沈阳重心南迁正式进入选址开发阶段。一连串的利好，推动沈阳的房地产市场的火热。
    从数据的基本面上看，2010年商品房的供应量为1590.98万平方米，成交量1616.53万平方米，供求比1：1.02，市场呈现了“供不应求”的局面。其中商品住宅的供应量为1436.33万平方米，成交量为1388.54万平方米。商品房、商品住宅的成交量虽然较“峰值”2009年有所萎缩，但是成交总量仍在高位运行，而且成交价格涨速明显，商品房、商品住宅的成交均价的涨幅均超过12%。，尤其是10月份以后，房价出现了一波普涨快速拉升的阶段。结合市场实际情况，我们分析看来，随着沈阳经济区中心城市的确立，沈阳这个东北的中心城市进入快速发展期。
    政策与城市规划发展——2010年政府进行了“最严厉”的房地产市场调控，实行多年的沈阳房交会各项税费优惠政策也随之取消，也着实影响了年初的楼市，市场积聚了一定的观望情绪。但是沈阳区域划分进行了大面积的调整政策，表面上需然只是区域管辖权的变更，但实际上是就学、生活等多方面，影响更多的还是心理预期层面，也为老城区的发展提供了更多的发展空间。
    酝酿了多年，借着全运会的举办，市政府南迁计划终于进入实质性规划阶段，大浑南新城的规划也优中选优，最后选取世界著名日本鹿岛建设方案，大浑南核心区总体概念性定位为建成“世界第三代城市典范、东北亚智慧新城、国家中心城市门户、沈阳经济区核心城市”形成了“依托十字轴，围绕中心公园规划建设行政文化区、全运会片区、南站高铁核心区、科技研发区、文化创意区等